Ley Foral 20/2022, de 1 de julio, para el fomento de un parque de vivienda protegida y asequible en la Comunidad Foral de Navarra

LA PRESIDENTA DE LA COMUNIDAD FORAL DE NAVARRA

Hago saber que el Parlamento de Navarra ha aprobado la siguiente Ley Foral para el fomento de un parque de vivienda protegida y asequible en la Comunidad Foral de Navarra.

PREÁMBULO

La necesidad de seguir ahondando en la respuesta al derecho subjetivo a la vivienda desde la Administración Pública y, al mismo tiempo, de arbitrar distintas medidas que estén destinadas a poder aumentar la oferta de vivienda de alquiler asequible, pública o libre, para dar respuesta a la creciente demanda lleva a la Comunidad Foral de Navarra a activar nuevas herramientas legales en la normativa de vivienda. El objetivo de esta modificación de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda de Navarra es generar vivienda protegida suficiente y asequible para compensar algunas disfunciones que se están agravando en el mercado libre, especialmente en vivienda en régimen de arrendamiento, y poder aumentar la capacidad de la Administración de proteger el derecho subjetivo a la vivienda. Para ello, se hace necesario dotar a la Administración de nuevos mecanismos como la calificación indefinida de la vivienda protegida, para poder preservar los esfuerzos públicos que se vienen realizando en su promoción, o definir figuras como el Índice de Sostenibilidad de Alquileres (ISA) o la creación, como extensión del Registro de Viviendas de Navarra, del Registro de Contratos de Arrendamientos de Navarra con la finalidad de disponer de un diagnóstico real sobre los precios de arrendamientos y de instrumentos útiles para poder definir zonas especialmente tensionadas en el mercado del alquiler y adoptar posibles medidas para su regulación.

Igualmente, la ley foral incorpora otros elementos que redundan en el objetivo inicial citado, como es ahondar en el derecho subjetivo a la vivienda. Para ello se adecuan mecanismos ya existentes; facilitar el desarrollo del derecho de superficie en parcelas del Banco Foral, ampliar la edad del programa Emanzipa progresivamente hasta los 35 años, ampliación del derecho de tanteo y retracto a operaciones singulares, o la mejora de los incentivos fiscales relacionados con vivienda entre otros. A la par se articulan nuevos mecanismos para profundizar en los objetivos iniciales; establecimiento del mecanismo de determinación de zonas tensionadas para limitar incrementos del precio de los alquileres habilitando ayudas a la compra para jóvenes en entornos rurales y para inquilinos de viviendas protegidas que pierden su calificación, o permitiendo que las personas residentes en residencias puedan ceder sus viviendas a la Bolsa de alquiler sin que ello les modifique sus tarifas en la residencia. Por último, se incorporan artículos que tiene que ver con el fomento de elementos tan sustanciales en la actualidad y de cara al futuro como son la rehabilitación, el modelo de las oficinas de rehabilitación o la vivienda colaborativa entre otros.

La ley foral incorpora también modificaciones del Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo; de la Ley Foral 17/2000, de 29 de diciembre, reguladora de la aportación económica de los usuarios a la financiación de los servicios por estancia en Centros para la Tercera Edad y del Texto Refundido de la Ley Foral del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Decreto Foral Legislativo 4/2008, de 2 de junio, con la misma finalidad.

Artículo primero. Modificación de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra.

La Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra, queda modificada en los siguientes términos:

Uno. Se añade un nuevo artículo 3 quater con la siguiente redacción:

«Artículo 3 quater. Sistema de deducciones fiscales para garantizar el derecho de acceso a vivienda.

1. Las deducciones fiscales para garantizar el derecho de acceso a la vivienda a las que se refiere el apartado 2 del artículo 3 bis de la presente ley foral son las establecidas en el artículo 68 quinquies del Texto Refundido de la Ley Foral del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Decreto Foral Legislativo 4/2008, de 2 de junio. Con carácter anual, se ampliará progresivamente la edad máxima para optar a la deducción por arrendamiento para emancipación hasta alcanzar los 35 años inclusive.

1. La gestión de este sistema de deducciones fiscales para garantizar el derecho de acceso a la vivienda se llevará a cabo a través del mismo ente propio o ajeno que gestione el censo de solicitantes de vivienda protegida. No obstante, lo anterior, corresponde a la dirección general competente en materia de vivienda dictar los actos y resoluciones derivados de su gestión.»

