LegalizeDecret legislatiu del 25-5-2016 de publicació del text refós de la Llei 12/2004, del 30 de juny, de propietat horitzontal
Vist l’article 59 de la Constitució andorrana, segons el qual, mitjançant llei, el Consell General pot delegar l’exercici de la funció legislativa en el Govern;
Vist que el Govern, en compliment de la disposició final primera de la Llei 25/2008, del 20 de novembre, de modificació de la Llei 12/2004, del 30 de juny, de propietat horitzontal, en la sessió del 7 de gener del 2009 aprovà el decret legislatiu de publicació del text refós de l’articulat i de les disposicions transitòries de la Llei 12/2004, del 30 de juny, de propietat horitzontal, modificada per l’esmentada Llei 25/2008. El qual fou publicat al BOPA núm. 3, del 14 de gener del 2014;
Vist que la disposició final sisena de la Llei 4/2016, del 10 de març, de foment del vehicle elèctric, modifica la Llei 12/2004, del 30 de juny, de propietat horitzontal;
Vista la delegació legislativa a favor del Govern establerta en la disposició final onzena de la Llei 4/2016, del 10 de març, de foment del vehicle elèctric, segons la qual s’encarrega al Govern que en el termini màxim de tres mesos a comptar de l’entrada en vigor de la Llei esmentada publiqui al Butlletí Oficial del Principat d’Andorra el text refós de la Llei 12/2004, del 30 de juny, de propietat horitzontal, incloent-hi totes les modificacions aportades a la Llei fins a la data;
D’acord amb l’habilitació citada, s’ha procedit a integrar en un text únic totes les modificacions introduïdes per les normes dalt esmentades a la Llei 12/2004, de propietat horitzontal, reprenent de forma ordenada la disposició addicional i les disposicions transitòries de la Llei 12/2004, algunes de les quals han estat modificades per la Llei 25/2008, per tal de garantir la claredat en la consulta d’aquest decret i preservar la seguretat jurídica, es fa constar per a cadascuna d’aquestes disposicions de quina de les lleis esmentades porta causa;
Ateses les consideracions esmentades, a proposta del ministre d’Ordenament Territorial, el Govern, en la sessió del 18 de maig del 2016, aprova aquest decret legislatiu amb el contingut següent:
Article únic
S’ordena la publicació al Butlletí Oficial del Principat d’Andorra del text refós la Llei 12/2004, del 30 de juny, de propietat horitzontal, modificada per la Llei 25/2008, del 20 de novembre, i per la Llei 4/2016, del 10 març, de foment del vehicle elèctric, que s’insereix a continuació.
Disposició final
Aquest decret entra en vigor el mateix dia de ser publicat al Butlletí Oficial del Principat d’Andorra.
Cosa que es fa pública per a coneixement general.
Andorra la Vella, 25 de maig del 2016
Antoni Martí Petit / Cap de Govern
Text refós de la Llei 12/2004, del 30 de juny, de propietat horitzontal
Capítol I. Disposicions generals
Article 1. Naturalesa jurídica de la propietat horitzontal
Les diferents unitats immobiliàries d’un edifici o les parts del mateix edifici que siguin susceptibles d’aprofitament independent per tenir sortida pròpia a un element comú d’aquell o a la via pública poden ser objecte de propietat separada. Aquest fet comporta de manera inherent el dret de copropietat sobre els elements comuns de l’immoble. Tenen aquesta consideració els que siguin necessaris per al seu ús adequat i gaudi, com ara el sòl, el vol, els fonaments i les teulades; els elements estructurals; les façanes i les cobertes amb els revestiments exteriors; el portal, les escales, les porteries, els passadissos, els murs, les fosses, els patis; els ascensors; les instal·lacions, les conduccions i canalitzacions d’aigua, gas, electricitat, calefacció i aire condicionat; les antenes col·lectives i les instal·lacions per a serveis de telecomunicació o audiovisuals, també tots els elements materials o jurídics que per la seva naturalesa o destinació resultin indivisibles.
