LegalizeLey 16/2005, de 30 de diciembre, urbanística valenciana
Si no se emitiera y notificara resolución expresa en el plazo máximo de tres meses, el solicitante podrá entender desestimada su solicitud, a los efectos previstos en el artículo 43 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, cuando dicha solicitud no implique el desarrollo de las directrices de la ordenación estructural vigente.
Cuando la solicitud implique el desarrollo de las directrices de la ordenación estructural vigente, si no se emitiera y notificara la resolución expresa en el plazo máximo de tres meses, el interesado podrá entender estimada su solicitud en los términos y con los efectos que reglamentariamente se establezcan.
El Ayuntamiento podrá igualmente acordar de oficio, sin necesidad de petición particular, la gestión indirecta de una actuación integrada, iniciando los trámites que se establecen en los artículos siguientes.
Artículo 131. Bases reguladoras de la gestión indirecta de programas de actuación integrada.
Las bases generales para la adjudicación de programas de actuación integrada ajustadas al contenido de la presente Ley, serán aprobadas por los ayuntamientos como ordenanza municipal, y en ellas, se regularán todas aquellas cuestiones jurídicas, económicas y administrativas que afecten tanto al procedimiento de adjudicación como al despliegue y ejecución de los programas de actuación integrada por medio de gestión indirecta.
En el mismo acuerdo en que se decida la obertura del procedimiento para la gestión indirecta de un programa de actuación integrada, se aprobarán las bases particulares reguladoras en las que se establecerán, como mínimo, las siguientes determinaciones:
Indicación de la ordenación urbanística vigente en el ámbito de la actuación integrada.
Memoria de necesidades y objetivos a satisfacer con el Programa de actuación integrada, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 124.
Ficha de gestión o, si procede, directrices de evolución urbana y ocupación del territorio establecidas en el Plan general.
Criterios y objetivos urbanísticos y territoriales de las propuestas de planeamiento a formular, si procede, por los concursantes, con fijación de las directrices y estrategias que tendrá que observar la ordenación que propongan.
Descripción de los objetivos de edificación privada que han de cumplirse en el ámbito de la actuación, con especial referencia a aquellas construcciones privadas que revistan un especial interés social por tratarse de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o por tratarse de construcciones o instalaciones de interés terciario o industrial.
Prescripciones técnicas que, con carácter mínimo, tendrán que respetarse en la redacción de los documentos de ordenación y gestión exigibles.
Indicación expresa, si procede, de la admisibilidad de variantes sobre aquellos elementos del Programa de actuación integrada que en las mismas se determinen, señalando aquellos requisitos y límites a los que estas variantes tendrán que ajustarse. A los efectos señalados en este apartado, no se considerarán variantes, por lo que serán admisibles, en todo caso, las modificaciones del ámbito territorial que supongan meros retoques o ajustes de detalle en algún punto perimetral de la actuación o de sus conexiones viarias, o cuando el terreno añadido, por su escasa dimensión, no sea técnicamente susceptible de programación autónoma.
Prescripciones técnicas que, con carácter mínimo, tendrán que respetarse en la redacción del proyecto de las obras de urbanización, de conformidad con lo que establece el artículo 52 del texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio.
Estimación de los plazos de despliegue y ejecución del Programa de actuación integrada.
Modelo de proposición a presentar por los interesados.
Documentación a presentar por cada licitador junto con la proposición, especificando con claridad aquella documentación que será susceptible de valoración para la adjudicación del programa, y distinguiéndola del resto.
Plazo y lugar para la presentación de las proposiciones.
Documentación acreditativa del cumplimiento de los criterios de solvencia económica y financiera, técnica y profesional exigibles a los concursantes.
Criterios objetivos de adjudicación del Programa de actuación integrada, especificados por orden decreciente de importancia, incluyendo su ponderación.
La determinación de los aspectos anteriormente estipulados se efectuará por remisión o reproducción de los contenidos del planeamiento vigente y las disposiciones de carácter general que resulten aplicables, cuando ello fuera suficiente para los fines pretendidos.
Las bases reguladoras del concurso y el anuncio de licitación indicarán con toda claridad aquellos documentos de la alternativa técnica y de la proposición jurídica y económica que serán objeto de valoración como criterios de adjudicación del Programa de actuación integrada, ordenándolos de mayor a menor importancia, según la ponderación que se atribuya a cada uno de ellos. No serán susceptibles de valoración como criterios de adjudicación, en ningún caso, los documentos señalados en las letras c), d), i) y j) del artículo 126 y en los apartados 1.a), c), 2.g) y h) del artículo 127.
Por medio de Decreto del Consell se aprobarán unas bases generales para la adjudicación de programas de actuación integrada ajustadas al contenido de la presente Ley. Tales bases generales serán supletorias de las, si procede, aprobadas por los ayuntamientos.
La Conselleria competente en materia de urbanismo aprobará, mediante una orden, un modelo tipo de bases particulares para la adjudicación de programas de actuación integrada.
Artículo 132. Anuncio de concurso.
En el mismo acuerdo en que se apruebe la gestión indirecta del Programa de actuación integrada y sus bases particulares reguladoras, se ordenará la publicación del correspondiente anuncio de concurso, con el contenido que se establezca reglamentariamente, en el que tendrán que figurar, en todo caso, los siguientes aspectos:
Identificación de la Entidad local adjudicadora del programa, señalando todos los datos que sean necesarios para facilitar una comunicación fluida con los licitadores, incluyendo dirección electrónica y, si procede, una página oficial de Internet donde pueda consultarse la documentación relativa al concurso.
Identificación de las bases generales y particulares reguladoras del Programa de actuación integrada, indicando los diarios oficiales donde conste publicado su contenido, teniendo que poner a disposición de cada concursante los medios necesarios para obtener un ejemplar de las mismas.
Lugar e idioma en que tendrán que presentarse las proposiciones de los interesados, ajustadas al modelo establecido en las bases particulares del programa.
Documentación acreditativa del cumplimiento de los criterios de solvencia técnica, económica y financiera, exigidos para ser admitidos a concurso.
Documentación a presentar por cada concursante, especificando con claridad la que será susceptible de valoración para la adjudicación del programa, y distinguiéndola del resto. Se indicará con claridad la obligación del concursante de someter la documentación a que hace referencia el artículo 134 a información pública por el plazo de un mes, en la forma y con los requisitos señalados en tal precepto.
Indicación expresa sobre la admisibilidad de variantes sobre aquellos elementos de las prescripciones técnicas que se determinen, señalando aquellos requisitos y límites a que tales variantes tendrán que ceñirse.
Criterios objetivos de adjudicación del Programa de actuación integrada, especificados por orden decreciente de importancia, incluyendo su ponderación.
Garantía provisional equivalente al 2 por 100 del presupuesto estimado de las cargas de urbanización.
Importe de la garantía definitiva que tendrá que depositar el adjudicatario del programa, en los términos y con los requisitos señalados en el artículo 140.
El anuncio de concurso se insertará en el tablón de anuncios del Ayuntamiento y en los siguientes diarios oficiales, sea cual sea la cuantía estimada del Programa de actuación integrada:
En el «Diario Oficial de la Unión Europea», en primer lugar.
En el «Diari Oficial de la Generalitat Valenciana».
El anuncio de concurso no podrá insertarse en el «Diari Oficial de la Generalitat Valenciana» antes de la fecha en que se envíe a la Comisión Europea para su publicación en el «Diario Oficial de la Unión Europea».
El Ayuntamiento podrá acordar una publicidad complementaria a la establecida en el apartado anterior, por medio de la inserción del anuncio de concurso en diarios no oficiales de amplia difusión en la localidad o cualquier otro medio que considere oportuno. Los anuncios publicados conforme a lo dispuesto en este apartado no afectarán, en ningún caso, al cómputo de los plazos legales para la presentación de las proposiciones por los interesados.
La Conselleria competente en materia de urbanismo aprobará, mediante Orden, un modelo tipo de anuncio del concurso, ajustado a los formularios normalizados establecidos en el Reglamento (CE) 1564/2005, de la Comisión, de 7 de septiembre de 2005.
Artículo 133. Proposiciones de los interesados y plazo para su presentación.
Las proposiciones de los interesados para participar en el concurso de un programa de actuación integrada tendrán que ajustarse al modelo que se establezca en las bases reguladoras del concurso, e incluirán los documentos que se establezca en las mismas, de conformidad con lo señalado en los artículos 126 y 127. Las propuestas de programa tendrán que ir acompañadas, en sobre aparte, de los documentos siguientes:
Aquellos que acrediten la personalidad jurídica del concursante y, si procede, su representación.
Los documentos que acrediten los requisitos de solvencia técnica y profesional, económica y financiera, conforme a los exigidos por las bases reguladoras del concurso.
Declaración responsable de no hallarse sometido a ninguna de las prohibiciones para contratar establecidas por la legislación reguladora de la contratación administrativa, incluyendo expresamente la circunstancia de hallarse al corriente en el cumplimiento de las obligaciones tributarias y con la seguridad social impuestas por las disposiciones vigentes.
Resguardo acreditativo de la garantía provisional.
Los concursantes extranjeros tendrán que adjuntar una declaración de sometimiento expreso a la jurisdicción de los juzgados y tribunales españoles de cualquier orden, para todas las incidencias que, de manera directa o indirecta, pudieran surgir durante el procedimiento de adjudicación y durante el desarrollo y ejecución del programa de actuación integrada, con renuncia expresa, si procede, al fuero jurisdiccional extranjero que pudiera corresponderle.
Declaración jurada o acta notarial acreditativa de haberse practicado o intentado practicar los avisos a que se refiere el artículo 134.4. En todo caso, con carácter previo a la adjudicación, el ayuntamiento requerirá al adjudicatario propuesto la justificación documental íntegra de tales extremos.
Cada concursante no podrá presentar más de una proposición, sin perjuicio de la posibilidad de admitir variantes, si así se establece en las bases particulares reguladoras del programa. Tampoco podrá suscribir ninguna propuesta en unión temporal con otras si lo ha hecho individualmente o figurar en más de una agrupación. El incumplimiento de estas normas dará lugar a la no admisión de todas las propuestas de programa presentadas por éste.
Las proposiciones de los interesados, acompañadas de la documentación exigida en el apartado 1 del presente artículo, tendrán que presentarse en un plazo no inferior a tres meses, a partir de la fecha de envío del anuncio de concurso al «Diario Oficial de la Unión Europea». Los ayuntamientos podrán establecer en sus bases reguladoras un plazo superior, atendiendo a las especiales razones de dificultad o complejidad técnica que concurran en cada actuación.
Las proposiciones presentadas por cada concursante tendrán que distinguir claramente e incluir, en sobres separados, la documentación señalada en el apartado 1 del presente artículo y la que corresponda a la alternativa técnica y la proposición jurídico-económica.
Artículo 134. Información pública de los documentos de ordenación
Los concursantes tendrán que incorporar a sus propuestas de programa un acta notarial acreditativa del sometimiento a información pública de los documentos señalados en las letras a), f) y, si procede, k) del artículo 126 de la presente Ley.
A este efecto, los concursantes protocolizarán los documentos señalados en el apartado anterior por medio de acta autorizada por un notario con competencia territorial en el municipio donde se vaya a ejecutar la actuación, y depositará una copia de los mismos en la sede del ayuntamiento, exponiéndolos al público por sus propios medios, insertando un anuncio en el «Diari Oficial de la Generalitat Valenciana» y en un diario no oficial de amplia difusión en la localidad afectada, sólo a los efectos de la presentación de alegaciones.
Las alegaciones podrán presentarse indistintamente en la Notaría donde se encuentren depositados los documentos o en el Ayuntamiento afectado. En este último supuesto, el Ayuntamiento tendrá que remitir inmediatamente las alegaciones presentadas a la sede de la notaría, para su incorporación a las actuaciones y a su toma de razón por el concursante. El acta notarial tendrá que dejar constancia fehaciente de todas las alegaciones presentadas.
Antes de la publicación del anuncio de información pública, los concursantes tendrán que haber remitido aviso del inicio del procedimiento de gestión indirecta del programa de actuación integrada al domicilio fiscal de los que consten en el catastro como titulares de los derechos afectados por la actuación propuesta. Tales avisos se practicarán por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción por el interesado o su representante, así como de la fecha, la identidad y el contenido del aviso. La acreditación del aviso efectuado se incorporará al expediente.
Cuando el aviso se practique en el domicilio del interesado, si no se encuentra presente en el momento de su entrega, podrá hacerse cargo del mismo cualquier persona que se encuentre en el domicilio y haga constar su identidad. Si nadie pudiera hacerse cargo del aviso, se hará constar esta circunstancia en el expediente, junto con el día y la hora en que se intentó, habiendo de proceder nuevamente, por una sola vez y en una hora distinta, a practicar el aviso dentro de los tres días siguientes al primer intento.
Artículo 135. Criterios para la adjudicación del Programa de actuación integrada.
En las bases particulares del programa y en el anuncio de concurso, los ayuntamientos deberán señalar, por orden decreciente de importancia y por la ponderación que se les atribuya, los criterios objetivos que deben servir de base para la adjudicación del Programa de actuación integrada, atendiendo a las circunstancias concurrentes en cada caso.
Los criterios de adjudicación deberán valorar con carácter independiente los documentos correspondientes a la alternativa técnica y a la proposición jurídico-económica.
Los criterios de adjudicación relativos a la alternativa técnica valorarán, entre otros, los aspectos siguientes:
Cumplimiento de los criterios y objetivos urbanísticos y territoriales señalados en las bases, como la calidad técnica de la ordenación propuesta, la resolución adecuada de la integración de la actuación en su entorno, la mejor estructuración de dotaciones públicas y de espacios libres, o la calidad técnica de las resoluciones propuestas para la urbanización.
Medios para el control de la calidad de cada una de las prestaciones que constituyen el objeto del programa.
Número, diseño, ubicación y calidad de las viviendas sometidas a algún régimen de protección que se comprometa a promover el urbanizador.
Inversión en Programas de restauración paisajística o de imagen urbana dentro del ámbito del programa, como objetivos complementarios del mismo, de acuerdo con las directrices establecidas en los artículos 30 a 35 de la Ley 4/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio i Protección del Paisaje.
Plazo de ejecución del Programa de actuación integrada.
Compromiso de edificación simultánea a la urbanización de los solares resultantes de la actuación por encima de un mínimo legalmente exigible.
Los criterios de adjudicación relativos a la proposición jurídico-económica valorarán, entre otros, los siguientes aspectos.
Importe de las cargas de urbanización, expresado en euros por metro cuadrado de edificabilidad.
Coeficiente de cambio a efectos de pago en terrenos especificado en el artículo 127.2.f).
Menor proporción de solares o aprovechamientos que deban ser puestos a disposición del urbanización por medio de reparcelación forzosa como retribución a cuenta de terceros con los que no tenga contrato suficiente, y mayor proporción de terrenos propios o de asociados que deban quedar afectos con garantía real inscrita en el Registro de la Propiedad al cumplimiento de las obligaciones especiales de edificación derivadas de la aprobación del programa.
Para la valoración de los criterios de adjudicación, el Ayuntamiento deberá indicar en las bases reguladoras los umbrales mínimos a partir de los que se puntuará cada una de las ofertas, pudiendo dividir por tamos las valoraciones asignadas, e indicará, asimismo, la ponderación que corresponda a cada criterio de adjudicación, con respeto, en todo caso, a lo que establece el apartado 2 del presente artículo.
Artículo 136. Actuaciones previas a la adjudicación del programa de actuación integrada.
Concluido el plazo de presentación de proposiciones, por el ayuntamiento se procederá a la calificación de los documentos presentados por los concursantes en el sobre que especifica el artículo 133.1, pudiendo pedir de cada licitador la corrección de aquellos defectos u omisiones que sean enmendables, en un plazo improrrogable de tres días.
Una vez calificada la documentación y corregidos, si procede, los errores detectados, se procederá a constatar para cada licitador la concurrencia de los criterios de selección por medio del examen de la documentación acreditativa exigida en las bases reguladoras, teniendo que pronunciarse motivadamente acerca de la admisión o inadmisión de cada uno de los concursantes.
Se procederá a continuación a la obertura, en acto público, de las propuestas de programa presentadas por cada concursante, que serán sometidas a examen de los servicios técnicos municipales para la emisión del oportuno informe. El secretario de la corporación local alzará acta de obertura de plicas, dando fe sobre la legalidad de las actuaciones practicadas.
Si la complejidad del programa de actuación integrada lo exigiera, y siempre que así se hubiera indicado en las bases reguladoras, podrá pedirse dictamen, no vinculante, del Consejo Superior de Territorio y Urbanismo. Tal dictamen será preceptivo cuando se trate de programas que comprendan un ámbito superior a 50 hectáreas.
Se modifica el apartado 4 por la disposición adicional 6 de la Ley autonómica 14/2007, de 26 de diciembre. Ref. BOE-A-2008-1338.
Artículo 137. Adjudicación y aprobación del Programa de actuación integrada.
Concluidas las actuaciones señaladas en el artículo anterior, y después de la emisión de los informes técnicos por los servicios municipales, por el órgano competente del Ayuntamiento se procederá a redactar la propuesta de adjudicación del Programa de actuación integrada, incluyendo la ponderación de los criterios de adjudicación para cada proposición presentada, y será elevada al pleno para su aprobación.
A estos efectos el ayuntamiento podrá pedir los informes, incluso externos, que considere necesarios, cuyos honorarios se considerarán gastos generales del urbanizador que no podrá repercutirlos a los propietarios.
El Ayuntamiento dispondrá de un plazo de dos meses a contar desde la obertura de las proposiciones para la adjudicación del Programa de actuación integrada, excepto que en las bases reguladoras se establezca un plazo superior. De no acordarse la adjudicación dentro del plazo establecido a este efecto, los concursantes tendrán derecho a retirar sus proposiciones y a la devolución de la garantía provisional.
El Ayuntamiento tendrá alternativamente la facultad de adjudicar el despliegue y ejecución del Programa de actuación integrada a la proposición más ventajosa, por medio de la aplicación de los criterios de adjudicación indicados en las bases reguladoras, sin atender necesariamente al valor económico de la misma, o declarar desierto el concurso, habiendo de motivar, en todo caso, su resolución con referencia a los criterios de adjudicación establecidos en las bases.
En el mismo acuerdo de adjudicación se aprobará el Programa de actuación integrada desde el punto de vista de la ordenación urbanística y territorial, trasladando el mismo a la Conselleria competente en urbanismo.
Si la alternativa técnica acompaña planes de desarrollo que modifiquen la ordenación estructural, la aprobación municipal se entenderá provisional y no legitimará el despliegue y ejecución del Programa de actuación integrada hasta la aprobación definitiva del plan correspondiente por dicha Conselleria. El acuerdo de adjudicación se entenderá, en todo caso, condicionado a la mencionada aprobación definitiva. En el supuesto de denegación de la aprobación definitiva por el órgano competente de la Generalitat, el adjudicatario del Programa de actuación integrada tendrá derecho a que el ayuntamiento reintegre los gastos ocasionados por la redacción de proyectos.
Si el programa y los planes de desarrollo a los que se refiera que no modifican la ordenación estructural, bastará la simple remisión de actuaciones a la Conselleria competente en urbanismo para que proceda a publicar y notificar su aprobación y adjudicación.
El acuerdo de aprobación y adjudicación, después de cumplir los trámites señalados en los apartados anteriores, se notificará a los que consten como interesados en las actuaciones, sin perjuicio de la comunicación que se indica en el artículo 166 de la presente Ley, y, en todo caso, a los que hubieran participado en el concurso. Se insertará, asimismo, un anuncio en los diarios oficiales señalados en el artículo 132 dando cuenta de dicha adjudicación y aprobación.
Artículo 138. Formalización del contrato para el despliegue y ejecución de los programas de actuación integrada.
En el plazo de un mes a partir de la notificación del acuerdo de aprobación y adjudicación del programa al adjudicatario, se procederá a la formalización en documento administrativo del contrato para el despliegue y ejecución del Programa de actuación integrada.
Con anterioridad a la formalización del contrato, el urbanizador tendrá que acreditar ante la administración la constitución de la garantía definitiva, en la forma y cuantía que se establezcan en las bases reguladoras del programa.
Los contratos que se suscriban para el despliegue y ejecución de los programas de actuación integrada tendrán que incluir en sus cláusulas, como mínimo, una referencia a las siguientes cuestiones:
Identificación del Ayuntamiento y del urbanizador, con indicación de los datos relativos a su personalidad jurídica y capacidad.
Fecha del acuerdo de aprobación y adjudicación del Programa de actuación integrada, con mención expresa del acuerdo de aprobación definitiva autonómica, si procede.
Descripción del objeto, incluyendo las prestaciones que el urbanizador se obliga a realizar durante la ejecución del programa.
Desglose de las cargas de urbanización.
Modo de retribución al urbanizador a cuenta de la propiedad beneficiaria del programa.
Plazos totales y parciales de despliegue y ejecución del programa.
Documentación a presentar por el urbanizador en cada certificación ordinaria de cargas de urbanización a repercutir en los propietarios afectados.
Garantía definitiva constituida por el urbanizador.
Conformidad del urbanizador con las bases particulares reguladoras del programa.
Régimen de penalidades por demora del urbanizador.
Cualquier otra cláusula que el Ayuntamiento considere necesario establecer, respetando, en todo caso, lo que disponen las bases particulares reguladoras del programa.
El documento de formalización será firmado por el Alcalde y el urbanizador, anexando al mismo un ejemplar de las bases particulares reguladoras del programa.
La Conselleria competente en materia de urbanismo aprobará mediante una orden un modelo tipo de contrato para el desarrollo y ejecución de los programas de actuación integrada.
Artículo 139. Adjudicación conexa o condicionada.
Los Programas pueden aprobarse condicionados a la efectiva realización de determinaciones propias de otras actuaciones previa o simultáneamente programadas, siempre que esté suficientemente garantizado el cumplimiento de aquellas condiciones conexas y se prevea una adecuada coordinación entre las respectivas actuaciones. Tales circunstancias tendrán que especificarse con claridad en las bases particulares reguladoras del programa.
La adjudicación así condicionada impondrá las obligaciones económicas precisas para compensar a los afectados por la Actuación más costosa con cargo a los de otras que se beneficien de aquella por concentrarse en la misma obras o sobrecostes de común utilidad.
El incumplimiento por el Urbanizador principal de las condiciones que afecten al desarrollo de otra actuación conexa podrá dar lugar a la suspensión de ambos Programas. El adjudicatario de un Programa condicionado deberá comprometerse a asumir a su riesgo y ventura esa eventualidad, aunque podrá hacer reserva del derecho a subrogarse, llegado el caso, en el puesto del Urbanizador principal, con los requisitos establecidos en esta Ley respecto de la cesión de la adjudicación.
Artículo 140. Garantías.
En atención a las circunstancias concurrentes, el ayuntamiento podrá exigir a los licitadores la constitución de una garantía provisional que responda del mantenimiento de sus ofertas hasta la adjudicación del mismo, debiendo justificar suficientemente en el expediente las razones de su exigencia. Esta garantía no podrá ser superior al 2 % de la estimación aproximada de las cargas del programa efectuada por el ayuntamiento.
Todo programa de actuación integrada ha de asegurar el cumplimiento de sus previsiones, ya sea mediante crédito comprometido a cargo del presupuesto de una administración o bien, en los supuestos de gestión indirecta, con garantía financiera o real prestada y mantenida por el urbanizador, por un valor mínimo del 5 % del valor de las cargas de urbanización. La garantía real deberá prestarse mediante primera hipoteca sobre bienes bastantes y libres de carga. Los ayuntamientos podrán elevar esta garantía hasta un máximo del 10 % en aquellos supuestos en los que razones de interés público debidamente justificadas en el expediente lo aconsejen.
La garantía establecida en el apartado anterior tendrá el carácter de definitiva, rigiéndose, su forma de constitución y efectos, por lo previsto en la legislación reguladora de la contratación pública.
Desde la aprobación del programa, podrá solicitarse tanto la sustitución de la modalidad de garantía como la de su cuantía. La solicitud se entenderá estimada transcurridos quince días sin que se haya notificado resolución expresa al solicitante.
Se modifica por el art. 7.4 de la Ley autonómica 1/2012, de 10 de mayo. Ref. BOE-A-2012-6932.
Se modifica por el art. 7.2 del Decreto-ley autonómico 2/2011 de 4 de noviembre. Ref. DOCV-r-2011-90093.
Sección 6.ª Cesión, Resolución y Caducidad de los Programas de Actuación Integrada
Artículo 141. Cesión de la adjudicación.
El urbanizador, previa autorización expresa de la Administración actuante y mediante escritura pública, puede ceder dicha condición en favor de tercero que se subrogue en todos sus derechos y obligaciones ante los propietarios de suelo y ante la propia Administración. Para que dicha cesión pueda producirse, el cesionario deberá reunir los mismos requisitos exigidos por esta Ley para ser urbanizador, además de aquellos méritos y condiciones personales del cedente que fueron relevantes para la adjudicación del Programa.
La Administración actuante podrá denegar la cesión si menoscaba el interés general o supone defraudación de la pública competencia en la adjudicación. Atendidas las circunstancias del caso, podrá acordar la resolución de la adjudicación en los términos previstos en el artículo siguiente y establecer la gestión directa como modalidad de ejecución del programa.
La cesión parcial, para tramo o porción minoritaria de la Actuación, requiere que entre cedente y cesionario asuman, solidaria o mancomunadamente, una programación debidamente coordinada y un conjunto de compromisos que satisfagan las exigencias de la programación originaria.
Artículo 142. Subcontratación.
El urbanizador podrá subcontratar con terceros la realización parcial de las prestaciones correspondientes al programa de actuación integrada que tenga por conveniente, en los términos establecidos en el texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, y en las bases reguladoras del programa, habiendo de dar cuenta de eso al Ayuntamiento.
Los subcontratistas quedarán obligados ante el urbanizador, que asumirá la total responsabilidad de la ejecución del programa ante la administración.
El urbanizador no podrá, en ningún caso, subcontratar la ejecución parcial del programa de actuación integrada con personas inhabilitadas para contratar o comprendidas en alguno de los supuestos del artículo 20 del texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio.
Artículo 143. Penalidades por incumplimiento. Resolución de la adjudicación del Programa.
La demora injustificada durante la realización y terminación de las obras, salvo las prórrogas que procedan, será objeto de análogas penalidades a las previstas en la legislación general de contratación administrativa relativa al contrato de obras, sin perjuicio de las reglas que, seguidamente, se establecen. En igual plazo al previsto en dicha legislación procederá la resolución de la adjudicación. La demora en el inicio de la ejecución material de las obras por negligencia del Urbanizador en la realización de las actuaciones preparatorias de gestión urbanística será penalizada con un 1 por mil por día natural de demora respecto al importe previsto en concepto de beneficio y gastos de gestión. La inactividad injustificada del Urbanizador durante un periodo de seis meses consecutivos o nueve alternos determinará la resolución de la adjudicación.
Serán causas de resolución de la adjudicación del Programa, las derivadas de la incapacidad legal sobrevenida del Urbanizador para el desempeño de su tarea y las demás previstas en la legislación general aplicable a sus relaciones con la Administración, incluyendo la falta de prestación de garantías o de suscripción del contrato que formalice los compromisos contraídos ante ésta, así como el incumplimiento grave de los mismos y, también, las siguientes:
La comisión por el Urbanizador de infracciones urbanísticas o medioambientales graves o muy graves en relación con el ámbito programado.
La obstaculización por el Urbanizador del ejercicio de los derechos y deberes urbanísticos de los afectados por la programación o la realización de prácticas manifiestamente restrictivas de la competencia en el mercado inmobiliario relacionadas con el Programa.
El incumplimiento grave de los deberes esenciales del Urbanizador directamente impuestos por esta Ley.
La caducidad del Programa por transcurso del plazo total para acometerlo y, en su caso, la prórroga.
El mutuo acuerdo entre la Administración actuante y el Urbanizador, sin perjuicio de las indemnizaciones que, en su caso, procedan en beneficio de los propietarios de terrenos u otros afectados.
El descubrimiento de condiciones territoriales no tenidas en cuenta al acordar la programación y que hagan legalmente inviable la prosecución de ésta, sin perjuicio de las compensaciones que, en su caso, procedan o de la posibilidad de subsanar sus previsiones, si ello fuera posible, sin desvirtuar sustancialmente las mismas.
La resolución anticipada de la adjudicación para su gestión directa por causa justificada de interés público, sin perjuicio de las compensaciones económicas a que ello de lugar y que deberá evaluar el acuerdo correspondiente.
La suspensión de licencias en el ámbito programado, la aprobación de planes o proyectos incompatibles con el desarrollo del Programa, así como las resoluciones administrativas que impidan proseguirlo o paralicen su desarrollo material o económico por inactividad de la Administración durante más de seis meses y de modo relevante, teniendo derecho el Urbanizador a instar la resolución con las compensaciones procedentes.
La renuncia del Urbanizador ante una retasación de cargas fundada en causa legal que implique un incremento del importe de las cargas previsto en la proposición jurídico-económica superior al 20 por 100.
La Administración actuante, al resolver la adjudicación, podrá acordar que el Urbanizador continúe la ejecución del Programa bajo sus mismas condiciones, durante el tiempo indispensable para evitar perjuicios al interés público.
La resolución de la adjudicación se acordará por la Administración actuante, previo Dictamen del Consejo Superior de Territorio y Urbanismo, que podrá ser instado también por el Urbanizador. Sin perjuicio de las responsabilidades económicas que procedan, ello determinará la cancelación de la programación y la sujeción del ámbito de la Actuación al régimen del suelo urbanizable sin programación. El correspondiente acuerdo deberá, además y cuando proceda:
Declarar, de conformidad con el referido Dictamen, la edificabilidad de aquellos solares cuyo propietario haya contribuido suficientemente a las cargas de urbanización.
Iniciar el procedimiento para la reclasificación de aquellos terrenos en los que, dado lo avanzado de las obras de urbanización, sea posible concluirlas en el régimen propio de las Actuaciones Aisladas.
Incoar, si se estima oportuno, las actuaciones precisas para acordar una nueva programación del terreno en la que el nuevo Urbanizador, o la Administración en caso de optarse por la gestión directa, asuma las obligaciones del antiguo, afectando los bienes y recursos resultantes de la liquidación de la programación cancelada a ejecutar la que la sustituya o, en otro caso, y salvo perjuicio para el interés público o tercero sin culpa, disponer:
1.º) La devolución de la contribución a las cargas de urbanización, efectivamente satisfechas y no aplicadas a su destino, a los propietarios de terrenos en los que no se vaya a acometer una nueva programación, previa modificación por el mismo procedimiento seguido para su adopción de los correspondientes actos administrativos dictados para la ejecución del Programa cancelado; o
2.º) La compensación que sea pertinente a los propietarios que hayan contribuido a las cargas de urbanización con cargo a la ejecución de las garantías prestadas por el antiguo Urbanizador, cuando ésta proceda.
3.º) Comenzar, en su caso, la tramitación de los procedimientos declarativos del incumplimiento de deberes urbanísticos que sean pertinentes.
A los efectos de lo previsto en el presente apartado, la Administración, en caso de mantener la gestión indirecta del Programa, podrá requerir a quienes formularon proposiciones jurídico-económicas a la alternativa técnica seleccionada, por el orden derivado de la aplicación de los criterios de adjudicación del artículo 135, a fin de que acepten la adjudicación y prosigan con la ejecución del Programa. Subsidiariamente, la Administración actuante podrá acordar el inicio de nueva licitación sobre la alternativa técnica seleccionada por el procedimiento previsto en el artículo 130 y siguientes de la presente Ley, o declarar la caducidad del Programa.
También podrá acordarse la directa intervención gestora de la Administración para la prosecución provisional del Programa mientras se resuelve sobre su resolución y, en su caso, nueva adjudicación.
Se modifica el apartado 4 por la disposición adicional 6 de la Ley autonómica 14/2007, de 26 de diciembre. Ref. BOE-A-2008-1338.
Sección 7.ª Registro de Programas y Agrupaciones de Interés Urbanístico
Artículo 144. Las Agrupaciones de Interés Urbanístico.
Los propietarios de terrenos podrán asociarse como Agrupación de Interés Urbanístico siempre que cumplan los siguientes requisitos:
Integrar a los propietarios de terrenos que representen al menos la mitad de la superficie afectada por una iniciativa urbanizadora, lo que se acreditará mediante la incorporación a la escritura pública de constitución del plano parcelario catastral del ámbito de la actuación en el que aparezcan identificadas las fincas afectadas.
Tener por objeto:
1.º) Concurrir al concurso para la adjudicación de un programa de actuación integrada.
2.º) Colaborar con el Urbanizador de forma convenida con él.
Contar con poder dispositivo sobre los terrenos de los propietarios integrados. En el caso previsto en el ordinal 1.º) del apartado anterior, el efectivo cumplimiento de este requisito requiere que los propietarios que se integren tengan la libre disposición de sus terrenos afectándolos a los fines y obligaciones de la Agrupación de Interés Urbanístico. Dicha afectación podrá ser anotada en el Registro de la Propiedad y deberá serlo en el caso de que la Agrupación aspire a la condición de Urbanizador, debiendo verificarse dicho requisito antes de producirse la adjudicación.
Haber formalizado su constitución en escritura pública, que incorporará sus estatutos y deberá inscribirse en el Registro de Agrupaciones de Interés Urbanístico dependiente de la Conselleria competente urbanismo. La inscripción en el Registro de Agrupaciones de Interés Urbanístico, dotará a la Agrupación de personalidad jurídico-pública. No obstante se regirá por el derecho privado salvo en lo referente a su organización, formación de voluntad de sus órganos y relaciones con la Administración actuante.
Haber reconocido el derecho a adherirse como asociado a favor de los terceros propietarios afectados por la iniciativa en las mismas condiciones y análogos derechos a los propietarios fundadores. Para la legítima constitución de la Agrupación no será necesaria la previa aprobación de la delimitación de la unidad de ejecución que se pretenda gestionar, si bien, su eficacia, a los efectos de esta Ley, depende de la efectiva concurrencia de todos los requisitos exigidos en este artículo una vez se apruebe definitivamente el Programa correspondiente.
Las alteraciones de los Estatutos y de sus órganos representativos deberán ser remitidas al Registro de Agrupaciones, que tomará constancia de ellas.
Los terrenos incluidos dentro de una Agrupación de Interés Urbanístico inscrita y cuyo objeto sea el desarrollo de una determinada unidad de ejecución, no podrán formar parte de otra Agrupación que afecte al mismo ámbito, salvo que éste se altere, en más o en menos, para formular una nueva propuesta de Programa.
Los terrenos incorporados a la Agrupación de Interés Urbanístico quedarán vinculados realmente a los fines de esta hasta que la misma haya sido objeto de liquidación.
Artículo 145. Registros de Programas y Agrupaciones de Interés Urbanístico.
La Conselleria competente en Urbanismo llevará de forma independiente un Registro de Programas y otro de Agrupaciones de Interés Urbanístico. Estos Registros serán públicos y el acceso a los mismos se ajustará a lo establecido en la legislación vigente sobre Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
Los programas de actuación integrada que hayan sigo objeto de aprobación definitiva, una vez formalizado el contrato, tendrán que ser remitidos al registro de programas al objeto de su inscripción. Para su correcta inscripción deberán acompañar una copia del contrato y de la proposición jurídico-económica. La remisión del mismo habilita para la publicación del acuerdo de aprobación definitiva. Si el programa es de aprobación municipal, dicha remisión determinará los efectos previstos en el articulo 56 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local. La denegación de la inscripción de un programa sólo podrá acordarse por causa de ilegalidad manifiesta y será debidamente notificada al Ayuntamiento afectado y producirá los mismos efectos previstos en el artículo 65 de dicha Ley.
Sección 8.ª Programas para el Desarrollo de Actuaciones Aisladas
Artículo 146. Programas para el desarrollo de Actuaciones Aisladas.
Las iniciativas de Programa para el desarrollo de Actuaciones Aisladas, en suelo urbano, sólo podrán abarcar aquellas parcelas que reúnan los requisitos exigidos para la parcela mínima edificables según el planeamiento vigente, siendo admisible la inclusión de suelos colindantes que no tengan la consideración, por sí mismos, de parcela mínima edificable. Las iniciativas de Programa para el desarrollo de Actuaciones Aisladas procederán en los siguientes supuestos:
Cuando requieran la ejecución de obras públicas de urbanización perimetrales a la parcela que estén pendientes de realizar afectando distintas propiedades entre las que no exista acuerdo sobre el modo de cumplimiento de sus deberes urbanísticos.
Cuando, aun estando ejecutada la urbanización perimetral, se requiera, para edificar la parcela, la regularización de linderos y no haya acuerdo voluntario entre los afectados.
Cuando, aun estando ejecutada la urbanización perimetral, sea necesario repartir justamente sus costes y beneficios entre los propietarios afectados y no haya acuerdo voluntario entre ellos.
Como consecuencia de hallarse el inmueble incurso en Régimen de Edificación o Rehabilitación Forzosa.
La iniciativa para la formulación del Programa puede ser pública o privada.
Las Administraciones Públicas, por sí mismas o a través de sus organismos, entidades o empresas de capital íntegramente público, mediante la gestión directa, o los propios particulares a través de la gestión indirecta, podrán promover iniciativas de Programa para el desarrollo de Actuaciones Aisladas, en suelo urbano.
El promotor de una iniciativa de Programa de Actuación Aislada deberá acreditar la disponibilidad civil sobre terrenos suficientes para asegurar que edificará la parcela, objeto de la Actuación, y que lo hará en plazo inferior a tres años. Se exceptúa la exigencia de disponibilidad civil sobre los terrenos, cuando estos estuvieran en Régimen de Edificación o Rehabilitación Forzosa. En suelo urbano en centros históricos delimitados, se considerará acreditada la disponibilidad civil sobre terrenos cuando se tenga la titularidad de por lo menos el 10 por 100 de la propiedad.
El adjudicatario del Programa quedará sujeto al estatuto del Urbanizador regulado en esta Ley para las Actuaciones Integradas, sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos siguientes.
Artículo 147. Reglas generales del Programa de Actuación Aislada.
La alternativa técnica de estos Programas consistirá en un Anteproyecto para la edificación o rehabilitación, según proceda, complementada, en su caso, con alguno de estos documentos: Plan de Reforma Interior, Estudio de Detalle, Proyecto de obras ordinarias para completar la urbanización precisa y Proyecto de Reparcelación, ordinaria, económica u horizontal o Proyecto de Expropiación por tasación conjunta.
En el caso de los Programas de Actuación Aislada a que se refieren los apartados 1.a) y 1.b) del artículo anterior, la Alternativa Técnica deberá contener un Proyecto de Urbanización o, en su caso, de obras ordinarias, y un Proyecto de Reparcelación.
La proposición económica versará sobre el precio de adquisición del inmueble, sobre la participación de los propietarios en el desarrollo del Programa y, en su caso, las condiciones de realojo a los residentes.
Se preferirá la proposición jurídico-económica que oferte y garantice mejores condiciones económicas y facilidades de realojo a la totalidad de los propietarios y titulares de bienes o derechos afectados.
Subsidiariamente, y excepto que el inmueble se encuentre incurso en régimen de edificación o rehabilitación forzosa se preferirá la que esté respaldada por una mayor parte alícuota del valor conjunto de los bienes o derechos afectados, superando en un quinto el valor de la siguiente oferta.
Si ninguna supera ese margen de ventaja, se preferirá a la que cuente con el apoyo explícito de un mayor número de propietarios y titulares de bienes o derechos afectados.
Artículo 148. Legitimación para la formulación de Programas de Actuación Aislada respecto de inmuebles no sujetos al Régimen de Edificación y Rehabilitación Forzosa ni incluidos en Áreas de Rehabilitación.
A los efectos de esta Ley, tiene la disponibilidad civil que legitima la formulación de estos Programas quien ostente poder de disposición sobre propiedades que, respecto de la superficie del área de reparto uniparcelaria descrita en el artículo 55.2.c), sean suficientes para ser adjudicatario de finca resultante en la reparcelación, de acuerdo con el artículo 174.6. Quien ostente una propiedad minoritaria o su disponibilidad civil podrá concursar con alternativas en competencia o proposiciones jurídico-económicas una vez iniciado el procedimiento.
Artículo 149. Garantías.
El adjudicatario del programa de actuación aislada ha de garantizar el coste de las indemnizaciones, justiprecios y gastos de realojo necesarios para realizar la actuación, y el coste de las obras de urbanización complementarias. Las modalidades y cuantías de las garantías serán las previstas en el artículo 140 de esta ley, admitiéndose, en todo caso, la garantía real.
La aplicación de las garantías anteriores se exceptúa en los casos de gestión directa a la administración pública cuando actúe por sí misma o a través de sus entidades, o de sus empresas de capital íntegramente público.
Cada garantía se cancelará cuando se cumpla el compromiso asegurado.
Se modifica por el art. 7.5 de la Ley autonómica 1/2012, de 10 de mayo. Ref. BOE-A-2012-6932.
Se modifica por el art. 7.3 del Decreto-ley autonómico 2/2011, de 4 de noviembre. Ref. DOCV-r-2011-90093.
TÍTULO III. Actividad urbanística de ejecución del planeamiento
Artículo 150. Carácter público de la actividad.
La actividad de ejecución del planeamiento urbanístico es una función pública por la cual se transforma el medio físico para adaptarlo a las previsiones del planeamiento urbanístico y se cumplen los fines de equidistribución de beneficios y cargas y recuperación por la comunidad de las plusvalías. Los particulares podrán participar en dicha actividad con la formulación de iniciativas o la asunción de los procedimientos de gestión en la forma y condiciones regulados en este Título, con respeto, en todo caso a las determinaciones de la ordenación estructural y pormenorizada establecidas en el planeamiento vigente.
Artículo 151. Precedencia de la aprobación del planeamiento a ejecutar.
Toda actividad de ejecución del planeamiento urbanístico deberá ser precedida de la aprobación del correspondiente Plan o Programa.
En el caso de los Programas que incorporen instrumentos de planeamiento espacial de desarrollo o proyectos de urbanización, la tramitación de todos ellos podrá producirse simultáneamente,
La urbanización y la, posterior o simultánea edificación, del suelo sujeto a actuaciones integradas requiere la previa concurrencia de dos requisitos:
La aprobación de una ordenación pormenorizada que puede estar previamente determinada en el Plan General, o establecerse mediante Planes Parciales o Planes de Reforma Interior.
La programación para ejecutar dicha ordenación, mediante la aprobación definitiva del correspondiente Programa para el desarrollo de Actuaciones Integradas, necesario para legitimar la urbanización.
CAPÍTULO I. Proyectos de urbanización
Artículo 152. Proyectos de urbanización.
Los proyectos de urbanización definen los detalles técnicos de las obras públicas previstas por los Planes. Se redactarán con precisión suficiente para poder, eventualmente, ejecutarlos bajo dirección de técnico distinto a su redactor. Toda obra pública de urbanización, ya sea Integrada o Aislada, exige la elaboración de un Proyecto de Urbanización, su aprobación administrativa y la previa publicación de ésta en el «Boletín Oficial» de la Provincia y en el «Diari Oficial de la Generalitat Valenciana».
Artículo 153. Sujeción del Proyecto de Urbanización a las determinaciones del planeamiento que desarrolle.
Los proyectos de urbanización no podrán modificar las previsiones del Plan que desarrollen, sin perjuicio de que puedan efectuar las adaptaciones de detalle exigidas por las características del suelo y subsuelo en la ejecución material de las obras. Si la adaptación supone alterar determinaciones sobre ordenación o régimen del suelo o la edificación, debe legitimarse tramitando una modificación de planeamiento.
En ningún caso, los Proyectos de Urbanización pueden contener determinaciones sobre ordenación, régimen del suelo o de la edificación.
Artículo 154. Iniciativa.
Los proyectos de urbanización para la ejecución de Actuaciones Integradas se rigen por las reglas de iniciativa aplicables a Planes Parciales y Programas. Los que tengan por objeto Actuaciones Aisladas pueden ser promovidos por cualquier interesado para su tramitación junto a la solicitud de licencia de obras.
Artículo 155. Tramitación y aprobación de Proyectos de Urbanización.
Los proyectos de urbanización que desarrollen programas de actuación integrada previamente aprobados requerirán de aprobación municipal específica.
Los Proyectos de Urbanización de Actuaciones Aisladas se aprobarán por el Municipio por el procedimiento que dispongan las Ordenanzas Municipales. En defecto de ellas se aplicarán estas reglas:
Si el Proyecto tiene por objeto la ampliación de viarios y redes de servicio colindantes, ajustada a las calidades y características que ya están presentes en calle abierta al público y habituales en la urbanización de la zona, según normas o criterios generales exigidos por el Ayuntamiento, se aplicará lo dispuesto en el apartado 4 del presente artículo.
Si se trata de urbanizar algún elemento singular o realizar obras especiales en entornos que presentan algún valor estético cultural o paisajístico, se tramitarán como si fueran proyectos de urbanización para el desarrollo de Actuaciones Integradas.
Con independencia de los proyectos de urbanización, podrán redactarse y aprobarse, conforme a la normativa del ente interesado, proyectos de obras ordinarias que no tengan por objeto desarrollar integralmente el conjunto de determinaciones de un Plan de ordenación.
Cuando se trate de proyectos de obra pública para la mera reparación, renovación o introducción de mejoras ordinarias en obras o servicios ya existentes, sin alterar el destino urbanístico del suelo, será innecesaria la exposición al público previa a su aprobación administrativa.
La tramitación de los proyectos referidos en los puntos 2, 3 y 4, si son para la urbanización simultánea a la edificación, se hará junto a la licencia de obras. La publicación de las resoluciones aprobatorias de ellos, pueden efectuarse por relaciones periódicas trimestrales conjuntas para todos los del periodo correspondiente.
Al seleccionar una propuesta de programa de actuación integrada, los ayuntamientos podrán introducir modificaciones en el contenido del proyecto de urbanización presentado por el concursante seleccionado como urbanizador.
Si como consecuencia de las modificaciones que el Ayuntamiento pretendiera introducir se incrementara el coste de las obras de urbanización en más de un 20 por 100 del presupuesto del proyecto originario presentado por el concursante seleccionado como urbanizador, se tendrá que convocar un nuevo concurso para la selección y aprobación del programa de actuación integrada que se trate.
Artículo 156. Documentación de los proyectos de urbanización.
Los proyectos de urbanización comprenderán los siguientes documentos:
Memoria descriptiva de las características de las obras.
Planos de información y de situación en relación con el conjunto urbano.
Planos de proyecto y de detalle.
Pliego de condiciones técnicas.
Mediciones.
Cuadros de precios descompuestos.
Presupuesto de ejecución material con detalle de las unidades de obra.
A los efectos de esta Ley, los anteproyectos de urbanización comprenderán la documentación indicada en los anteriores apartados a) al e).
Artículo 157. Obras de urbanización cuyo desarrollo técnico ha de contemplar el proyecto de urbanización.
Los planes y programas establecerán las obras y servicios urbanísticos que constituyen la urbanización, su alcance y niveles de calidad.
En cumplimiento de los planes y programas, las obras de urbanización a incluir en el proyecto de urbanización serán las siguientes:
Pavimentación de calzadas, aparcamientos, aceras, red peatonal y tratamiento de espacios libres, y mobiliario urbano y señalización.
Redes de distribución de agua potable, de riego y de hidrantes contra incendios.
Red de alcantarillado para aguas residuales y sistema de evacuación de aguas pluviales
Red de distribución de energía eléctrica, gasificación y comunicaciones.
Red de alumbrado público.
Jardinería, arbolado y ornamentación en el sistema de espacios libres.
Los proyectos de urbanización deberán resolver el enlace de los servicios urbanísticos con los de la Red primaria y acreditar que tienen capacidad suficiente para atenderlos. En los servicios de titularidad privada se acreditará la disponibilidad real de suministros por parte de las empresas titulares del servicio.
Los proyectos de urbanización para Actuaciones Integradas resolverán todas las necesidades de conexión e integración de la actuación en su entorno territorial o urbano y las demás exigencias establecidas en el correspondiente Programa.
CAPÍTULO II. Ejecución del programa para el desarrollo de la actuación integrada
Sección 1.ª Prerrogativas de la Administración
Artículo 158. Prerrogativas de la Administración en la ejecución de los programas.
Los ayuntamientos ostentarán la prerrogativa de interpretar los contratos para el desarrollo y la ejecución de los programas de actuación integrada, resolviendo aquellas dudas que se planteen en su cumplimiento, dentro de los límites y con sujeción a los requisitos establecidos en la presente ley. Sus acuerdos serán inmediatamente ejecutivos y pondrán fin a la vía administrativa. Con anterioridad a la resolución de los incidentes que se planteen durante la ejecución y el desarrollo de las prestaciones correspondientes al programa, se tendrá que dar audiencia al urbanizador.
Artículo 159. Principio de riesgo y ventura.
La ejecución del programa de actuación integrada se realizará a riesgo y ventura del urbanizador, sin perjuicio de lo que dispone el artículo 168 para la retasación de cargas.
Sección 2.ª Contratación de las obras de urbanización y determinación de los costes de urbanización
Artículo 160. Licitación de las obras de urbanización.
El empresario constructor será seleccionado conforme a lo que se establece en el artículo 120 de la presente Ley.
Los costes que por la obra de urbanización se giren mediante cuotas de urbanización a los propietarios, se ajustarán a los que resulten de la liquidación real del contrato, ejecutándose en régimen de transparencia contable, lo que tendrá que ser fiscalizado por la administración actuante en los términos que se determinen reglamentariamente.
La selección del empresario constructor corresponde al urbanizador, habiendo de realizarse bajo fe pública notarial, al menos, la presentación de las ofertas, la apertura pública de las plicas y la garantía de la integridad de la documentación presentada por los licitadores.
El pliego de cláusulas particulares y de prescripciones técnicas que hayan de regir el concurso de selección del empresario constructor serán comunicadas por el urbanizador al ayuntamiento, el cual las ratificará o rectificará, con audiencia previa sucinta del urbanizador en caso de rectificación, en un plazo máximo de quince días. Transcurrido el plazo sin que el Ayuntamiento se haya pronunciado expresamente se entenderá ratificada la propuesta. El Ayuntamiento sólo podrá rectificar la propuesta del urbanizador por disconformidad de la misma con disposiciones legales o reglamentarias.
La resolución del Ayuntamiento a que hace referencia el apartado anterior es inmediatamente ejecutiva y pone fin a la vía administrativa, y su incumplimiento por el urbanizador es causa de resolución del contrato para el desarrollo y ejecución del programa, con confiscación de la garantía definitiva.
Una vez tramitado el procedimiento para la selección del empresario constructor por el urbanizador, y con carácter inmediatamente anterior a la adjudicación, el urbanizador comunicará la propuesta de adjudicación al Ayuntamiento, que la ratificará o rectificará, con audiencia previa sucinta del urbanizador y de los licitadores en caso de rectificación, en un plazo máximo de quince días. Transcurrido el plazo sin que el Ayuntamiento se haya pronunciado expresamente, se entenderá ratificada la propuesta. El Ayuntamiento sólo podrá rectificar la propuesta del urbanizador por disconformidad de la misma con disposiciones legales o reglamentarias aplicables o con el pliegue de cláusulas particulares o de prescripciones técnicas.
La resolución del Ayuntamiento a que hace referencia el apartado anterior es inmediatamente ejecutiva y pone fin a la vía administrativa y su incumplimiento por el urbanizador es causa de resolución del contrato para el desarrollo y ejecución del programa, con confiscación de la garantía definitiva.
Las relaciones entre urbanizador y empresario constructor tendrán en todo caso naturaleza privada, aplicándose a las mismas lo que establece el artículo 116 del texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio.
La Conselleria competente en materia de urbanismo aprobará mediante una orden un modelo tipo de pliego de cláusulas particulares para la selección de empresario constructor, incluyendo criterios de adjudicación que valoren adecuadamente, entre otros, la oferta económica, el plazo de ejecución, la calidad técnica, las características estéticas o funcionales, la adopción de medidas de control y gestión de calidad y la calidad ambiental en la ejecución de las obras.
Sección 3.ª Derechos y garantías de los propietarios y facultades del urbanizador
Artículo 161. Relación con los propietarios.
Las relaciones entre urbanizador y propietarios estarán sujetas a los principios de buena fe y transparencia. En cualquier fase de la tramitación o ejecución del programa los propietarios tendrán acceso a la documentación y derecho a recibir información acerca del contenido del mismo. Dicho derecho podrá ser ejercitado tanto ante la Administración actuante, como ante el urbanizador.
Las relaciones entre Urbanizador y propietarios podrán articularse en los términos que libremente convengan, siempre que se respete la ordenación urbanística y la programación aprobada. La falta de acuerdo se suplirá con las previsiones de la presente Ley.
Artículo 162. Participación del propietario en la urbanización y formas de cooperación.
La participación del propietario en la urbanización se regirá, salvo que otra cosa acuerden los interesados, por las siguientes bases:
El urbanizador debe soportar las cargas de la urbanización en la medida en que le sean compensadas por los propietarios.
Los propietarios afectados pueden cooperar con el Urbanizador mediante la compensación de las cargas de la urbanización en alguna de las siguientes modalidades:
Mediante cesión de terrenos. Se compensará al Urbanizador las cargas de urbanización con la proporción de terrenos que se establezca en el Programa, según el coeficiente de canje establecido en la proposición seleccionada en pública competencia.
Mediante pago en metálico que sólo puede ser impuesto por el Programa con carácter obligatorio cuando por consolidación de la edificación o tratarse de ámbitos previamente reparcelados sea imposible la retribución en suelo o cuando haya acuerdo unánime de los afectados. Procederá también la retribución en metálico a solicitud del propietario interesado en ella.
El abono mixto se producirá mediante el pago de una parte en metálico y el resto mediante cesión de terrenos. El Programa podrá imponer esta modalidad cuando concurran parcialmente las circunstancias previstas en el apartado anterior. También procede esta modalidad de retribución por libre acuerdo entre los interesados y el urbanizador.
Los propietarios pueden renunciar a la adjudicación de finca resultante solicitando una justa compensación por la pérdida de su finca. La compensación será fijada por la Administración, previo informe técnico y según criterios objetivos, en el mismo Acuerdo aprobatorio de la Reparcelación atendiendo al valor real de la finca de origen. Esta renuncia deberá formalizarse mediante escritura pública o comparecencia administrativa, durante la información pública del expediente de reparcelación, pudiendo acompañarse o condicionarse a una propuesta de tasación, formulada por el propietario.
Artículo 163. Facultades del urbanizador.
El urbanizador puede ejercer las siguientes facultades:
Someter a aprobación administrativa proyectos de urbanización, presupuestos de cargas de urbanización y, a falta de acuerdo con los afectados, uno o varios proyectos de reparcelación forzosa dentro del ámbito de la actuación, así como a ser oído, antes de dicha aprobación.
Oponerse a la parcelación y a la edificación en el ámbito de la actuación, hasta el pleno cumplimiento de las previsiones del programa. El otorgamiento de estas licencias está sujeto a audiencia previa del urbanizador.
No podrán otorgarse licencias de parcelación o edificación en las unidades de ejecución o para terrenos sometidos a actuaciones integradas hasta que, una vez aprobado su correspondiente programa, se cumplan las condiciones legales previstas en él para hacerlo, y el titular de la parcela tendrá que haber contribuido proporcionadamente a las cargas de la actuación y haber quedado garantizada la urbanización de dicha parcela simultánea, al menos, a su edificación.
Exigir que los propietarios le retribuyan pagándole cuotas de urbanización o cediendo en su favor terrenos edificables de los que han de ser urbanizados en desarrollo de la actuación.
Solicitar la ocupación directa de los terrenos sujetos a reparcelación y necesarios para desarrollar las infraestructuras de urbanización, en los términos previstos en el artículo 187 de la presente Ley.
El urbanizador, para percibir de los propietarios el pago de sus retribuciones, ha de presentar ante la administración actuante la acreditación de los gastos generales soportados hasta el momento y, las correspondientes certificaciones parciales de ejecución de obra. Sin perjuicio de ello, el urbanizador puede adelantar al Ayuntamiento propuestas de las cuentas de liquidación provisionales, pero el Ayuntamiento no podrá aprobar su imposición hasta tanto no se verifique la ejecución de la urbanización correspondiente.
El Ayuntamiento deberá aprobar las cuotas de urbanización en el plazo de un mes desde la presentación por el urbanizador de la certificación parcial de obra correspondiente. Transcurrido el plazo sin la aprobación, ésta se considerará aprobada por silencio administrativo. Por su parte, los propietarios deberán proceder al pago de las mismas en el plazo de un mes desde que se les notifiquen. El retraso en el cumplimiento de estos dos plazos generará intereses de demora a favor del urbanizador.
El urbanizador será responsable de los daños causados a los propietarios o a otras personas como consecuencia de su actividad o por falta de diligencia en el cumplimiento de sus obligaciones, salvo cuando aquéllos tuvieran su origen en una orden directa de la Administración actuante o en el cumplimiento de una condición impuesta por ella.
Artículo 164. Identificación de los bienes, derechos y titulares afectados por la actuación integrada.
Se consideran interesados en las actuaciones de ejecución del Programa quienes sean titulares de bienes y derechos afectados por la actuación, quienes se personen en ella, y quienes lo sean por pública notoriedad. A todos ellos debe comunicar el urbanizador las diversas actuaciones que les afecten en desarrollo del Programa.
El urbanizador debe investigar las titularidades de las fincas afectadas por la actuación con razonable diligencia profesional. Los titulares de derechos afectados por la actuación tienen la obligación de informarle y documentarle dicha titularidad a fin de ejercer aquellos en el seno de ésta. Los errores no denunciados durante los periodos de información pública no darán lugar a retroacción de las actuaciones, sin perjuicio de las indemnizaciones que procedan.
Cuando respecto de una finca conste anotación registral preventiva de demanda sobre su titularidad, ésta se considerará litigiosa; cuando no haya constancia fehaciente de su titularidad se considerará desconocida.
En los procedimientos de gestión urbanística se observarán las presunciones y beneficios legales reconocidos a los titulares de derechos inscritos por la legislación hipotecaria, prevaleciendo, no obstante, las mediciones reales y actualizadas sobre las descripciones documentales que contradigan la realidad.
Los propietarios y el urbanizador delimitarán los terrenos afectados cuando haya dudas que así lo justifiquen a la vista de las alegaciones presentadas. Las peticiones de delimitación tienen que efectuarse durante el período de información pública del proyecto de reparcelación y ésta llevarse a cabo en los diez días posteriores a la finalización de ésta, con presencia en el acto de delimitación de los técnicos redactores del proyecto y los servicios técnicos que asesoren al ayuntamiento. Del acto de delimitación se levantará acta administrativa que se incluirá en el expediente de reparcelación.
Cuando con motivo de la ejecución de un Programa de Actuación Integrada o de cualquier otro instrumento de planeamiento definitivamente aprobados, aparezcan elementos de valor ambiental, cultural o arqueológico sujetos a protección por la legislación sectorial, y que no se hayan tenido en cuenta en el proyecto a ejecutar, se llevarán a cabo las siguientes actuaciones:
El urbanizador, la empresa promotora o la Administración actuante adoptarán, en el plazo de cuarenta y ocho horas, las medidas necesarias para salvaguardar de modo cautelar el bien o valor que haya de ser objeto de protección, y lo comunicarán al Ayuntamiento y a la conselleria competente en urbanismo, quien a su vez dará cuenta a las competentes en materia de cultura y medio ambiente.
La Conselleria competente en urbanismo, en el plazo de diez días desde que reciba la comunicación anterior, y previos los informes de las consellerias sectorialmente competentes, confirmará las medidas adoptadas o establecerá las que considere conveniente.
En el plazo máximo de dos meses desde la confirmación o adopción de medidas, y salvo que la Conselleria competente en urbanismo autorice la prórroga, el urbanizador, la empresa promotora o la Administración actuante presentarán ante aquélla Estudio de Impacto Ambiental o Estudio acerca de los valores históricos o arqueológicos del hallazgo, referidos específicamente al elemento sujeto a protección. En el plazo máximo de un mes desde la presentación de los Estudios, y previos los informes oportunos de las consellerias competentes en cultura y medio ambiente, la Conselleria competente en urbanismo procederá a emitir resolución con las medidas correctoras o de protección que, en su caso, procediese adoptar.
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