Dos. Se añade un artículo 3 quinquies con la siguiente redacción:

«Artículo 3 quinquies. Índice de Sostenibilidad de Alquileres.

1. Se potenciará la puesta en arrendamiento de viviendas asequibles, entendiendo como tales las que se arrienden por una renta anual no superior a la calculada según el Índice de Sostenibilidad de Alquileres (I.S.A.).

1. El Índice de Sostenibilidad de Alquileres se configura como un sistema de regulación de precios de arrendamiento y se calculará del siguiente modo:

I.S.A.= Vr x j, siendo «Vr» el valor de la vivienda con precio libre con reforma, calculado conforme el Decreto Foral 334/2001, de 26 de noviembre, por el que se aprueba el procedimiento para la valoración de determinados bienes inmuebles sitos en la Comunidad Foral de Navarra, mediante la aplicación del método de comprobación de los precios medios en el mercado, o norma que lo sustituya, que se multiplicará por el coeficiente j, expresado en tanto por ciento, a efectos de determinar el importe de la renta anual asequible de la vivienda o valor del Índice de Sostenibilidad de Alquileres.

El coeficiente «j» se determinará anualmente por orden foral de la persona titular del departamento competente en materia de vivienda y podrá tener un valor distinto para localidades o zonas concretas. Cuando su valor sea igual a cero, se entenderá que el Índice de Sostenibilidad de Alquileres no es de aplicación a esa localidad en concreto y para esa anualidad determinada.

1. El valor mínimo del Índice de Sostenibilidad de Alquileres para cualquier vivienda en Navarra que disponga de cédula de habitabilidad en vigor y tenga un coeficiente «j» distinto de cero será 3.600 euros anuales.

El valor máximo del Índice de Sostenibilidad de Alquileres para cualquier vivienda en Navarra que disponga de cédula de habitabilidad en vigor y tenga un coeficiente «j» distinto de cero será 1,5 veces el importe de la cuantía anual del índice SARA para una unidad familiar de un solo miembro.

1. En el caso de las viviendas protegidas sujetas a limitaciones de precio de venta y renta, su Índice de Sostenibilidad de Alquileres será igual al precio máximo legalmente permitido de arrendamiento.»

Tres. Se modifica el apartado 6 de artículo 7, que tendrá la siguiente redacción:

«6. Podrán ser objeto de protección pública, a los efectos que se determinen, aquellos alojamientos que constituyan fórmulas intermedias entre la vivienda individual y la colectiva, como viviendas colaborativas, apartamentos tutelados o alojamientos asistidos para personas que hayan alcanzado los 60 años de edad, personas con algún tipo de discapacidad u otros colectivos cuyas características lo hagan aconsejable.»

Cuatro. Se añaden cuatro apartados al artículo 7 con el siguiente contenido:

«9. En un mismo edificio podrán coexistir viviendas libres y protegidas, de modo que la calificación de las viviendas pueda comprender un edificio completo o parte del mismo, sea nuevo o existente. No obstante lo anterior, todas las viviendas protegidas resultantes deberán cumplir las condiciones técnicas exigidas a las viviendas de nueva planta, y acreditar su adecuación estructural.

En el caso de viviendas promovidas en edificios donde puedan coexistir viviendas libres y protegidas, no será de aplicación el requisito de la repercusión máxima del coste del suelo y la urbanización.

Tampoco será de aplicación el requisito de la repercusión máxima del coste del suelo y la urbanización en el caso de viviendas protegidas creadas a partir de un cambio de uso de la totalidad o parte de un edificio existente, establecimiento o local.

1. En el caso de las viviendas de protección oficial calificadas en régimen de arrendamiento sin opción de compra, la duración de su destino al arrendamiento será como mínimo de veintiún años, contados a partir de la fecha de su calificación definitiva. Transcurrido dicho período mínimo, podrán destinarse a la venta con los requisitos de acceso en propiedad en segunda transmisión a las viviendas protegidas, y aplicando el precio máximo aplicable a las viviendas de precio tasado.

