LegalizeOrden de 24 de septiembre de 1993 sobre fondos y Sociedades de inversión inmobiliaria
La presente Orden culmina un proceso normativo que, iniciado con la Ley 19/1992, de 7 de julio, sobre Régimen de Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria y sobre Fondos de Titulización Hipotecaria, continuó con el Real Decreto 686/1993, de 7 de mayo.
Con la aprobación de esta Orden será posible la implantación en España de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias, de notable arraigo y utilidad en otros países. Dada la vocación que estas fórmulas de inversión tienen para invertir en inmuebles en alquiler, unida al régimen fiscal legalmente adoptado, es de esperar un apreciable incremento, a medio plazo, de la oferta de viviendas en alquiler, atendiéndose así a una de las principales preocupaciones que, en materia de política de la vivienda, ha venido manifestando el Gobierno de la Nación. Por otra parte, se introduce en nuestro sistema financiero una nueva institución caracterizada por su seguridad y rentabilidad a largo plazo, que, por ello, podrá suscitar especial interés en los inversores institucionales.
La Orden regula sólo los aspectos financieros de las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria, ya que los aspectos fiscales lo fueron en la Ley 19/1992 y el Real Decreto 686/1993 citados.
Aunque la Orden, en coherencia con las normas que desarrolla, regula tanto las Sociedades como los Fondos de Inversión Inmobiliaria, es esta última figura la que es objeto de una regulación más completa, debiendo constituir el Fondo de Inversión la fórmula ordinaria de inversión colectiva inmobiliaria.
En relación con éstos, la Orden persigue garantizar tanto su transparencia y adecuada valoración como un cierto grado de liquidez en la inversión, si bien esto último, dada la naturaleza inmobiliaria de los activos del Fondo, sólo se alcanza de forma relativa, teniendo por ello estos Fondos un carácter «semiabierto».
Constituyen reglas encaminadas a garantizar la transparencia y la prudencia valorativa, entre otras, las siguientes:
La valoración de los activos por una Sociedad de tasación, que actuará como experto independiente.
La obligación de valorar los inmuebles al menos una vez al año, así como con ocasión de su adquisición y venta.
El cálculo mensual del valor liquidativo del Fondo y la fijación de reglas precisas para su determinación.
La intervención del depositario.
Las obligaciones de información, inherentes a toda institución de inversión colectiva y el papel supervisor de la Comisión Nacional del Mercado de Valores.
Constituyen reglas que persiguen garantizar un cierto grado de liquidez en la inversión de los partícipes, entre otras, las siguientes:
La obligación de garantizar, al menos una vez al año, el reembolso de las participaciones.
La existencia tanto de un coeficiente de liquidez como de un coeficiente de inversión en valores.
El establecimiento de unos plazos, perentorios y breves, para atender el eventual reembolso de participaciones.
La Orden regula, finalmente, tres categorías de sujetos financieros llamados a desempeñar un papel fundamental en la vida de las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria. En primer lugar las Sociedades gestoras, en cuya regulación se ha optado por permitir que una misma Sociedad pueda gestionar tanto valores mobiliarios como patrimonios inmobiliarios, si bien, dada la muy diferente naturaleza de ambos tipos de activos, se han introducido cierto número de funciones y reglas específicas. En segundo lugar, las Sociedades de tasación, cuyo papel en el esquema institucional diseñado es básico, dada la importancia que tiene la correcta valoración de los inmuebles y, por consiguiente, la independencia del tasador frente a las Sociedades gestoras. Finalmente, los depositarios, cuya función, no siempre idéntica a la aplicable a las instituciones de inversión mobiliaria, se orienta también a la protección de los inversores.
CAPÍTULO I. Disposiciones generales
Sección primera. Ámbito de aplicación
Art. 1. Disposiciones generales.
Quedan sometidos a la presente Orden las Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria, definidas en el artículo 72 del Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las instituciones de inversión colectiva.
Sección segunda. Autorización, registro y denominación
Art. 2. Autorización y registro.
Los procedimientos de autorización, modificación y registro de las Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria se ajustarán a lo dispuesto con carácter general en el artículo 9 del Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, con las especialidades estabecidas en la presente Orden. Además, a las solicitudes de autorización, como requisito para su concesión, se acompañará una Memoria explicativa sobre las características de la institución y los criterios a los que ajustará sus inversiones, en la que se ponga de manifiesto la viabilidad financiera de la institución. En particular, en dicha Memoria se especificarán:
Los tipos de inmuebles en los que se pretende invertir.
Áreas geográficas de inversión.
Criterios de diversificación de riesgos.
Formas de gestión de los bienes.
Fórmulas de comercialización de las participaciones en los Fondos.
Programa y calendario de inversión de los recursos que se capten.
La Sociedad de tasación prevista para realizar la valoración de los inmuebles.
Relación e historial de los Administradores y directivos.
En el caso de Fondos, si se pretende concertar un contrato de liquidez con una Entidad de crédito para garantizar reembolsos de participación, se especificarán y explicarán sus cláusulas fundamentales.
Medios materiales para desarrollar la gestión.
Plan de liquidez del Fondo.
Cualquier otra información adicional que sea requerida por la Comisión Nacional del Mercado de Valores.
Las especificaciones que deberán incluirse en el Reglamento de Gestión de los Fondos de Inversión Inmobiliaria serán las previstas con carácter general en el artículo 35.1 del Reglamento de la Ley 46/1984, con las adaptaciones necesarias a las características de los mismos. Además, se especificarán:
El objeto de la Entidad, a los efectos de determinar el concreto régimen fiscal aplicable.
Los criterios de selección y áreas geográficas de los inmuebles.
Especialidades en materia de suscripción y reembolso de las participaciones. En particular, se indicará el número de veces al año que se garantizará el reembolso, las fechas en las que se atenderán las peticiones y el régimen de preavisos.
Fechas concretas para el cálculo del valor liquidativo.
Periodicidad de las tasaciones de los bienes inmuebles.
Política de conservación y aseguramiento de los bienes inmuebles del Fondo.
Contrato de liquidez, en el supuesto de que se prevea concertarlo.
Gastos de explotación de los inmuebles imputables al Fondo.
La Sociedad de tasación inicialmente designada para valorar los inmuebles, el plazo de esta designación y los procedimientos y plazos para las sucesivas designaciones.
El procedimiento de autorización de Sociedades de Inversión Inmobiliaria y de Fondos de Inversión Inmobiliaria tendrá un plazo máximo de seis meses para su resolución. La resolución sólo podrá ser denegatoria por incumplimiento de los requisitos previstos en la Ley 46/1984, en su Reglamento de desarrollo y en la presente Orden. Transcurrido el plazo sin pronunciamiento expreso, se entenderá denegada la solicitud. En el caso de modificaciones de Estatutos sociales de las Sociedades de Inversión Inmobiliaria o de Reglamento de Gestión de los Fondos de Inversión Inmobiliaria, el plazo será de cuatro meses, y de no mediar resolución expresa se entenderá igualmente concedida la autorización.
En el registro de otras instituciones de inversión colectiva de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, al amparo de lo dispuesto en el artículo 9.3 del Reglamento de la Ley 46/1984 mencionada, se crearán dos secciones especiales, respectivamente, para Sociedades de Inversión Inmobiliaria y Fondos de Inversión Inmobiliaria.
Redactados los apartados 2.c) y 3 conforme a la corrección de errores publicada en BOE núm. 248, de 16 de octubre de 1993. Ref. BOE-A-1993-24978.
Art. 3. Denominación.
Los Fondos y Sociedades de Inversión Inmobiliaria deberán incluir en su denominación la expresión «Fondo de Inversión Inmobiliaria» o «Sociedad de Inversión Inmobiliaria», o sus correspondientes abreviaturas y siglas «F. I. I.» y «S. I. I.», respectivamente.
Las denominaciones «Fondo de Inversión Inmobiliaria» y «Sociedad de Inversión Inmobiliaria» serán privativas de las Entidades inscritas en las correspondientes secciones especiales del Registro a que se refiere el anterior artículo 2.4.
Sección tercera. Régimen de las inversiones y obligaciones frente a terceros
Art. 4. Reglas de las inversiones.
(Derogado)
(Derogado)
(Derogado)
(Derogado)
(Derogado)
Los bienes inmuebles integrantes del activo de las Sociedades de Inversión Inmobiliaria y de los Fondos de Inversión Inmobiliaria sólo podrán poseerse en concepto de propietario. Asimismo, dichos bienes deberán adquirirse libres de los derechos de usufructo, uso y habitación.
Los bienes inmuebles arrendados a Entidades de un mismo grupo no podrán representar más del 25 por 100 del activo de la institución. A estos efectos, será de aplicación el concepto de grupo a que se refiere el artículo 4.º de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores.
(Derogado)
El cobro del precio por la venta de inmuebles no podrá aplazarse más de seis meses desde que se perfeccione el contrato de compraventa.
Se habilita a la Comisión Nacional del Mercado de Valores para especificar el valor de los bienes inmuebles, de otros activos y de las referencias de denominador a utilizar en el cálculo de los coeficientes y límites establecidos en la normativa que les sea de aplicación. Adicionalmente especificará las condiciones que deben cumplir los límites a las obligaciones frente a terceros.
En el ejercicio de esta habilitación, la Comisión Nacional del Mercado de Valores podrá determinar especialmente:
El cálculo del valor estimado de realización de la cartera de inversiones de carácter inmobiliario en las referencias de numerador del coeficiente de inversión obligatorio,
El cálculo de los coeficientes de diversificación del riesgo en el caso de: inmuebles y derechos arrendados al mismo grupo; inmuebles en construcción, sobre plano y compromisos de compra; e inmuebles adquiridos a entidades del mismo grupo,
Las partidas que se incluyen y se excluyen de los saldos de las cuentas acreedoras a efectos del cálculo de los límites a las financiaciones ajenas,
El cálculo de las referencias de numerador del coeficiente de liquidez, y
La asignación de bienes inmuebles en el calendario de tasaciones.
Se modifica el apartado 10 por el art. 3.1 de la Orden EHA/3064/2008, de 28 de octubre. Ref. BOE-A-2008-17328.
Se deroga el apartado 5 por la disposición derogatoria.2 de la Orden de 18 de abril de 2001. Ref. BOE-A-2001-8094.
Se derogan los apartados 1, 2, 3, 4 y 8 por la disposición derogatoria única.2 del Real Decreto 845/1999, de 21 de mayo. Ref. BOE-A-1999-12488.
Art. 5. Financiación con garantía hipotecaria.
Las Sociedades de Inversión Inmobiliaria y los Fondos de Inversión Inmobiliaria podrán financiar la adquisición de inmuebles que integren su patrimonio con garantía hipotecaria. Asimismo, dicha financiación podrá utilizarse para financiar rehabilitaciones en los términos contemplados en la presente orden.
(Derogado)
Se deroga el apartado 2 por la disposición derogatoria única.2 del Real Decreto 845/1999, de 21 de mayo. Ref. BOE-A-1999-12488.
Redactado el apartado 2 conforme a la corrección de errores publicada en BOE núm. 248, de 16 de octubre de 1993. Ref. BOE-A-1993-24978.
Sección cuarta. Limitaciones operativas
Art. 6. Operaciones con Administradores, Gestores, partícipes y socios.
El régimen de las operaciones con los Consejeros, Administradores o Directores de las Sociedades de Inversión Mobiliaria y de las Sociedades Gestoras de instituciones de inversión colectiva, previsto en el artículo 7 del Reglamento de la Ley 46/1984, resultará de aplicación en los supuestos allí referidos a las Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria.
Las limitaciones establecidas en el número anterior afectarán también al arrendamiento, adquisición o enajenación de bienes inmuebles que integren el activo de las Sociedades de Inversión Inmobilaria y de los Fondos de Inversión Inmobiliaria. No obstante, no será de aplicación, en cuanto a bienes inmuebles se refiere, la excepción contemplada en el artículo 7.4 del Reglamento.
(Derogado)
(Derogado)
Se derogan los apartados 3 y 4 por la disposición derogatoria única.2 del Real Decreto 845/1999, de 21 de mayo. Ref. BOE-A-1999-12488.
Art. 7. Operaciones en régimen de mercado.
En lo referente a las operaciones sobre valores negociables que, en los porcentajes establecidos en la presente Orden, integren el activo de las Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria, resultará de aplicación lo prescrito en el artículo 8.º del Reglamento de la Ley 46/1984, en cuanto a la forma de efectuar operaciones.
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