En el règim de propietat horitzontal correspon al propietari de cada unitat immobiliària:
El dret exclusiu de propietat sobre un espai delimitat, susceptible d’aprofitament independent, que doni servei exclusiu al propietari, juntament amb els annexos que li hagin estat assenyalats en el títol, fins i tot en el cas que es trobin situats fora del dit espai delimitat.
La copropietat, juntament amb els altres propietaris d’unitats immobiliàries, dels elements i serveis comuns restants.
A cada unitat immobiliària se li ha d’atribuir una quota de participació en relació amb el valor total de l’immoble i referida a centèsims del mateix valor. Aquesta quota de copropietat, que s’ha de determinar tenint en compte el contingut de l’article 3.3, serveix de base per determinar la participació en les càrregues i beneficis per raó de la Comunitat.
No obstant això, el títol constitutiu o els Estatuts poden preveure un sistema de repartiment de les despeses de Comunitat que respongui a criteris especials de distribució no coincidents amb els que resultarien de l’aplicació de la quota de copropietat.
Les millores o els danys que afectin una unitat immobiliària no poden alterar la quota que li hagi estat atribuïda, que, llevat del que disposa l’article 5, només es pot variar per acord dels propietaris adoptat amb la majoria que preveu l’article 26.1.
Cada propietari pot disposar lliurement del seu dret, per bé que no pot separar els elements que l’integren.
En cas d’alienació d’una unitat immobiliària, els propietaris de les altres, per aquest únic títol, no tenen cap dret de tempteig ni de retracte.
La transmissió del dret de gaudi en cap cas afecta les obligacions derivades d’aquest règim de propietat.
Article 2. Àmbit d›aplicació
Aquesta Llei és aplicable:
A les Comunitats de propietaris constituïdes conforme a l’article 3.
A les Comunitats que, reunint els requisits establerts a l’article 1, no hagin atorgat el títol constitutiu de la propietat horitzontal. En tot cas, són aplicables a aquestes Comunitats les normes d’aquesta Llei relatives al règim jurídic de la propietat, de les seves parts privatives i elements comuns, i també als drets i deures recíprocs dels copropietaris.
I als complexos immobiliaris privats, en els termes previstos en aquesta Llei.
Capítol II. Règim jurídic
Article 3. Títol constitutiu de la propietat horitzontal
El títol constitutiu de la propietat horitzontal és l’escriptura pública de divisió, que ha de descriure, a més de l’edifici en conjunt, cada una de les unitats immobiliàries en què es divideixi, a les quals ha d’assignar un número correlatiu.
La descripció de l’edifici ha de ressenyar el títol de propietat de la parcel·la, les autoritzacions administratives de construcció, la cèdula d’habitabilitat global de les unitats immobiliàries en què es divideixi l’edifici i les característiques físiques que serveixin millor a la identificació de l’immoble i més interessin el dret de propietat.
La de cada unitat immobiliària ha d’expressar la superfície en metres quadrats, les confrontacions, la planta en què es troben i els annexos.
El notari ha de fer la descripció de l’immoble i de les unitats immobiliàries en què es divideixi a partir de plànols signats per l’arquitecte director de l’obra en els quals constin de forma expressa i inequívoca els seus nom i cognoms, les dades que acreditin la seva habilitació professional per exercir al Principat d’Andorra, la superfície de cada unitat independent, la data de la signatura dels plànols i la resolució o resolucions per les quals l’Administració competent hagi aprovat el projecte.
Als efectes del títol constitutiu de la propietat horitzontal, la sola signatura de l’arquitecte, acompanyada de les dades indicades, permet considerar la plena conformitat dels plànols presentats amb el projecte aprovat per les autoritzacions ressenyades en els plànols de l’arquitecte.
Tota modificació del projecte que afecti les característiques que han de ser tingudes en compte en la descripció de l’immoble o de les seves unitats, s’ha d’acreditar al fedatari de la mateixa manera.
El títol ha de fixar també el coeficient de copropietat corresponent a cada unitat independent, prenent com a base el valor total de l’immoble i tenint en compte la superfície útil de cada unitat immobiliària en relació amb els metres quadrats totals de l’immoble, el seu emplaçament interior o exterior, la seva situació i l’ús que es presumeix que es farà dels serveis o elements comuns. En cas de no ser coincidents, s’ha de fixar també el coeficient de participació en les despeses de Comunitat.