1. En el caso de las viviendas de protección oficial calificadas en régimen de arrendamiento con opción de compra, la duración de su destino al arrendamiento será como mínimo de veintiún años, sin perjuicio del ejercicio de la opción de compra, contados a partir de la fecha de su calificación definitiva. Transcurrido dicho período mínimo sin que se haya ejercido la opción de compra podrán destinarse a la venta con los requisitos de acceso en propiedad en segunda transmisión a las viviendas protegidas, y aplicando el precio máximo aplicable a las viviendas de precio tasado. Si se hubiera ejercido la opción de compra, podrán transmitirse con los requisitos de acceso en propiedad en segunda transmisión a las viviendas protegidas, y aplicando el precio máximo aplicable a las viviendas de precio tasado.

1. Las viviendas a las que se hace alusión en los dos apartados anteriores mantendrán de forma indefinida algún régimen de protección pública.»

Cinco. Se modifica la letra e) del apartado 2 del artículo 10, que tendrá la siguiente redacción:

«e) No se podrá exigir aval o garantía adicional para concluir el contrato de arrendamiento de vivienda protegida.»

Seis. Se modifica el artículo 15, que tendrá la siguiente redacción:

«Artículo 15. Fomento de la rehabilitación.

1. Las Administraciones Públicas de Navarra, en el ámbito de sus competencias respectivas, fomentarán la rehabilitación de viviendas mediante actuaciones encaminadas a restaurar, consolidar, reponer o ampliar los elementos constructivos y estructurales de las edificaciones para lograr que sirvan a las necesidades de sus ocupantes sin detrimento de su valor arquitectónico, histórico o cultural, teniendo en cuenta criterios de género, accesibilidad universal y diseño para todas las personas, así como los procesos de rehabilitación ecológica que incorporen criterios de bioconstrucción, bioclimatismo y eficiencia energética, en especial, aquellos alineados con las disposiciones generales que se aprueben para la lucha contra el cambio climático y sean facilitadores de la transición hacia un nuevo modelo energético basado en una economía baja en carbono. Para alcanzar esos objetivos se determinará su alineamiento con los Objetivos de Desarrollo Sostenible, y con los distintos planes y estrategias aprobadas en la Comunidad Foral de Navarra, entre los cuales pueden citarse el Plan de Accesibilidad, el Plan de Discapacidad, el Plan de Inclusión, la estrategia de Economía Circular y Plan de Residuos, el Plan Director de Eliminación del Amianto y el Plan Energético.

Se favorecerán los procesos de gran rehabilitación, rehabilitación agrupada o conjunta, así como las actuaciones en áreas calificadas como de rehabilitación preferente.

1. Las Administraciones Públicas de Navarra, en el ámbito de sus competencias respectivas, facilitarán a la ciudadanía la información necesaria y suficiente y prestarán servicios de apoyo y asesoría integral para la realización de actuaciones protegibles en materia de actuaciones de rehabilitación protegida.

1. Se elaborará un mapa del parque residencial basado en criterios edificatorios y socioeconómicos, y se primará la rehabilitación de aquellas áreas que conforme a la clasificación anterior se declaren zonas vulnerables o necesitadas de urgente rehabilitación. En las mismas se subvencionará, en los casos y con las condiciones que reglamentariamente se determinen o conforme lo dispuesto en las correspondientes bases reguladoras, hasta el cien por cien del presupuesto protegible de las obras a llevar a cabo, hasta el límite que cada ejercicio presupuestario establezca.

1. Igualmente se tendrá en cuenta el carácter protegido de determinados bienes inmuebles catalogados en los planes urbanísticos a la hora de determinar la cuantía de la subvención a percibir.

1. Del mismo modo, se realizará un esfuerzo especial para impulsar y favorecer la rehabilitación de la tipología de vivienda unifamiliar aislada de carácter tradicional en el ámbito urbano de las zonas rurales, dinámica muy positiva para las zonas con graves problemas de despoblamiento.»

Siete. Se modifica la letra c) del artículo 19, que tendrá la siguiente redacción:

«c) Quedan exceptuadas del requisito de no ser titular del dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre alguna otra vivienda o parte alícuota de la misma las víctimas de violencia de género que accedan a vivienda protegida en régimen de alquiler y las personas que accedan a vivienda protegida a través de la reserva por realojos urbanísticos, siempre y cuando se comprometan a ceder la vivienda sobre la que ostentan tales derechos al programa de intermediación público para el alquiler de viviendas desocupadas o Bolsa de Alquiler.»

