Kadastrālās vērtēšanas noteikumi

Ministru kabineta noteikumi Nr. 103Rīgā 2020. gada 18. februārī (prot. Nr. 7 25. §)

Izdoti saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 66. panta trešo daļu un pārejas noteikumu 43.4 un 53. punktu

1. Vispārīgie jautājumi

1. Noteikumi nosaka kadastrālās vērtēšanas kārtību.

2. Kadastrālā vērtība ir visā valsts teritorijā pēc vienotiem kadastrālās vērtēšanas principiem noteikta kadastra objekta vērtība naudas izteiksmē, izvērtējot Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā (turpmāk – Kadastra informācijas sistēma) reģistrētos objektu raksturojošos datus un vērtību bāzi atbilstoši nekustamā īpašuma tirgus informācijai.

3. Nosakot kadastra objekta (zeme un būves) kadastrālo vērtību, ņem vērā šādus vērtību ietekmējošos faktorus:

3.1. objektu raksturojošie rādītāji – platība, būvniecības periods, būves nolietojums, labiekārtojums, zemes kvalitāte un citi objekta fiziskie rādītāji;

3.2. lietošanas mērķis un veids;

3.3. apgrūtinājumi;

3.4. bāzes vērtība – viena kvadrātmetra vērtība, kas noteikta atbilstoši nekustamā īpašuma tirgus darījumiem nekustamā īpašuma grupai attiecīgajā vērtību zonā;

3.5. vērtību zonējums (atrašanās, izvietojums), sadalot valsts teritoriju apgabalos, kuru nosaka, izvērtējot nekustamā īpašuma tirgus informāciju, infrastruktūras nodrošinājumu un teritoriālo plānojumu.

4. Kadastrālo vērtību bāzi izstrādā atbilstoši nekustamā īpašuma tirgus situācijai noteiktā laikposmā, izvērtējot nekustamā īpašuma tirgus darījumus, cenu līmeņus, izmaiņu tendences pa īpašumu grupām un teritorijām.

4.1 Nekustamā īpašuma grupēšana saskaņā ar šo noteikumu 11. pielikumu tiek veikta atbilstoši normatīvajos aktos noteikto būvju un nekustamā īpašuma lietošanas mērķu (turpmāk – lietošanas mērķis) klasifikācijai, ievērojot vispārējās ekonomiskās darbības klasifikācijā piemēroto iedalījumu, kā arī ņemot vērā nekustamā īpašuma tirgus vērtību veidojošos faktorus un nekustamo īpašumu ekonomisko būtību. Nekustamā īpašuma tirgus darījumus, cenu līmeņus un izmaiņu tendences analizē, ievērojot šo noteikumu 11. pielikumā noteikto nekustamo īpašumu grupējumu. Nekustamo īpašumu grupējumu, analizējot nekustamā īpašuma tirgus informāciju, pārbauda ne retāk kā divu kadastrālo vērtību bāzes izstrādes ciklu robežās.

5. Kadastrālo vērtību aprēķina visiem Kadastra informācijas sistēmā reģistrētiem kadastra objektiem.

6. Kadastrālo vērtību bāzes rādītājus – bāzes vērtību, standartplatību, standartapjomu un korekcijas koeficientu – nosaka un apstiprina atsevišķi zemei, ēkām un inženierbūvēm.

7. Kadastrālo vērtību atbilstību nekustamā īpašuma tirgus cenu līmenim novērtē, analizējot kadastrālās vērtības un nekustamā īpašuma darījumu cenas attiecību centrālās tendences mērus (mediānu, vidējo vērtību, vidējo svērto vērtību).

8. Kadastrālo vērtību aprēķina atsevišķi zemes vienībai, ēkai, telpu grupai, inženierbūvei un zemes vienības daļai. Zemes kadastrālajā vērtībā neiekļauj mežaudzes vērtību, zemes dzīļu vērtību un inženierbūves vērtību. Būves kadastrālajā vērtībā neiekļauj iekārtu un aprīkojumu vērtību.

8.1 Šajos noteikumos minētos kadastrālās vērtības aprēķina formulās iekļautos korekcijas koeficientus nosaka, analizējot nekustamā īpašuma tirgus informāciju, un noteiktos lielumus pārbauda ne retāk kā divu kadastrālo vērtību bāzes izstrādes ciklu robežās.

8.2 Lai nodrošinātu kadastrālo vērtību vidējo atbilstību 80 % līmenī no nekustamā īpašuma cenu līmeņa, ņemot vērā kadastrālo vērtību bāzes izstrādei noteikto atskaites punktu laikā, kadastrālās vērtības aprēķinā zemes vienībai, ēkai, telpu grupai, inženierbūvei un zemes vienības daļai piemēro koeficientu 0,8.

9. Nekustamā īpašuma kadastrālo vērtību aprēķina kā atsevišķu nekustamo īpašumu veidojošo zemes vienību, ēku un inženierbūvju kadastrālo vērtību summu.

10. Kadastrālo vērtību aprēķina ar precizitāti līdz vienam euro.

11. Zemes kadastrālās vērtēšanas vajadzībām izmanto normatīvajos aktos noteikto lietošanas mērķu klasifikāciju un zemes iedalījumu zemes lietošanas veidos atbilstoši normatīvajos aktos noteiktajai zemes lietošanas veidu klasifikācijai. Ēku kadastrālajai vērtēšanai izmanto šo noteikumu 1. pielikumā minētās ēku grupas un apakšgrupas.

12. Lai novērtētu ēkas vecuma ietekmi, ēkas grupē būvniecības periodos (2. pielikums), ņemot vērā gadu, kad uzsākta ēkas sākotnējā ekspluatācija.

13. Valsts zemes dienests pēc pieprasījuma, pamatojoties uz tiesas nolēmumu vai administratīvo aktu (iestādes lēmumu), kas groza vai atceļ atbilstoši Administratīvā procesa likumam iepriekš pieņemto lēmumu, aprēķina vai pārrēķina zemes vienības, būves, telpu grupas un zemes vienības daļas vēsturisko kadastrālo vērtību, kāda tā faktiski bija vai varēja būt noteiktā iepriekšējā perioda datumā, ņemot vērā:

13.1. normatīvo aktu prasības un kadastrālo vērtību bāzes rādītājus, kādi bija spēkā pieprasījumā norādītajā iepriekšējā perioda datumā;

13.2. pieprasījumā minētos zemes vienību, būvi, telpu grupu vai zemes vienības daļu raksturojošos datus, kā arī Kadastra informācijas sistēmā reģistrētos datus norādītajā datumā, ciktāl tie nav pretrunā ar pieprasījumā minētajiem datiem.

14. Valsts zemes dienests pēc pieprasījuma aprēķina kadastra objekta prognozēto kadastrālo vērtību, ņemot vērā:

14.1. apstiprinātos kadastrālo vērtību bāzes rādītājus nākamajam gadam;

14.2. Kadastra informācijas sistēmā reģistrētos attiecīgos kadastra objektu raksturojošos datus vērtības aprēķināšanas datumā.

15. Valsts zemes dienests pēc pieprasījuma izsniedz informāciju par zemes vienības kadastrālo vērtību sadalījumā pa lietošanas mērķiem un kadastrālās vērtības aprēķinā izmantotajiem objektu raksturojošiem datiem.

2. Kadastrālo vērtību bāzes izstrādes vispārīgie principi

16. Kadastrālās vērtēšanas vajadzībām zemi iedala atbilstoši noteiktajam lietošanas mērķim:

16.1. lauku zemē, ja noteiktais lietošanas mērķis ir no lietošanas mērķu grupas "Lauksaimniecības zeme", "Mežsaimniecības zeme un īpaši aizsargājamās dabas teritorijas, kurās saimnieciskā darbība ir aizliegta ar normatīvo aktu" un "Ūdens objektu zeme";

16.2. apbūves zemē, ja noteiktais lietošanas mērķis nav no šo noteikumu 16.1. apakšpunktā minētajām lietošanas mērķu grupām.

17. Lauku zemei zemes kvalitāti un zemes lietošanas veidu vērtē tikai lauku apvidos.

18. Bāzes vērtību nosaka vērtību zonā:

18.1. lauku zemēm – zemes kvalitātes grupai;

18.2. apbūves zemēm – lietošanas mērķim;

18.3. ēkām – ēkas apakšgrupai.

19. Apbūves zemēm visiem lietošanas mērķiem no lietošanas mērķu grupas "Sabiedriskās nozīmes objektu apbūves zeme" vērtību zonā nosaka vienādu bāzes vērtību, izņemot lietošanas mērķus "Kapsētu teritorijas un ar tām saistīto ceremoniālo ēku un krematoriju apbūve", "Ārzemju diplomātisko dienestu, starptautisko sabiedrisko organizāciju pārstāvniecību ēku apbūve" un "Neapgūta sabiedriskās nozīmes objektu apbūves zeme".

20. Ēkām ēku apakšgrupā nosaka vienu bāzes vērtību zonā.

21. Kadastrālo vērtību bāzes rādītāju noteikšanai Valsts zemes dienests izstrādā vērtību zonējumu, sadalot valsts teritoriju apgabalos, kuros savstarpēji salīdzināmiem nekustamajiem īpašumiem vērtība nekustamā īpašuma tirgū ir nosacīti līdzīga.

22. Vērtību zonējumu izstrādā reizi četros gados:

22.1. lauku zemes vērtēšanai – lauksaimniecībā izmantojamās zemes vērtību zonējumu un meža zemes vērtību zonējumu;

22.2. apbūves zemes un būvju vērtēšanai – apbūves vērtību zonējumu.

23. Vērtību zonējuma izstrādē vērtību zonu izdalīšanai (novietojuma novērtēšanai) un kadastrālo vērtību bāzes rādītāju noteikšanai izmanto:

23.1. esošās apbūves raksturu, vietējās pašvaldības teritorijas plānojumu un detālplānojumu;

23.2. nekustamā īpašuma tirgus informāciju (pirkuma darījumi, nomas darījumi, būvizmaksas, tīmekļvietnēs publiski pieejamā piedāvājumu un pieprasījumu informācija);

23.3. informāciju par citiem nekustamā īpašuma vērtību ietekmējošiem faktoriem (nekustamā īpašuma izmantošanas ierobežojumi, tai skaitā atrašanās īpaši aizsargājamā dabas teritorijā, apbūves raksturs un intensitāte, tehniskās (transporta, sakaru, enerģētikas, ūdensapgādes) un sociālās (izglītības, zinātnes, veselības un sociālās aprūpes, valsts pārvaldes, sabiedrisko pakalpojumu, kultūras un rekreācijas objekti) infrastruktūras nodrošinājums).

24. Vērtību zonas numurs ir unikāls. Apbūves vērtību zonējuma zonas numuru veido no zonējuma apzīmējuma koda, administratīvo teritoriju un teritoriālā iedalījuma vienību klasifikācijas koda un vērtību zonas kārtas numura valstspilsētas, novada pilsētas vai novada pagasta teritorijā (turpmāk – pašvaldības teritorija). Lauksaimniecībā izmantojamās zemes un meža zemes vērtību zonējuma zonas numuru veido no zonējuma apzīmējuma koda, administratīvo teritoriju un teritoriālā iedalījuma vienību klasifikācijas koda un vērtību līmeņa grupas kārtas numura.

25. Vērtību zonējuma apzīmējumam lieto šādus kodus:

25.1. lauksaimniecībā izmantojamās zemes vērtību zonējums – 1;

25.2. meža zemes vērtību zonējums – 2;

25.3. apbūves vērtību zonējums – 3.

26. Apbūves vērtību zonējuma robežas nosaka pa zemes vienību robežām, nepieļaujot zemes vienības un ēkas sadalīšanu dažādās vērtību zonās (izņemot zemes vienības zem ceļiem, dzelzceļiem, ūdenstilpēm, pludmalēm).

