LegalizeLey 3/2009, de 10 de marzo, de regularización y mejora de urbanizaciones con déficits urbanísticos
Norma derogada, con efectos de 27 de febrero de 2025, por la disposición derogatoria del Decreto-ley 2/2025, de 25 de febrero. Ref. BOE-A-2025-8490 y por ladisposición derogatoria.f) de la Ley 11/2025, de 29 de diciembre. Ref. BOE-A-2026-5547
EL PRESIDENTE DE LA GENERALIDAD DE CATALUÑA
Sea notorio a todos los ciudadanos que el Parlamento de Cataluña ha aprobado y yo, en nombre del Rey y de acuerdo con lo que establece el artículo 65 del Estatuto de autonomía de Cataluña, promulgo la siguiente Ley 3/2009, de 10 de marzo, de regularización y mejora de urbanizaciones con déficits urbanísticos.
PREÁMBULO
En los años sesenta y setenta del siglo pasado se promovió en Cataluña un gran número de urbanizaciones en suelo rústico destinadas, inicialmente, a segunda residencia. Estas iniciativas respondían a la mayor capacidad adquisitiva de buena parte de la población, que le permitía el acceso a una segunda vivienda, aunque en numerosas ocasiones de características modestas, y que era posible gracias a las crecientes tasas de motorización en los desplazamientos familiares.
No obstante, dadas las condiciones del momento, una parte muy importante de dichas urbanizaciones se promovió y comercializó sin el adecuado proceso de parcelación, planeamiento urbanístico, previsión de servicios, dotaciones de saneamiento y caudales energéticos. En muchos casos las carencias comportaban, de hecho, la ilegalidad de la promoción. Por otro lado, en términos urbanísticos, una parte muy destacada de los terrenos ocupados no era apta para la urbanización, por razones, sobre todo, de accesibilidad y pendiente, y respondía a un modelo de uso del territorio, caracterizado por la baja densidad y el uso extensivo, que en la actualidad es obsoleto y tiene unos costes ambientales, económicos y sociales extraordinariamente elevados.
Muchas urbanizaciones nacidas en los años sesenta y setenta se han consolidado y han mejorado y adquirido el estatuto legal adecuado. Ello ha sido posible, en buena medida, gracias al esfuerzo de las personas que viven en ellas, a las asociaciones de parcelistas y a la contribución de los ayuntamientos. A pesar de ello, subsisten numerosos casos con carencias muy importantes y procesos de urbanización inacabados. En otros, el proyecto inicial no ha llegado nunca a consolidarse y aún es posible y deseable revertir los terrenos que se había previsto urbanizar a la condición de suelo rústico.
En los últimos años, las carencias de muchas de estas implantaciones territoriales se han hecho más evidentes por la coyuntura del mercado inmobiliario, que ha incrementado la tendencia a convertir las urbanizaciones de segunda en primera residencia. En este sentido, las carencias en los servicios que las han caracterizado se han hecho más evidentes y han afectado de un modo más directo y continuado a un número más elevado de ciudadanos.
El objeto de la presente ley, en el marco de la competencia exclusiva de la Generalidad en materia de urbanismo que le confiere el artículo 149.5 del Estatuto de autonomía de Cataluña, es hacer frente a esta problemática y facilitar los procesos de regularización definitiva de las urbanizaciones, entendida, según el caso, en términos de consolidación o de reducción parcial o total de la urbanización.
La presente ley consta de veintidós artículos. El capítulo preliminar, relativo a las disposiciones generales y compuesto por tres artículos, establece el objeto, el ámbito y las finalidades de la ley. Los siguientes cinco capítulos establecen las medidas de ordenación y gestión urbanística: la creación de la Junta evaluadora de obras de urbanización (capítulo I); la definición y regulación de los programas de adecuación (capítulo II); las medidas financieras del Fondo para la regularización de urbanizaciones (capítulo III); las medidas de financiación de la ejecución de la urbanización (capítulo IV), y, finalmente, la posibilidad de conceder ayudas a los parcelistas que cumplan determinados requisitos (capítulo V).
La Ley concluye con dos disposiciones adicionales, la primera de las cuales modifica la Ley 4/1980, de 16 de diciembre, de creación del Instituto Catalán del Suelo, una transitoria y tres disposiciones finales relativas a la prevención de incendios forestales, a la evaluación del cumplimiento de los objetivos y al desarrollo normativo.
CAPÍTULO PRELIMINAR. Disposiciones generales
Artículo 1. Objeto.
La presente ley tiene por objeto establecer las medidas y los instrumentos para posibilitar la regularización de las urbanizaciones que presentan déficits de servicios y urbanización.
A los efectos de esta ley se entiende por urbanización el ámbito de suelo donde se ha iniciado un proceso de transformación con el objetivo de implantar en él un área o zona residencial de baja densidad.
Artículo 2. Finalidad y objetivos.
La finalidad principal de la presente ley es favorecer la finalización de las obras de urbanización y el establecimiento de servicios en las urbanizaciones, con el objetivo de alcanzar su integración en el municipio y mejorar la calidad de vida de sus residentes, en el marco de un desarrollo urbanístico sostenible. Asimismo, cuando sea posible y deseable para reducir los costes y el impacto ambiental, esta ley se propone favorecer la reducción de los ámbitos inicialmente previstos para el desarrollo de las urbanizaciones.
