LegalizeReal Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana
Las normas técnicas para la valoración catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana fueron establecidas por la Orden de 28 de diciembre de 1989.
La experiencia adquirida en la aplicación de las mismas en los trabajos de revisión catastral realizados durante el año 1990, así como la entrada en vigor del texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, aconsejan su modificación en algunos puntos que pueden tener trascendencia en orden a la homogeneidad en la interpretación de la mencionada Orden y a la necesaria correlación con la normativa urbanística.
En su virtud, a propuesta del Ministro de Economía y Hacienda, previo informe favorable de la Comisión Nacional de Administración Local, de acuerdo con el Consejo de Estado y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 25 de junio de 1993,
DISPONGO:
Artículo 1.
Se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, que figuran como anexo al presente Real Decreto y en su disposición final primera.
Artículo 2.
El Ministro de Economía y Hacienda aprobará anualmente, a propuesta del Presidente del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, y oído el Consejo Superior de la Propiedad Inmobiliaria, un módulo de valor (M) que servirá de base a los del suelo y construcción en los términos previstos en la norma 16 de las normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana y cuya incidencia en los valores catastrales se producirá en los supuestos previstos en los artículos 70 y 71 de la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales.
El módulo M, así fijado, recogerá las variaciones experimentadas en el período de tiempo indicado, en el valor de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, de acuerdo con los análisis de mercado que al efecto se realicen por el Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, de conformidad a lo dispuesto en la norma 23 de las mencionadas normas técnicas.
Artículo 3.
En el caso de inmuebles que excedan del ámbito territorial de un municipio o cuyas características especiales impidan su valoración, de acuerdo con el procedimiento establecido con carácter general en las normas técnicas incluidas en el anexo al presente Real Decreto, se individualizará en la ponencia de valores el procedimiento específico para su valoración, concretándose los inmuebles a los que dicho procedimiento será de aplicación.
Artículo 4.
Las valoraciones a efectos urbanísticos y expropiatorios serán en todo caso las expresamente recogidas en el texto refundido de la Ley sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio.
Disposición transitoria única.
A los inmuebles urbanos arrendados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y cuyo contrato de arrendamiento subsista en la fecha de entrada en vigor de este Real Decreto se les podrá aplicar, a instancia de parte, un coeficiente reductor del 0,70 sobre el valor conjunto de suelo y construcción, en tanto no se arbitren a través de la normativa tributaria oportuna otros mecanismos compensatorios que tengan en cuenta el especial régimen jurídico de dichos inmuebles.
Disposición derogatoria única.
Queda derogada la Orden ministerial de 28 de diciembre de 1989 y cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en el presente Real Decreto.
Disposición final primera.
Para el año 1993, el módulo de valor (M) al que se hace referencia en el artículo 2 del presente Real Decreto se fija en 72.000 pesetas/m2.
En función de la dinámica actual del mercado inmobiliario y teniendo en cuenta que los costes y beneficios varían con los distintos tipos de promoción, se establece una oscilación para el factor de diversificación del suelo, de 2,80 a 0,18, y una oscilación para el factor de diversificación de la construcción de 1,30 a 0,80, definidos ambos en la norma 16 del anexo al presente Real Decreto, que dan como resultado los siguientes valores:
Valores de repercusión de suelo:
MBR1 = 42.300 pesetas/m2.
MBR2 = 30.200 pesetas/m2.
MBR3 = 21.900 pesetas/m2.
MBR4 = 15.100 pesetas/m2.
MBR5 = 8.300 pesetas/m2.
MBR6 = 5.000 pesetas/m2.
MBR7 = 2.700 pesetas/m2.
Valor de las construcciones:
MBC1 = 46.800 pesetas/m2.
MBC2 = 43.200 pesetas/m2.
MBC3 = 39.600 pesetas/m2.
MBC4 = 36.000 pesetas/m2.
MBC5 = 34.200 pesetas/m2.
MBC6 = 32.400 pesetas/m2.
MBC7 = 28.800 pesetas/m2.
Disposición final segunda.
El Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria dictará, en el ámbito de sus competencias y sin perjuicio de las propias del Ministerio de Obras Públicas y Transportes, las oportunas instrucciones para la necesaria armonización entre la aplicación de la normativa de valoración catastral y la urbanística, como consecuencia del Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
Disposición final tercera.
Se autoriza al Ministro de Economía y Hacienda para dictar las normas de ejecución y cumplimiento de cuanto se establece en este Real Decreto.
Disposición final cuarta.
El presente Real Decreto entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».
Dado en Madrid a 25 de junio de 1993.
JUAN CARLOS R.