Ocho. Se modifica la letra h del apartado 3 del artículo 20, que tendrá la siguiente redacción:

«h) En su caso, empadronados con residencia efectiva ininterrumpida en el municipio de ubicación de la promoción con al menos dos años de antigüedad. Para habilitar esta reserva, en el caso de viviendas de protección oficial en régimen de alquiler, sin opción de compra, promovidas por un municipio sobre suelos de titularidad municipal o por una sociedad pública sobre suelos anteriormente de titularidad municipal transmitidos para esta finalidad, el Ayuntamiento podrá determinar el número de viviendas reservadas a las personas empadronadas en el municipio. Y en el resto de los casos deberán cumplirse simultáneamente los tres requisitos siguientes:

1.º Que el Ayuntamiento materialice en parcelas destinadas a vivienda la totalidad del aprovechamiento urbanístico obtenido por cesión obligatoria y gratuita en el área de reparto.

2.º Que las viviendas protegidas a que se refiere esta reserva se construyan efectivamente sobre tales parcelas obtenidas por cesión.

3.º Que el Ayuntamiento establezca expresamente dicha reserva, especificando si sustituye parcial o totalmente a la destinada a empadronados en cualquier municipio de Navarra.»

Nueve. Se modifica el artículo 24, que tendrá la siguiente redacción:

«Artículo 24. Puntuaciones.

Una vez determinadas las viviendas de cada reserva que correspondan a los solicitantes de cada tramo de renta, la adjudicación de las viviendas protegidas en régimen de propiedad con destino a la compraventa y de arrendamiento con opción de compra, se efectuará conforme a las siguientes puntuaciones:

1. Necesidad acreditada de vivienda: hasta 55 puntos, distribuidos de la siguiente forma:

a) 7 puntos por cada uno de los solicitantes que suscriban la solicitud y de los componentes de sus respectivas unidades familiares. A los efectos de lo dispuesto en este apartado formarán parte de la unidad familiar del solicitante los descendientes menores de edad sobre los que ostente la patria potestad, aunque sea compartida.

b) 12 puntos por ser titular y ocupar una vivienda libre o protegida inadecuada debido a la superficie, distribución de la misma o, en su caso, falta de adaptación a las necesidades del solicitante con discapacidad o de algún miembro discapacitado de la unidad familiar, conforme a lo que reglamentariamente se determine.

c) 10 puntos por tener legalmente formalizado por escrito contrato de arrendamiento de vivienda dentro del Sistema Público de Alquiler.

d) 5 puntos por tener legalmente formalizado por escrito contrato de arrendamiento de vivienda al margen del Sistema Público de Alquiler.

e) 2 puntos por convivir en la vivienda de otras unidades familiares.

f) 2 puntos por ocupar legalmente una vivienda en alquiler sin contrato escrito, cedida o compartida.

Las puntuaciones de los apartados b), c), d), e) y f) no se acumularán entre sí dentro de una misma solicitud.

1. Presencia en la unidad familiar de personas con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por 100, excepto en las reservas específicas para dichas personas: 5 puntos cuando se trate de una persona discapacitada, 10 si son dos o más. En las reservas específicas para personas discapacitadas, los 10 puntos acrecerán la puntuación máxima asignable al concepto de necesidad acreditada de vivienda, que podrá elevarse hasta 65 puntos.

1. Titularidad de una cuenta de ahorro, cuenta corriente, depósito o producto financiero similar, con un saldo igual o superior a 8.000 euros a 31 de diciembre de cada año: 3 puntos por año hasta un máximo de 15 puntos. A estos efectos se otorgará la misma puntuación máxima a las personas solicitantes separadas, divorciadas o que hayan disuelto la pareja estable, que justifiquen hacer frente a las cargas hipotecarias de la vivienda familiar, de forma que se otorgarán 3 puntos por cada año transcurrido desde la disolución del matrimonio o pareja estable hasta un máximo de 15 puntos.

1. Empadronamiento en uno o varios municipios de Navarra: 4 puntos si es superior a 4 años, 8 puntos si es superior a 8 años.

1. Por ser persona titular del título en vigor de familia monoparental expedido por la Administración de la Comunidad Foral de Navarra: 7 puntos.»

Diez. Se modifica el artículo 25, que tendrá la siguiente redacción:

«Artículo 25. Puntuaciones.

Una vez determinadas las viviendas de cada reserva que correspondan a los solicitantes de cada tramo de renta, la adjudicación de las viviendas de protección oficial en régimen de arrendamiento se efectuará conforme a las siguientes puntuaciones: