Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo

En las obras que se ejecuten sin licencia o con inobservancia de las cláusulas de ésta, tienen que ser sancionados, con las multas que determina esta Ley, las personas propietarias, promotoras, constructoras, o empresarias de las obras y las personas técnicas directoras de la ejecución de éstas.

Los agentes responsables se determinan de acuerdo con las definiciones utilizadas por la legislación sobre ordenación de la edificación.

Las multas que se impongan a sujetos diferentes como consecuencia de una misma infracción tienen entre ellas carácter independiente, salvo el supuesto en que la obligación prevista legalmente corresponda a diversas personas conjuntamente, las cuales tienen que responder solidariamente de las infracciones que cometan y de las sanciones que se les impongan.

En el supuesto de que la potestad de protección de la legalidad urbanística sea ejercida por la administración municipal, los órganos competentes para resolver en los procedimientos sancionadores son los siguientes:

En el supuesto de que la potestad de protección de la legalidad urbanística sea ejercida por los órganos del departamento competente en materia de urbanismo, tienen competencia para resolver sobre el procedimiento sancionador:

Los órganos competentes para resolver sobre los procedimientos sancionadores también lo son para ordenar en el mismo procedimiento las medidas de restauración de la realidad física alterada y del orden jurídico vulnerado. Si las medidas de restauración se adoptan en procedimientos distintos de los procedimientos sancionadores, los órganos competentes para ordenarlas son el alcalde o alcaldesa, si la administración municipal ejerce la potestad de protección de la legalidad urbanística, y el director o directora general competente en materia de urbanismo, si la Administración de la Generalidad ejerce esta potestad.

En el caso de que sobre un mismo sujeto se instruya un expediente sancionador por más de una infracción entre las que haya conexión de causa y efecto, se le tiene que imponer la sanción que corresponda a la infracción cometida más grave, para cuya graduación hay que tener en cuenta el resultado final perseguido y el daño causado.

Deben imponerse a las personas responsables, en los supuestos de concurrencia de dos o más infracciones urbanísticas otras que las que regula el apartado 1, las multas correspondientes a cada una de las infracciones cometidas, si bien mediante un único expediente de protección de la legalidad urbanística. En este caso, el órgano competente para imponer las multas es el que tiene atribuida la competencia para imponer la sanción de más cuantía.

Corresponde al Departamento de Política Territorial y Obras Públicas, en los mismos supuestos que regula el apartado 2, cuando este departamento ejerce la protección de la legalidad urbanística y concurren infracciones graves o muy graves con otras de leves, la instrucción del expediente que las engloba, con la correspondiente adopción, si procede, de medidas provisionales, la imposición de todas las multas y la adopción de las medidas de restauración y de determinación de daños y perjuicios. El órgano competente para imponer las sanciones y adoptar estas últimas medidas es el que tiene atribuida la competencia para imponer la sanción de más cuantía.

Una vez finalizado el plazo determinado para que la persona interesada lleve a cabo las actuaciones de restauración del subsuelo, del suelo o del vuelo al estado anterior a la comisión de la infracción, si estas actuaciones no se han llevado a cabo, la administración competente tiene que optar, en el plazo máximo de un mes, entre la ejecución subsidiaria o la concesión de un nuevo plazo para que la persona inculpada haga las actuaciones que sean necesarias, y así sucesivamente, y puede imponer multas coercitivas por el incumplimiento de los plazos fijados por una cuantía de 300 a 3.000 euros.

Se pueden imponer multas coercitivas, en los términos fijados por el apartado 1, en los supuestos siguientes:

Si las actividades constitutivas de infracción urbanística se hacen al amparo de una licencia o de una orden de ejecución y de acuerdo con sus determinaciones, no se puede imponer ninguna sanción mientras no se anule el acto administrativo que las autoriza. El procedimiento de anulación interrumpe el plazo de prescripción de la infracción cometida.

Si la anulación de una licencia es consecuencia de la anulación del instrumento de planeamiento correspondiente, no se tiene que imponer ninguna sanción a las personas que actúen al amparo de dicha licencia.

Las infracciones urbanísticas muy graves prescriben a los seis años, las graves prescriben a los cuatro años y las leves prescriben a los dos años.

El plazo de prescripción fijado por el apartado 1 empieza a contar el día en que se ha cometido la infracción, salvo los casos en que se persista de forma continuada en la conducta constitutiva de infracción o en los casos en que el hecho único constitutivo de infracción se prolongue en el tiempo. En estos casos el plazo de prescripción se computa a partir de la finalización o el cese de la actividad ilícita.

Las sanciones impuestas por la comisión de infracciones urbanísticas prescriben a los tres años si son muy graves, a los dos años si son graves y al año si son leves.

No obstante lo dispuesto por los apartados 1, 2 y 3, las infracciones urbanísticas cometidas en terrenos que el planeamiento urbanístico destina al sistema urbanístico de espacios libres públicos o al sistema viario, o clasifica o tiene que clasificar como suelo no urbanizable en virtud de lo dispuesto por el artículo 32.a no prescriben, como tampoco prescriben las sanciones impuestas por las infracciones urbanísticas cometidas en los terrenos así calificados o clasificados.

En los supuestos regulados por el artículo 216.1, los plazos de prescripción de la infracción y las reglas de competencia de aplicación son los correspondientes a la gravedad de la infracción originaria.

Se encuentran en la situación básica de suelo rural:

Se encuentran en la situación básica de suelo urbanizado, en todo caso:

A efectos de la aplicación del Texto refundido de la Ley estatal de suelo, aprobado por el Real decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio, son actuaciones de transformación urbanística las actuaciones de nueva urbanización o bien de renovación o reforma de la urbanización y las de dotación, según el caso, destinadas a la ordenación y la transformación del suelo urbanizable y del suelo urbano no consolidado incluido en sectores de mejora urbana o en polígonos de actuación urbanística que tengan por objeto alguna de las finalidades a que hace referencia el artículo 70.2.a. Sin embargo, el suelo urbanizable no delimitado no se considera incluido en una actuación de transformación urbanística hasta que no se aprueba el correspondiente plan parcial urbanístico de delimitación.

Las actuaciones aisladas sobre suelos urbanos sujetas únicamente a cesión obligatoria y gratuita de vialidad para adquirir la condición de solares, y las actuaciones de alcance limitado para el ajuste, la ampliación o la mejora de la vialidad o de los espacios libres en suelo urbano no se consideran actuaciones de transformación urbanística a efectos de la aplicación de la Ley estatal de suelo, sin perjuicio de su sujeción a los deberes de cesión de suelo para sistemas que establece la legislación urbanística.

Son actuaciones de transformación urbanística de dotación las previstas en modificaciones del planeamiento sobre terrenos que, en origen, tienen la condición de suelo urbano consolidado y que, sin comportar una reordenación general de un ámbito, conllevan la transformación de los usos preexistentes o el aumento de la edificabilidad o de la densidad de determinadas parcelas y la correlativa exigencia de mayores reservas para sistemas urbanísticos de espacios libres y de equipamientos comunitarios de acuerdo con el artículo 100.4.

En las actuaciones de dotación a que se refiere el apartado 3, los propietarios deben ceder el suelo con aprovechamiento urbanístico y el suelo destinado a mayores reservas de sistemas urbanísticos de acuerdo con los artículos 43.1.b y 100.4. El cumplimiento de estos deberes debe hacerse efectivo mediante el sistema y la modalidad de actuación que se establezcan para la ejecución del polígono de actuación urbanística que a tal efecto debe delimitarse, el cual puede referirse a una única finca.

Las personas titulares de la iniciativa en las actuaciones de transformación urbanística están sujetas al régimen de derechos y deberes de la promoción y, en su caso, de la propiedad, que prevé la Ley estatal de suelo, en los términos y alcance que, en función de la clase de suelo y tipo de actuación, establece la legislación urbanística. Las personas propietarias no titulares de la iniciativa también están sujetas al régimen de derechos y deberes de la propiedad que prevé la Ley estatal de suelo en los términos y alcance regulados en la legislación urbanística.

El concepto de edificabilidad media ponderada que regula la ley estatal mencionada se corresponde con el de aprovechamiento urbanístico definido en el artículo 37.1.

En el caso de terrenos reservados para sistemas urbanísticos de titularidad pública que no estén comprendidos en ningún ámbito de actuación urbanística, se considera como ámbito espacial homogéneo cada una de las zonas de asignación de usos pormenorizados, públicos y privados, que el plan de ordenación urbanística municipal delimita en suelo urbano.

La Administración de la Generalidad, a través del Departamento de Política Territorial y Obras Públicas y del Departamento de Medio Ambiente y Vivienda, en el marco de sus respectivas competencias en materia de planificación territorial y urbanística y de vivienda, tiene que impulsar la elaboración, aprobación y ejecución de los instrumentos previstos en el artículo 157.

Los planes directores urbanísticos de delimitación y ordenación de las áreas residenciales estratégicas a impulsar, si procede, después del primer cuadrienio, a contar a partir de la entrada en vigor del Decreto ley 1/2007, sólo se pueden aprobar a partir de las previsiones establecidas en el Plan territorial sectorial de vivienda y en concordancia con los planes territoriales parciales y los planes directores territoriales o urbanísticos vigentes.

Son actuaciones de rehabilitación edificatoria en el medio urbano las que tienen por objeto ejecutar obras de intervención sobre edificios existentes, sus instalaciones y espacios comunes para conservarlos en las condiciones exigidas por las leyes para que sirvan de apoyo al uso correspondiente, para obtener mejoras de interés general por motivos turísticos o culturales o para mejorar la calidad y la sostenibilidad del medio urbano, siempre que requieran la elaboración de un proyecto técnico de acuerdo con la legislación de ordenación de la edificación. Estas actuaciones pueden comportar el derribo de un edificio y la sustitución por otro de nueva planta en algunos de los supuestos siguientes:

Las personas propietarias de los edificios afectados por una actuación de rehabilitación edificatoria están obligadas a:

La Administración urbanística actuante puede acordar la iniciativa pública para delimitar y gestionar las actuaciones de rehabilitación edificatoria de oficio o a petición de los propietarios afectados u otros sujetos legitimados. En este caso, corresponde a la Administración mencionada gestionar la ejecución directamente, o indirectamente según alguna de las modalidades admitidas por la legislación de contratos del sector público. Los propietarios y los otros sujetos legitimados pueden ejercer la iniciativa para gestionar las actuaciones y pueden suscribir con la Administración los convenios para llevarlas a cabo. Asimismo, la Administración urbanística actuante puede acordar con la delimitación de la actuación o posteriormente, siguiendo la tramitación que prevé el artículo 119, que la gestión de iniciativa pública o privada se efectúe mediante alguno de los sistemas de actuación urbanística que prevé el título cuarto y, en este caso, son de aplicación las normas de este título que correspondan en función de las características de la actuación.

Las actuaciones de rehabilitación edificatoria tienen que ser delimitadas mediante alguno de los instrumentos siguientes:

En caso de que la declaración de área de conservación y rehabilitación no concrete las diversas actuaciones de rehabilitación edificatoria que comprende, estas se pueden delimitar mediante el planeamiento urbanístico o por el procedimiento de tramitación de los instrumentos de gestión urbanística a que hace referencia el artículo 119.

El proyecto de delimitación de las actuaciones de rehabilitación edificatoria tiene que incorporar una memoria justificativa, la evaluación económica de la actuación y la representación gráfica del ámbito que comprende, el cual puede ser discontinuo y referirse a una única finca o incluir un conjunto de fincas cuando los beneficios y las cargas sean comunes a todas ellas.

La autorización del proyecto de las obras de rehabilitación requiere la audiencia previa de las personas interesadas y puede comportar la autorización para ocupar, mientras subsista la edificación, suelos reservados a sistemas urbanísticos o terrenos privados inedificables en los supuestos a que hace referencia el artículo 9 bis.

El proyecto de distribución de los beneficios y cargas de la actuación se rige, con respecto a los aspectos formales y sustantivos, por las normas que regulan los proyectos de reparcelación que les puedan ser aplicables en razón de las características de la actuación, con las particularidades siguientes en caso de edificios en propiedad horizontal:

Las ayudas públicas para el pago o financiación de las cuotas correspondientes a los costes de las actuaciones que estén fijadas por la Administración sobre la base de las condiciones socioeconómicas de las personas afectadas, aunque puedan servir para la justificación de la viabilidad económica de la actuación, no pueden ser objeto de equidistribución.