Els coeficients de copropietat i de Comunitat poden ser fixats pel propietari únic de l’edifici en el moment de començar la venda d’unitats immobiliàries, per tots els propietaris de comú acord, per laude, per decisió judicial o per qualsevol mètode alternatiu de solució de conflictes que permeti el dret vigent.
El promotor o propietari únic de l’immoble pot instar l’atorgament de l’escriptura de divisió una volta finalitzada la construcció de l’edifici. També ho pot fer abans de finalitzar la construcció, quan concorrin els requisits següents:
Que hagi obtingut les preceptives autoritzacions administratives de construcció.
Que hagin començat les obres de desmunt o les d’execució dels fonaments i que aquest fet s’acrediti mitjançant certificació lliurada per l’arquitecte director de l’obra.
Que l’escriptura pública informi del caràcter provisional de la divisió.
El notari també està obligat a fer referència expressa del caràcter provisional de la divisió en qualsevol contracte preliminar o preparatori que pugui tenir per objecte les futures unitats immobiliàries en què l’edifici hagi de ser dividit.
Acabades les obres, el notari ha de fer constar el caràcter definitiu de la divisió per nota marginal estesa a les matrius de l’escriptura de divisió i de qualsevol altra escriptura posterior per les quals s’hagin adquirit drets sobre unitats immobiliàries de l’edifici dividit.
No es pot considerar guanyat el caràcter definitiu fins que s’acrediti l’obtenció de la cèdula d’habitabilitat expedida per l’autoritat competent.
En qualsevol modificació del títol s’exigeixen els mateixos requisits que per a la constitució.
Article 4. Estatuts i Reglament de règim interior
El títol constitutiu incorporarà els Estatuts. Tenen la consideració d’Estatuts les disposicions no prohibides per la llei que facin referència a l’ús i destí de l’edifici, de les diferents unitats immobiliàries o dels seus serveis i instal·lacions, i també les relatives a les previsions en matèria d’assegurances, despeses, conservació, manteniment i règim d’administració de l’immoble.
Dins els límits que estableixen la llei i els Estatuts, la Comunitat de propietaris pot regular els detalls de convivència entre els veïns i l›adequada utilització dels serveis i béns comuns fixant el reglament de règim intern, que obliga tots els propietaris mentre no sigui modificat en la forma prevista per prendre els acords sobre l’administració.
Article 5. Divisió de les parts privatives
Les unitats immobiliàries i annexos poden ser objecte d’unió o de divisió material, també augmentats o disminuïts per agregació o segregació d’alguna part.
En aquests supòsits es requereix, a més del consentiment dels titulars afectats, l’aprovació de la Junta de Propietaris, a qui correspon determinar les noves quotes de participació dels pisos reformats conforme a allò previst a l’article 3, sense alterar les quotes dels restants.
Per excepció, no és necessària l’autorització de la Junta quan els Estatuts reconeguin expressament la facultat d’efectuar la unió, divisió, agregació o segregació sense aquella autorització, a condició que no s’alterin les quotes de les restants unitats immobiliàries i que les obres no afectin els elements comuns.
Als efectes de l’apartat anterior no es consideren elements comuns els envans de separació ni el paviment o revestiments del terra de les unitats immobiliàries que hagin de ser modificats, sempre que amb la modificació no s’alteri la seguretat de l’edifici, la seva estructura general o la configuració exterior ni es perjudiquin els drets dels altres propietaris.
L’escriptura de modificació del títol constitutiu ha de ressenyar en tot cas les autoritzacions administratives que justifiquin el compliment de la normativa urbanística.
Article 6. Acció de divisió de la cosa comuna
L’acció de divisió no pot exercir-se per posar fi a la situació que regula aquesta Llei: les parts en copropietat no són en cap cas susceptibles de divisió, i només es poden alienar, gravar o embargar juntament amb la part determinada privativa, de la qual són annex inseparable.