Artículo 3. Ámbito de aplicación.
La presente ley se aplica a las urbanizaciones que cumplen las siguientes condiciones:
Estar integradas mayoritariamente por edificaciones aisladas destinadas a viviendas unifamiliares.
Carecer, total o parcialmente, de obras de urbanización o de dotación de los servicios urbanísticos que establece el artículo 27 del texto refundido de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto legislativo 1/2005, de 26 de julio, o tener dichos obras y servicios en un estado manifiestamente precario, que no permita dar un adecuado servicio al ámbito.
Disponer de obras de urbanización que no hayan sido objeto de recepción por parte del ayuntamiento.
Haberse implantado en el territorio entre la entrada en vigor de la Ley del suelo y ordenación urbana de 12 de mayo de 1956 y la entrada en vigor de la Ley 9/1981, de 18 de noviembre, de protección de la legalidad urbanística. A tal efecto, se entiende por implantación el proceso principal de transformación física y parcelación del suelo con el objetivo de crear un ámbito residencial.
Las urbanizaciones situadas en suelo clasificado como no urbanizable en el momento de la entrada en vigor de la presente ley sólo pueden ser regularizadas si un plan de ordenación urbanística municipal modifica su clasificación urbanística.
En ningún caso pueden ser objeto de consolidación:
Las urbanizaciones situadas en suelo no urbanizable de especial protección de conformidad con los planeamientos territorial o urbanístico o con la legislación sectorial, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 5.3 de la presente ley.
Las urbanizaciones situadas en otros tipos o clases de suelo, si lo impiden el planeamiento territorial o un plan director urbanístico.
CAPÍTULO I. Medidas de ordenación y gestión urbanística
Artículo 4. Disposiciones generales.
La regularización de las urbanizaciones debe llevarse a cabo de conformidad con la legislación urbanística en función de la clase de suelo en que se hallan emplazadas y con las especificidades que la presente ley establece con relación a la clasificación del suelo, la gestión del planeamiento, los estándares urbanísticos, las obligaciones de reserva, las obligaciones y los derechos de los propietarios, y los servicios urbanísticos.
En el caso de las urbanizaciones en suelo urbano o urbanizable que, por el planeamiento urbanístico general o por un plan urbanístico derivado, ya tengan establecida la ordenación detallada y no sea preciso modificarla para su regularización, los derechos y las obligaciones de los propietarios son los determinados por el plan que estableció dicha ordenación detallada. Cuando con motivo de la regularización dicha ordenación deba ser modificada, los instrumentos de planeamiento urbanístico general deben determinar si puede mantenerse el anterior régimen de obligaciones. En cuanto a las reservas mínimas obligatorias para vivienda de protección pública, rige, en todo caso, lo establecido en el artículo 6.2.
Artículo 5. Medidas con relación a la clasificación y calificación del suelo.
Los instrumentos de planeamiento urbanístico general pueden modificar la clasificación o calificación del suelo que ocupan las urbanizaciones con el objetivo de impedir su edificación en zonas no edificadas, mediante la clasificación como suelo no urbanizable o la calificación como sistema de espacios libres públicos.
Los planes directores urbanísticos de alcance supramunicipal a que se refiere el artículo 56 del texto refundido de la Ley de urbanismo pueden:
Establecer disposiciones que comporten el mantenimiento o la modificación, total o parcial, de la clasificación del suelo ocupado por las urbanizaciones, en especial para conseguir la concentración del área edificada y la reducción total o parcial del suelo ocupado.
Establecer, en el marco de la legislación vigente, otras determinaciones vinculantes para los instrumentos de planeamiento urbanístico general o derivado.
Determinar, en materia de vivienda, que el cumplimiento de las reservas mínimas para viviendas de protección pública pueda llevarse a cabo en el conjunto del ámbito territorial del plan.
Los instrumentos de planeamiento urbanístico que regularicen urbanizaciones parcialmente emplazadas en suelos clasificados, con posterioridad a la implantación de las urbanizaciones, como suelos no urbanizables de protección especial o declarados espacios naturales protegidos, pueden permitir la concentración de suelos de cesión destinados a espacios libres y zonas verdes, de conformidad con la normativa vigente en materia de espacios naturales protegidos.
Artículo 6. Estándares urbanísticos y reservas para viviendas de protección pública.
Los instrumentos de planeamiento urbanístico elaborados para regularizar la ordenación urbanística de una urbanización tienen que establecer las reservas para los sistemas de comunicaciones, equipamientos comunitarios y espacios libres públicos, de conformidad con lo establecido en la legislación urbanística.
Las reservas mínimas obligatorias para vivienda de protección pública que establece la legislación urbanística sólo tienen que preverse si, eventualmente, los instrumentos de planeamiento urbanístico elaborados para regularizar la urbanización admiten un incremento de techo o de densidad residencial respecto al establecido en el planeamiento urbanístico a cuyo amparo se llevó a cabo la operación de transformación del suelo o, de no haber ninguno, respecto a las condiciones medias de densidad y techo de las parcelas y edificaciones existentes. En este caso, los porcentajes de reserva se aplican sobre el incremento de techo residencial o sobre el techo correspondiente al incremento de densidad.
Artículo 7. Deberes de cesión.
Los propietarios de suelo integrado en urbanizaciones objeto de regularización y clasificado como suelo urbano no consolidado o como suelo urbanizable delimitado han de ceder al ayuntamiento, obligatoria y gratuitamente, el suelo reservado por el planeamiento urbanístico para los sistemas urbanísticos, de conformidad con lo establecido en el artículo 44 del texto refundido de la Ley de urbanismo.
En las urbanizaciones con cesiones para sistemas urbanísticos pendientes de ser efectuadas, y establecidas en el instrumento de planeamiento a cuyo amparo se llevó a cabo la operación de transformación del suelo o en el planeamiento aprobado para regularizar ámbitos urbanizados, la cesión no da derecho a recibir ningún tipo de contraprestación urbanística o indemnización, salvo que no se hayan obtenido beneficios urbanísticos. Se entiende que la transmisión de las parcelas y los inmuebles de las urbanizaciones que son objeto de regularización se ha efectuado libre de las cargas urbanísticas de cesión de sistemas y que se han obtenido los beneficios urbanísticos derivados de la ejecución del planeamiento, si no se ha estipulado lo contrario en el contrato o en el acto de transmisión.
El deber de cesión a que se refiere el apartado 2 se materializa en el correspondiente proyecto de reparcelación, el cual es título suficiente para inscribir el suelo a favor de la administración actuante en el Registro de la Propiedad, sin necesidad de consentimiento del titular registral, mediante la documentación que exige la legislación hipotecaria.
Los propietarios de suelo integrado en urbanizaciones objeto de regularización, clasificado como suelo urbano no consolidado o como suelo urbanizable delimitado, tienen el deber de ceder a la administración actuante, gratuitamente, el suelo urbanizado correspondiente al porcentaje del aprovechamiento urbanístico del sector o del polígono de actuación que establece la legislación urbanística.
En el supuesto excepcional de ámbitos con edificación consolidada en que no sea posible la redistribución material de los terrenos, el proyecto de reparcelación puede establecer que la cesión de suelo correspondiente al porcentaje de aprovechamiento urbanístico sea sustituida por el equivalente a su valor económico.
El importe obtenido de la enajenación del suelo de cesión a que se refiere el apartado 4, o el equivalente económico a que se refiere el apartado 5, puede destinarse, total o parcialmente, a sufragar el coste de la implantación de las infraestructuras, los servicios y los equipamientos dentro del ámbito de actuación o el coste de la ampliación o el refuerzo de las infraestructuras, los servicios y los equipamientos externos que tienen que dar servicio a dicho ámbito.
Artículo 8. Servicios urbanísticos básicos.
Los instrumentos de planeamiento que se redacten en aplicación de la presente ley tienen que precisar las condiciones técnicas y urbanísticas de los servicios urbanísticos básicos a que hace referencia el artículo 27 del texto refundido de la Ley de urbanismo atendiendo a las condiciones de la urbanización, minimizando al máximo el impacto ambiental y paisajístico y estableciendo criterios de sostenibilidad en las condiciones técnicas de dichos servicios.
Artículo 9. Sistema de actuación.
Para ejecutar las actuaciones de regularización previstas es preciso aplicar el sistema de reparcelación en la modalidad de cooperación o de compensación básica, según convenga.
En el supuesto de las actuaciones integradas en los programas de adecuación previstos en el capítulo III de la presente ley que tengan como finalidad la regularización y la finalización del proceso de urbanización en los respectivos ámbitos de aplicación, debe adoptarse el sistema de reparcelación en la modalidad de cooperación para ejecutar las actuaciones previstas.
Cuando el sistema de actuación adoptado sea el de reparcelación en la modalidad de compensación básica, para impulsar las tramitaciones de los instrumentos de planeamiento derivado y de gestión necesarios, puede constituirse una junta de compensación provisional, de conformidad con la legislación urbanística, por la duración que el documento público de constitución establezca, la cual puede llegar a ser de tres años. En los supuestos establecidos en el artículo 7.2, los porcentajes mínimos de propiedad que determina la legislación urbanística para constituir las juntas de compensación provisionales y definitivas se aplican sobre la superficie resultante de descontar de la superficie total del polígono de actuación urbanística la superficie de los suelos destinados a sistemas urbanísticos cuya cesión deba ser efectuada sin derecho a percibir ningún tipo de contraprestación urbanística o indemnización.
Artículo 10. Ámbitos discontinuos.
Los planes urbanísticos pueden delimitar sectores o polígonos discontinuos integrados, por una parte, por ámbitos de urbanizaciones no consolidadas y, por otra, por áreas para las cuales el planeamiento urbanístico prevé desarrollos residenciales o de otros usos, a efectos de permitir una gestión integrada de las cesiones de suelo obligatorias y gratuitas.
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