Las cuotas correspondientes a los costes de las actuaciones de rehabilitación edificatoria se liquidan y son exigibles de acuerdo con la regulación que para las cuotas de urbanización del sistema de actuación por reparcelación establece el título cuarto.

En caso de que una actuación de transformación urbanística en suelo urbano comprenda actuaciones de rehabilitación edificatoria, los proyectos de obras de rehabilitación y de distribución de beneficios y cargas pueden ser aprobados separadamente de acuerdo con lo que prevé esta disposición, sin perjuicio del cumplimiento, por parte de los propietarios del resto de deberes inherentes a la actuación de transformación urbanística.

Las obras de rehabilitación edificatoria no incluidas en los ámbitos delimitados de acuerdo con el apartado 4 se tienen que ejecutar de conformidad con la legislación civil.

Cuando la ejecución de obras de rehabilitación edificatoria requiera la desocupación de las viviendas afectadas, así como en caso de obras de derribo de un edificio de viviendas, es condición necesaria para otorgar el título administrativo que habilite para ejecutar las obras mencionadas que la persona promotora, conjuntamente con la solicitud del título, aporte el programa para hacer efectivos los derechos legales de alojamiento provisional y de retorno de los ocupantes legales de las viviendas que constituyan la residencia habitual, a ejercer ante la propiedad del edificio.

La Administración de la Generalidad y los ayuntamientos tienen la obligación de garantizar el acceso telemático al contenido íntegro de los instrumentos de planeamiento urbanístico aprobados definitivamente a partir del 1 de julio de 2007 y de los instrumentos de planeamiento general vigentes, con independencia de la fecha en que éstos hayan sido aprobados. Este acceso, en los municipios de menos de 5.000 habitantes que no dispongan de los medios técnicos necesarios, se puede hacer efectivo a través de la conexión con el instrumento de divulgación telemática del planeamiento urbanístico de la Administración de la Generalidad.

El acceso telemático al resto de instrumentos de planeamiento municipal vigentes se hará efectivo progresivamente, en función de los medios técnicos, económicos y organizativos de que se disponga.

El planeamiento urbanístico debe tener en cuenta las determinaciones que contiene la legislación sectorial en relación al territorio y que, en consecuencia, limitan, condicionan o impiden la urbanización, la edificación, la utilización y la división o la segregación de fincas.

Las administraciones con competencias sectoriales participan en los procedimientos de planeamiento urbanístico en la forma que determina esta Ley y su desarrollo reglamentario. Corresponde a los órganos o a los departamentos que tienen la respectiva competencia sectorial velar por la adecuación del planeamiento urbanístico a las determinaciones de la legislación sectorial, mediante la emisión de los informes preceptivos, su representación en los órganos colegiados con competencia urbanística y el resto de acciones y medios que establece la legislación aplicable.

Las personas profesionales que intervienen en la preparación y la redacción de las figuras del planeamiento urbanístico, en calidad de funcionarios o funcionarias, de personal laboral o de personas profesionales liberales contratados a tal efecto, deben tener la titulación y las facultades adecuadas, de acuerdo con la legislación aplicable, para cumplir las tareas encomendadas. La identidad y la titulación de los profesionales que intervienen tienen que constar en todo caso en el expediente de tramitación de la figura de que se trate.

Todas las personas profesionales que intervienen en la redacción de figuras de ordenación urbanística al servicio de una entidad pública, sea cual sea su vinculación jurídica con la Administración, tienen la obligación de guardar secreto profesional. Mientras duren estas tareas, no pueden intervenir en trabajos de iniciativa particular relacionados con el sector afectado por la figura de ordenación urbanística de que se trate.

La contratación de personas profesionales liberales para cumplir las tareas a que se refiere el apartado 1, si corresponde a un ente, entidad u organismo que forme parte del sector público, se somete a la legislación sobre contratos del sector público, así como en aquellos otros supuestos que prevé esta legislación.