El Ministro de Economía y Hacienda,
CARLOS SOLCHAGA CATALÁN
ANEXO. NORMAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN Y CUADRO MARCO DE VALORES DEL SUELO Y DE LAS CONSTRUCCIONES PARA DETERMINAR EL VALOR CATASTRAL DE LOS BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA
CAPÍTULO I. Ámbito de aplicación y definiciones
Norma 1. Ámbito de aplicación.
Las presentes normas serán de aplicación para calcular el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, cuyos datos y descripciones constituyen el catastro inmobiliario urbano.
Norma 2. Definiciones.
El valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana es el incluido en el catastro inmobiliario urbano.
Se denominan normas técnicas para determinar el valor catastral de los bienes de naturaleza urbana al conjunto de conceptos, reglas y criterios que han de regir para la valoración de dichos bienes y que se establecen por el presente Real Decreto.
Se denomina cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones al conjunto de reglas, criterios y valores básicos que permiten calcular los valores del suelo y de las construcciones en actuaciones valorativas masivas, garantizan una adecuada coordinación de los mismos y hacen posible su obtención por medios informáticos.
CAPÍTULO II. Normas técnicas de valoración para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana
Norma 3. Metodología general.
Para el cálculo del valor catastral se tomará como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso pueda exceder de éste. Dicho cálculo se realizará de acuerdo con lo preceptuado en las presentes normas técnicas.
El valor de mercado que resulte de los análisis y conclusiones de los estudios que se realicen de conformidad con la norma 23, servirá de base para determinar los valores en polígono, calle, tramo de calle, zona o paraje, a que hace referencia la norma 8, así como al ámbito de aplicación del coeficiente N de la norma 14.
En aquellos casos en que se ponga de manifiesto la escasa entidad del mercado a nivel local podrá redactarse un estudio de mercado de ámbito territorial supramunicipal. En defecto de ambos, los órganos de coordinación del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, mediante los estudios y análisis estadísticos que correspondan, establecerán los valores de referencia.
El valor catastral de los bienes de naturaleza urbana estará integrado por el valor del suelo y el de las construcciones, si las hubiere.
La expresión que recoge todos los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmobiliario y que sirve de base para la valoración catastral es la que figura en la norma 16.1.
Redactado el apartado 1 conforme a la corrección de erratas publicada en BOE núm. 227, de 22 de septiembre de 1993. Ref. BOE-A-1993-23305.
Norma 4. Suelo.
Sin perjuicio de la clasificación del suelo, resultante de la legislación y el planeamiento urbanístico, tendrán la consideración de suelo a los efectos de su definición como bienes inmuebles urbanos y su consiguiente inclusión en el catastro inmobiliario urbano:
El suelo urbano, el susceptible de urbanización, el urbanizable programado y el urbanizable no programado desde el momento en que se apruebe un programa de actuación urbanística, todo ello de acuerdo con las definiciones comprendidas en la legislación urbanística vigente.
Los que, no estando incluidos en el apartado anterior, dispongan de vías pavimentadas o encintado de aceras y cuenten además con alcantarillado, suministro de agua, suministro de energía eléctrica y alumbrado público.
Los ocupados por construcciones de naturaleza urbana definidas en la norma siguiente.
Los que se fraccionen en contra de la legislación agraria vigente, siempre que tal fraccionamiento desvirtúe su uso agrario y sin que ello represente alteración alguna de la naturaleza rústica de los mismos a otros efectos distintos de los catastrales.
Norma 5. Construcciones.
A los mismos efectos de la norma precedente, tendrán la consideración de construcciones:
Los edificios, sean cualesquiera los elementos de que estén construidos, los lugares en que se hallen emplazados, la clase de suelo en que hayan sido levantados y el uso a que se destinen, incluso cuando por la forma de su construcción sean perfectamente transportables y aun cuando el terreno sobre el que se hallen situados no pertenezca al dueño de la construcción.
Las instalaciones comerciales o industriales, tales como diques, tanques, cargaderos, etc., que sean asimilables al concepto de edificio y no al de máquinas, aparatos o artefactos.
Las obras de urbanización y de mejora y las que se realicen para el uso de los espacios descubiertos, considerándose como tales los recintos destinados a mercados, los depósitos al aire libre, los campos e instalaciones para la práctica del deporte, los muelles, los estacionamientos y los espacios anejos a las construcciones.
Todas las demás construcciones que no estén expresamente calificadas como de naturaleza rústica en la legislación vigente.
El ámbito de aplicación será el de aquellas construcciones y edificaciones que, de acuerdo con el artículo 242 del texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, deban sujetarse a licencia, dejando a salvo las del artículo 16.3 del texto refundido en lo que pueden ser construcciones de naturaleza rústica, excluidas en el apartado d).
Norma 6. Delimitación del suelo de naturaleza urbana.
En cada término municipal se procederá a realizar una delimitación del suelo de acuerdo con el artículo 62 de la Ley reguladora de las Haciendas Locales y con las disposiciones urbanísticas vigentes, sin perjuicio de la excepción contemplada en el artículo 70.2 de la ley antes citada.
La delimitación del suelo que deba realizarse se documentará conforme a las normas que dicte el Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria y se someterá a los trámites de aprobación por el Consejo Territorial de la Propiedad Inmobiliaria competente y a su exposición al público, previa publicación mediante edicto.
Esta delimitación se efectuará a los solos efectos de lo establecido en la Ley reguladora de las Haciendas Locales.
Norma 7. División en polígonos de valoración.
Una vez realizada la delimitación del suelo se podrá proceder a su división en polígonos de valoración, de acuerdo con los siguientes criterios:
Coherencia urbanística, tanto desde el punto de vista de calificación del suelo, como de la tipología de las construcciones.
Circunstancias administrativas que hicieran aconsejable su definición.
Circunstancias o peculiaridades del mercado que faciliten la valoración al tomarlas en un entorno homogéneo.
Circunstancias de carácter económico-social que permitan, en su caso, la adopción de medidas o la aplicación de coeficientes puntuales que recojan las posibles alteraciones del valor del mercado.
Otras circunstancias debidamente justificadas en las ponencias de valores.
En los municipios cuyo planeamiento esté adaptado al texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana la delimitación de polígonos deberá tener en cuenta, además de los criterios mencionados, las distintas áreas de reparto, las áreas de suelo urbano remitidas a planeamiento posterior y los sectores delimitados por el propio planeamiento general en suelo urbanizable programado.
Los polígonos así definidos se representarán gráficamente en planos a escala adecuada. Cuando el tamaño del municipio o la dispersión de núcleos lo exija se realizará además un plano director a escala suficiente.
Norma 8. Valores de suelo. Definiciones.
Se definen las siguientes clases de valores de suelo:
Valores en polígono. Son valores de referencia y vienen a representar o expresar las circunstancias medias del polígono o la valoración correspondiente a la parcela tipo definida en función del planeamiento urbanístico. Se consideran dos valores, definidos en los apartados a) y b) siguientes:
Valor de repercusión básico en polígono, del producto inmobiliario más característico o del definido por el planeamiento conforme al uso y tipología edificatoria característica, obtenido por el método establecido en la norma 9.2. Tendrá las siglas VRB.
Valor unitario básico en polígono, obtenido del anterior por aplicación de la fórmula de la norma 9.3, considerando la edificabilidad de la parcela tipo definida por el planeamiento. Tendrá las siglas VUB.
Cuando no exista valor de repercusión se fijará el valor unitario en función de las circunstancias urbanística y de mercado.
Valores en calle, tramo de calle, zona o paraje. Son los que servirán para el cálculo de los valores individualizados aplicables a cada finca. Se consideran dos valores, definidos en los apartados a) y b) siguientes:
Valor de repercusión en calle, tramo de calle, zona o paraje, obtenido atendiendo a sus características urbanísticas, corrigiendo el valor de repercusión básico de polígono (VRB) considerando, entre otras, las siguientes circunstancias de cada calle, tramo de calle, zona o paraje:
1.ª Localización, respecto de los diferentes focos de atracción, según los usos.
2.ª Accesibilidad y medios de transporte públicos dentro del polígono y en relación con el resto de la ciudad.
3.ª Nivel de desarrollo del planeamiento y calidad de los servicios urbanos.
4.ª Dinámica del mercado inmobiliario, traducido en un mayor o menor número de operaciones.
5.ª Especificidad de la oferta o moda de la demanda.
La consideración de estas circunstancias dará como resultado el valor de las distintas calles, tramos de calle, zonas o parajes. Tendrá las siglas VRC.
Valor unitario en calle, tramo de calle, zona o paraje, obtenido, en su caso, a partir del valor de repercusión pormenorizado en calle por aplicación de la fórmula de la norma 9.3, siendo la edificabilidad utilizada la definida por el planeamiento para dicha calle, tramo de calle, zona o paraje; o por la media de las edificabilidades existentes; o por la edificabilidad más frecuente en las edificaciones más representativas de la calle, tramo de calle, zona o paraje. Tendrá las siglas VUC.
Cuando no exista valor de repercusión, el valor unitario en calle, tramo de calle, zona o paraje, se calculará mediante pormenorización del valor unitario básico en polígono (VUB).
Valores en parcela, que servirán para obtener el valor del suelo en una parcela o finca concreta. Son los valores de cálculo. Se consideran dos valores, definidos en los apartados a) y b) siguientes:
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