No obstant això, qualsevol propietari pot exercir l’acció divisòria respecte de les situacions de Comunitat o copropietat ordinària existents sobre una determinada unitat immobiliària, sempre que la proindivisió no hagi estat establerta amb la intenció de proporcionar servei o utilitat comuns a tots els propietaris de l’immoble.
Article 7. Extinció de la propietat horitzontal
El règim de la propietat horitzontal s’extingeix per la destrucció total de l’edifici, que té lloc quan la seva reconstrucció excedeix el 50% del valor de la finca en el moment d’ocórrer el sinistre, exceptuant el cas en què l’excés del dit cost estigui cobert per una assegurança o en el cas d’existir un pacte en contra recollit en el títol constitutiu, adoptat durant la vida de la Comunitat o en el moment de produir-se el sinistre.
La declaració de ruïna total i l’expropiació forçosa total són equiparables a la destrucció total.
La propietat horitzontal també s’extingeix per conversió en propietat o copropietat ordinàries.
Capítol III. Drets i obligacions dels propietaris
Article 8. Modificacions en els elements privatius
Els propietaris o ocupants, aquests darrers amb el permís escrit del propietari, poden modificar els elements arquitectònics, les instal·lacions o els serveis d’una unitat immobiliària quan la modificació no vagi en detriment de la seguretat de l’edifici, quan no alteri l’estructura de l’immoble o la seva configuració exterior, sempre que no comporti perjudici als drets dels altres propietaris.
A la resta de l’immoble no hi poden realitzar cap tipus d’alteració, i si observen la necessitat d’efectuar una reparació urgent, ho han de fer saber prèviament a l’administrador o les persones que representen la Comunitat.
Els propietaris o ocupants d’una unitat immobiliària poden utilitzar les coses comunes conforme al seu destí natural, de manera que no perjudiquin l’interès de la Comunitat ni impedeixin als altres propietaris utilitzar-les segons el seu dret. En particular, els propietaris o ocupants, aquests darrers amb el permís escrit del propietari, poden utilitzar les zones comunes per connectar als comptadors d’electricitat existents els punts de càrrega per a vehicles de mobilitat elèctrica instal·lats en les places d’aparcament o en altres zones privatives, amb dispositius secundaris que permetin conèixer el seu consum específic i d’acord amb la normativa vigent. Els propietaris o ocupants han d’assumir les despeses derivades d’aquesta instal·lació.
Els propietaris o ocupants d’una unitat immobiliària no poden desenvolupar al seu interior ni a la resta de l’immoble activitats no permeses pels Estatuts, quan resultin perjudicials per a l’immoble, o quan siguin contràries a les disposicions generals sobre activitats il·lícites, perilloses, incòmodes o insalubres.
Article 9. Acció de cessament de les activitats prohibides
Quan el propietari o ocupant d’una unitat immobiliària incorri en algun dels supòsits previstos a l’apartat 2 de l’article anterior, el president de la Comunitat, a iniciativa pròpia o de qualsevol dels propietaris, requereix d’una manera fefaent, per qualsevol mitjà admès pel dret, que posi fi a dites activitats.
Si l’infractor persisteix en la seva conducta, el president de la Comunitat, amb l’acord previ de la Junta de Propietaris convocada a l’efecte, pot interposar contra l’infractor l’acció de cessament.
La demanda s’ha de presentar contra el propietari i/o, si és el cas, contra l’ocupant de la unitat immobiliària. Aquesta demanda ha d’anar acompanyada dels documents justificatius d’haver-se efectuat el requeriment i el certificat de l’acord adoptat per la Junta de Propietaris.
El batlle, amb caràcter preventiu i en interès de la Comunitat de propietaris, pot ordenar el cessament immediat de l’activitat prohibida, i també qualsevol altra mesura de protecció que tingui per objecte assegurar l’efectivitat de l’ordre de cessament.
Si la sentència és estimatòria, el batlle pot disposar el cessament definitiu de l’activitat prohibida i la indemnització corresponent pels danys i perjudicis ocasionats.
La consulta d'aquest document no substitueix la lectura del Butlletí Oficial del Principat d'Andorra (BOPA) corresponent. No assumim cap responsabilitat per eventuals inexactituds derivades de la transcripció de l'original a aquest format.