En suelo urbano consolidado, el suelo calificado de vivienda de protección pública de acuerdo con las necesidades sociales, el número máximo de viviendas que se puede construir en una determinada parcela es el que resulte de dividir el techo edificable por la ratio de setenta metros cuadrados. La ratio establecida en el párrafo anterior es de aplicación respecto a las viviendas de protección pública. Con relación a las viviendas de renta libre, la densidad se calcula de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico del municipio.

En suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable, respecto a las viviendas de protección pública, se aplica lo establecido por el primer párrafo del apartado 1 en la parte proporcional de techo que le corresponda. Con relación a las viviendas de renta libre, el número de viviendas se calcula aplicando la densidad bruta, prevista por el planeamiento urbanístico del municipio en el suelo proporcional del sector, al porcentaje de techo de renta libre.

El régimen especial establecido por la presente disposición es de aplicación a las urbanizaciones residenciales con déficits urbanísticos implantadas en el territorio entre la entrada en vigor de la Ley del suelo y ordenación urbana, de 12 de mayo de 1956, y la entrada en vigor de la Ley 9/1981, de 18 de noviembre, de protección de la legalidad urbanística, que tengan obras de urbanización pendientes de recepción por parte del ayuntamiento correspondiente.

Las urbanizaciones a las que se refiere el apartado 1 que, de acuerdo con el planeamiento urbanístico vigente a la entrada en vigor de la presente disposición, están clasificadas como suelo no urbanizable y que deban mantener esta clasificación por tratarse de una clasificación reglada o por la inadecuación de los terrenos para el desarrollo urbano, deben ser objeto de una regulación por parte de los planes especiales urbanísticos o por los planes especiales urbanísticos de desarrollo. Esta regulación debe incluir:

Las urbanizaciones a que se refiere el apartado 1 que no se encuentren en el supuesto del apartado 2, con independencia de la clasificación otorgada por el planeamiento urbanístico vigente a la entrada en vigor de la presente disposición, pueden clasificarse y regularse como suelo urbano no consolidado con las siguientes especialidades:

No obstante lo establecido por el apartado 3, cuando se trate de urbanizaciones clasificadas por el planeamiento urbanístico vigente a la entrada en vigor de la presente disposición como suelo urbanizable o suelo urbano no consolidado:

En las urbanizaciones a que se refiere el apartado 1, las aguas residuales domésticas pueden depurarse y sanearse mediante la conexión a redes públicas próximas o, alternativamente, mediante sistemas autónomos, que deben ser homologados según las normas técnicas correspondientes y deben ser de titularidad municipal. El coste de estos sistemas autónomos corre a cargo de los propietarios en los términos establecidos por el planeamiento local.

Las cesiones para sistemas urbanísticos pendientes de ser efectuadas se inscriben a favor del ayuntamiento en el Registro de la Propiedad mediante la documentación que exige la legislación hipotecaria, a partir de la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación, sin contraprestación ni consentimiento alguno por parte del titular registral.

Pueden formularse como planes directores urbanísticos para la implantación de actuaciones que el Gobierno declare de interés general superior los planes directores urbanísticos de delimitación y ordenación de sectores de interés supramunicipal para la ejecución directa de actuaciones de especial relevancia social o económica o de características singulares del artículo 56.1.g, y los planes directores urbanísticos de delimitación de una o varias áreas residenciales estratégicas y de las determinaciones necesarias para la ejecución directa de estas actuaciones, reguladas por el artículo 56.1.f, así como las modificaciones de dichos planes directores urbanísticos.

Además de las determinaciones de ejecución directa establecidas por el artículo 56, los planes regulados por la presente disposición deben incorporar las siguientes:

La presentación de propuestas para la formulación de los planes regulados por la presente disposición corresponde únicamente a los departamentos de la Administración de la Generalitat. El departamento competente en materia de urbanismo debe someter la propuesta a la declaración, por parte del Gobierno, del interés general superior de la actuación, con la incorporación de los siguientes documentos:

El acuerdo del Gobierno que, en su caso, declare el interés general superior de la actuación propuesta debe tener el siguiente contenido:

La formulación, tramitación y aprobación de los planes regulados por la presente disposición deben sujetarse a lo establecido por el título tercero para los planes directores urbanísticos del artículo 56, con las especificidades reguladas por los siguientes apartados.

