Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten

Eingangsformel

Auf Grund des § 199 Absatz 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634) verordnet die Bundesregierung:

Inhaltsübersicht

Teil 1AllgemeinesAbschnitt 1Anwendungsbereich; Gegenstand und Grundlagen der Wertermittlung§  1Anwendungsbereich; Wertermittlungsobjekt§  2Grundlagen der WertermittlungAbschnitt 2Begriffsbestimmungen zu einzelnen Grundstücksmerkmalen§  3Entwicklungszustand; sonstige Flächen§  4Alter, Gesamt- und Restnutzungsdauer§  5Weitere GrundstücksmerkmaleAbschnitt 3Allgemeine Grundsätze der Wertermittlung§  6Wertermittlungsverfahren; Ermittlung des Verkehrswerts§  7Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse§  8Berücksichtigung der allgemeinen und besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale§  9Eignung und Anpassung der Daten; ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse; Herkunft der Daten§ 10Grundsatz der Modellkonformität§ 11Künftige Änderungen des GrundstückszustandsTeil 2Für die Wertermittlung erforderliche DatenAbschnitt 1Allgemeines§ 12Allgemeines zu den für die Wertermittlung erforderlichen DatenAbschnitt 2Bodenrichtwerte§ 13Bodenrichtwert und Bodenrichtwertgrundstück§ 14Grundlagen der Bodenrichtwertermittlung§ 15Bildung der Bodenrichtwertzonen§ 16Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks§ 17Automatisiertes Führen der BodenrichtwerteAbschnitt 3Sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten§ 18Indexreihen§ 19Umrechnungskoeffizienten§ 20Vergleichsfaktoren§ 21Liegenschaftszinssätze; Sachwertfaktoren§ 22Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren§ 23Erbbaurechts- und ErbbaugrundstückskoeffizientenTeil 3Besondere Grundsätze zu den einzelnen WertermittlungsverfahrenAbschnitt 1Vergleichswertverfahren§ 24Grundlagen des Vergleichswertverfahrens§ 25Vergleichspreise§ 26Objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor; objektspezifisch angepasster BodenrichtwertAbschnitt 2ErtragswertverfahrenUnterabschnitt 1Allgemeines§ 27Grundlagen des ErtragswertverfahrensUnterabschnitt 2Verfahrensvarianten§ 28Allgemeines Ertragswertverfahren§ 29Vereinfachtes Ertragswertverfahren§ 30Periodisches ErtragswertverfahrenUnterabschnitt 3Ermittlung des Ertragswerts§ 31Reinertrag; Rohertrag§ 32Bewirtschaftungskosten§ 33Objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz§ 34BarwertfaktorAbschnitt 3Sachwertverfahren§ 35Grundlagen des Sachwertverfahrens§ 36Vorläufiger Sachwert der baulichen Anlagen; durchschnittliche Herstellungskosten§ 37Vorläufiger Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen§ 38Alterswertminderungsfaktor§ 39Objektspezifisch angepasster SachwertfaktorTeil 4Bodenwertermittlung; grundstücksbezogene Rechte und BelastungenAbschnitt 1Bodenwertermittlung§ 40Allgemeines zur Bodenwertermittlung§ 41Erhebliche Überschreitung der marktüblichen Grundstücksgröße§ 42Bodenwert von Bauerwartungsland und Rohbauland§ 43Nutzungsabhängiger Bodenwert bei Liquidationsobjekten§ 44Gemeinbedarfsflächen§ 45WasserflächenAbschnitt 2Grundstücksbezogene Rechte und BelastungenUnterabschnitt 1Allgemeines§ 46Allgemeines zu grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen§ 47Grundsätze der Wertermittlung bei Rechten und BelastungenUnterabschnitt 2Erbbaurecht und Erbbaugrundstück§ 48Allgemeines zum Erbbaurecht und Erbbaugrundstück§ 49Vergleichswertverfahren für das Erbbaurecht§ 50Finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts§ 51Vergleichswertverfahren für das Erbbaugrundstück§ 52Finanzmathematischer Wert des ErbbaugrundstücksTeil 5Schlussvorschriften§ 53Übergangsregelungen§ 54Inkrafttreten, AußerkrafttretenAnlage 1 (zu § 12 Absatz 5 Satz 1)Modellansätze für die GesamtnutzungsdauerAnlage 2 (zu § 12 Absatz 5 Satz 1)Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden bei ModernisierungenAnlage 3 (zu § 12 Absatz 5 Satz 2)Modellansätze für BewirtschaftungskostenAnlage 4 (zu § 12 Absatz 5 Satz 3)Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010)Anlage 5 (zu § 16 Absatz 3)Katalog der Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks

Teil 1 Allgemeines

Abschnitt 1 Anwendungsbereich; Gegenstand und Grundlagen der Wertermittlung

§ 1 Anwendungsbereich; Wertermittlungsobjekt

(1) Diese Verordnung ist anzuwenden

(2) Gegenstände der Wertermittlung (Wertermittlungsobjekte) sind

§ 2 Grundlagen der Wertermittlung

(1) Der Wertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zum Wertermittlungsstichtag und der Grundstückszustand zum Qualitätsstichtag zugrunde zu legen.

(2) Die allgemeinen Wertverhältnisse richten sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr maßgebenden Umstände, wie nach der allgemeinen Wirtschaftssituation, nach den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie nach den wirtschaftlichen und demografischen Entwicklungen des Gebiets.

(3) Der Grundstückszustand ergibt sich aus der Gesamtheit der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Wertermittlungsobjekts (Grundstücksmerkmale). Zu den Grundstücksmerkmalen können insbesondere zählen

(4) Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht und der für die Ermittlung der allgemeinen Wertverhältnisse maßgeblich ist.

(5) Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht. Er entspricht dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgeblich ist.

Abschnitt 2 Begriffsbestimmungen zu einzelnen Grundstücksmerkmalen

§ 3 Entwicklungszustand; sonstige Flächen

(1) Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind.

(2) Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen, insbesondere nach dem Stand der Bauleitplanung und nach der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen.

(3) Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 oder 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.

(4) Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und nach den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind.

(5) Sonstige Flächen sind Flächen, die sich keinem der Entwicklungszustände nach den Absätzen 1 bis 4 zuordnen lassen.

§ 4 Alter, Gesamt- und Restnutzungsdauer

(1) Das Alter einer baulichen Anlage ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Kalenderjahr des maßgeblichen Stichtags und dem Baujahr.

(2) Die Gesamtnutzungsdauer bezeichnet die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung vom Baujahr an gerechnet üblicherweise wirtschaftlich genutzt werden kann.

(3) Die Restnutzungsdauer bezeichnet die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Die Restnutzungsdauer wird in der Regel auf Grundlage des Unterschiedsbetrags zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem Alter der baulichen Anlage am maßgeblichen Stichtag unter Berücksichtigung individueller Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts ermittelt. Individuelle Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts wie beispielsweise durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen des Wertermittlungsobjekts können die sich aus dem Unterschiedsbetrag nach Satz 2 ergebende Dauer verlängern oder verkürzen.

§ 5 Weitere Grundstücksmerkmale

(1) Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung ergeben sich vorbehaltlich des Satzes 2 aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen Vorschriften des Städtebaurechts und aus den sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen. Wird vom städtebaulich zulässigen Maß im Sinne des Satzes 1 in der Umgebung regelmäßig abgewichen oder wird das Maß bei der Kaufpreisbemessung regelmäßig abweichend von den für die planungsrechtliche Zulässigkeit maßgeblichen Vorschriften des Städtebaurechts bestimmt, so ist das Maß der Nutzung maßgebend, das auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt üblicherweise zugrunde gelegt wird.

(2) Für den beitragsrechtlichen Zustand des Grundstücks ist die Verpflichtung zur Entrichtung von grundstücksbezogenen Beiträgen maßgebend. Als Beiträge im Sinne des Satzes 1 gelten auch grundstücksbezogene Sonderabgaben und beitragsähnliche Abgaben.

(3) Die Ertragsverhältnisse ergeben sich aus den tatsächlich erzielten und aus den marktüblich erzielbaren Erträgen. Marktüblich erzielbare Erträge sind die nach den Marktverhältnissen am Wertermittlungsstichtag für die jeweilige Nutzung in vergleichbaren Fällen durchschnittlich erzielten Erträge.

(4) Lagemerkmale von Grundstücken ergeben sich aus der räumlichen Position des Grundstücks und beziehen sich insbesondere auf die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse.

(5) Die Bodenbeschaffenheit umfasst beispielsweise die Bodengüte, die Eignung als Baugrund und das Vorhandensein von Bodenverunreinigungen.

Abschnitt 3 Allgemeine Grundsätze der Wertermittlung

§ 6 Wertermittlungsverfahren; Ermittlung des Verkehrswerts

(1) Grundsätzlich sind zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Eignung der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen.

(2) In den in Absatz 1 Satz 1 genannten Wertermittlungsverfahren sind regelmäßig in folgender Reihenfolge zu berücksichtigen:

(3) Die in Absatz 1 Satz 1 genannten Wertermittlungsverfahren gliedern sich in folgende Verfahrensschritte:

Bei der Ermittlung des vorläufigen Verfahrenswerts und des marktangepassten vorläufigen Verfahrenswerts sind § 7 und § 8 Absatz 2 zu beachten; bei der Ermittlung des Verfahrenswerts ist § 8 Absatz 3 zu beachten.

(4) Der Verkehrswert ist aus dem Verfahrenswert des oder der angewendeten Wertermittlungsverfahren unter Würdigung seiner oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.

§ 7 Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse

(1) Die Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse erfolgt

(2) Lassen sich die allgemeinen Wertverhältnisse bei Verwendung der Daten nach Absatz 1 auch durch eine Anpassung nach § 9 Absatz 1 Satz 2 nicht ausreichend berücksichtigen, ist zur Ermittlung des marktangepassten vorläufigen Verfahrenswerts eine Marktanpassung durch marktübliche Zu- oder Abschläge erforderlich.

§ 8 Berücksichtigung der allgemeinen und besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale

(1) Im Rahmen der Wertermittlung sind Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen, denen der Grundstücksmarkt einen Werteinfluss beimisst.

(2) Allgemeine Grundstücksmerkmale sind wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, die hinsichtlich Art und Umfang auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt regelmäßig auftreten. Ihr Werteinfluss wird bei der Ermittlung des vorläufigen Verfahrenswerts berücksichtigt.

(3) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, die nach Art oder Umfang erheblich von dem auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt Üblichen oder erheblich von den zugrunde gelegten Modellen oder Modellansätzen abweichen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale können insbesondere vorliegen bei

Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale werden, wenn sie nicht bereits anderweitig berücksichtigt worden sind, erst bei der Ermittlung der Verfahrenswerte insbesondere durch marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt. Bei paralleler Durchführung mehrerer Wertermittlungsverfahren sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale, soweit möglich, in allen Verfahren identisch anzusetzen.

§ 9 Eignung und Anpassung der Daten; ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse; Herkunft der Daten

(1) Kaufpreise sowie weitere Daten wie insbesondere Bodenrichtwerte und sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten sind zur Wertermittlung geeignet, wenn die Daten hinsichtlich Aktualität in Bezug auf den maßgeblichen Stichtag und hinsichtlich Repräsentativität den jeweiligen Grundstücksmarkt zutreffend abbilden und etwaige Abweichungen in den allgemeinen Wertverhältnissen sowie wertbeeinflussende Abweichungen der Grundstücksmerkmale des Wertermittlungsobjekts nach Maßgabe der Sätze 2 und 3 berücksichtigt werden können. Bei Abweichungen der allgemeinen Wertverhältnisse sind die Daten durch geeignete Indexreihen oder in anderer Weise an die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag anzupassen. Wertbeeinflussende Abweichungen der Grundstücksmerkmale des Wertermittlungsobjekts sind durch geeignete Umrechnungskoeffizienten, durch eine Anpassung mittels marktüblicher Zu- oder Abschläge oder in anderer Weise zu berücksichtigen. Die Kaufpreise sind um die Werteinflüsse besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale zu bereinigen.