La tramitación de los planes regulados por la presente disposición tiene carácter preferente para la actuación del conjunto de la Administración de la Generalitat.

En los planes que prevean la implantación de actividades que requieran la obtención de la autorización o licencia ambiental de acuerdo con lo establecido por la Ley 20/2009, de 4 de diciembre, de prevención y control ambiental de las actividades, esta obtención de la autorización o licencia ambiental debe llevarse a cabo de acuerdo con lo establecido por dicha ley, con las siguientes reglas:

Las modificaciones de los planes regulados por la presente disposición deben tramitarse de acuerdo con lo establecido por los artículos 96 y siguientes, con las siguientes especificidades:

Además de los efectos establecidos por el artículo 106, la aprobación de los planes regulados por la presente disposición implica las siguientes cuestiones:

La ejecución de los planes regulados por la presente disposición corresponde a la administración actuante, que ejerce las potestades que la legislación urbanística atribuye en relación con la gestión, la intervención en la edificación y uso del suelo y la protección de la legalidad, con la asistencia del departamento competente en materia de urbanismo, cuando no intervenga como administración actuante, y en coordinación con el resto de administraciones que deban intervenir en cumplimiento de la legislación sectorial aplicable.

La aprobación definitiva de los planes regulados por la presente disposición supone el devengo, como carga de urbanización, de un canon urbanístico a favor del municipio o municipios comprendidos en su ámbito, en contraprestación por el carácter inmediatamente ejecutivo en relación con la construcción de edificaciones de nueva planta sin necesidad de disponer de otros títulos urbanísticos habilitantes, con las siguientes características:

Sin perjuicio de los plazos fijados por la presente disposición, en el caso de los proyectos empresariales estratégicos es de aplicación el artículo 47 del Decreto 131/2022, de 5 de julio, del Reglamento de la Ley de facilitación de la actividad económica, que permite la tramitación preferente y urgente por parte de las administraciones públicas afectadas a fin de reducir los plazos e imposibilitar las prórrogas.

En los municipios con problemas de acceso a la vivienda y en los municipios en riesgo de romper el equilibrio del entorno urbano por una alta concentración de viviendas de uso turístico, la vivienda de uso turístico solo es compatible con el uso de vivienda si lo permite expresamente el planeamiento urbanístico, cuando se justifique la suficiencia de suelo calificado para el uso de vivienda destinada al domicilio habitual y permanente de la población residente, teniendo en cuenta: el régimen de tenencia de las viviendas en el municipio; el no poner en riesgo la protección del entorno urbano, y el principio del desarrollo urbanístico sostenible del ámbito que se ordene.

Las licencias urbanísticas de viviendas de uso turístico tienen una limitación temporal de cinco años, prorrogables por períodos de igual duración, siempre que el planeamiento urbanístico lo permita de acuerdo con los criterios del apartado 1. En ningún caso se pueden otorgar más licencias que las resultantes de aplicar un máximo de 10 viviendas de uso turístico por 100 habitantes. En el otorgamiento de las licencias, y sus prórrogas, los municipios deben garantizar el cumplimiento de los principios de publicidad, objetividad, imparcialidad, transparencia y concurrencia competitiva.

Los municipios que tengan aprobado definitivamente un plan de ordenación urbanística municipal con anterioridad a la entrada en vigor de esta disposición y que tengan la condición de municipio rural pueden adaptar su planeamiento al régimen del plan de ordenación urbanística municipal rural mediante la tramitación de una revisión de su planeamiento.

La revisión a que hace referencia el apartado anterior puede limitar su alcance y contenido a las determinaciones estrictamente necesarias para la adaptación al régimen del plan de ordenación urbanística municipal rural y, en todo caso, tiene que incluir como documentación mínima:

La revisión del plan de ordenación urbanística municipal se tiene que sujetar a la misma tramitación que la prevista para el plan de ordenación urbanística municipal rural, de acuerdo con lo que establecen esta ley y la normativa urbanística y ambiental que sea aplicable.

La revisión tramitada de acuerdo con esta disposición no tiene la consideración de revisión integral del plan de ordenación urbanística municipal a efectos de la exigencia de nueva formulación completa del planeamiento, sin perjuicio del cumplimiento de las garantías ambientales y de participación que resulten exigibles.