27. Lauksaimniecībā izmantojamās zemes un meža zemes vērtību zonējuma zonu robežas nosaka pa pašvaldības teritorijas robežām, izņemot gadījumu, ja pašvaldības teritorijas robeža starp atšķirīgām vērtību līmeņa teritorijām sadala līdzīgas kvalitātes lauksaimniecībā izmantojamās zemes. Tad vienā pašvaldības teritorijā veido vairākas lauksaimniecībā izmantojamās zemes vērtību zonas, vērtību zonas robežu nosakot pa dabiskām robežšķirtnēm, nepieļaujot zemes vienības sadalīšanu dažādās vērtību zonās. Zemes vienības zem jūras piekrastes ūdeņiem iekļauj attiecīgās piegulošās pašvaldības teritorijas lauksaimniecībā izmantojamās zemes vērtību zonējumā.

27.1 Vērtību zonējuma robeža un zonas numurs ir spēkā līdz jauna vērtību zonējuma spēkā stāšanās brīdim, ja mainās pašvaldības teritorijas robeža vai administratīvo teritoriju un teritoriālā iedalījuma vienību klasifikatora kods.

28. Kadastrālo vērtību bāzes izstrādē izmanto valstī atzītās nekustamā īpašuma vērtēšanas standartos noteiktās vērtēšanas pieejas – tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeju, izmaksu pieeju un ienākumu pieeju.

29. Kadastrālo vērtību bāzes izstrādei izmanto nekustamā īpašuma tirgus informāciju, kas atbilst vai ir koriģēta atbilstoši kadastrālo vērtību bāzes izstrādei noteiktajam atskaites punktam laikā (1. jūlijs – divarpus gadus pirms kadastrālo vērtību bāzes piemērošanas kadastrālo vērtību aprēķinam). Apstiprinot kadastrālo vērtību bāzi, norāda konkrēto atskaites datumu.

30. Laika ietekmi pārbauda ar hipotēzi par kadastrālo vērtību pret nekustamā īpašuma darījumu cenu attiecību izmaiņām atkarībā no laika ar statistisko pārbaudi nozīmības līmenim α=0,05. Ja laika ietekme ir statistiski nozīmīga, datu analīzē lieto laika korekciju. Laika korekcijas atskaites periodam izmanto vismaz četru mēnešu darījumus līdz kadastrālo vērtību bāzes izstrādei noteiktajam atskaites punktam. Laika korekcijas atskaites periodam lieto koeficientu "1".

30.1 Bāzes vērtību noteikšanai izmanto pirkuma darījumus, kas atbilst Latvijas īpašuma vērtēšanas standartos noteiktās tirgus vērtības definīcijas elementiem (turpmāk – raksturīgi darījumi). Neizmanto pirkuma darījumus ar analīzes procesā konstatētām papildu saistībām – darījumus starp savstarpēji saistītiem dalībniekiem, piespiedu atsavināšanu, darījumus ar situācijai apvidū neatbilstošiem Kadastra informācijas sistēmā reģistrētiem datiem, kā arī konkrētajā vai attiecīgajā datu kopā pirkuma darījumus ar ekstrēmām (galējām) darījumu summām vai vienas vienības cenām. Valsts zemes dienests publicē savā tīmekļvietnē raksturīgo darījumu atlases analīzes metodiku. Attiecīgā perioda kadastrālo vērtību bāzes izstrādē izmantota raksturīga darījuma pazīmi publicē Latvijas Atvērto datu portālā pie konkrētā darījuma.

30.2 Bāzes vērtību izstrādes procesā teritoriālā griezumā nekustamo īpašumu grupām nosaka tirgus rajonus, kuros nekustamā īpašuma tirgus rādītāji ir savstarpēji salīdzināmi un līdzvērtīgi. Katrā tirgus rajonā nosaka vērtību līmeni – konkrētas nekustamo īpašumu grupas vidējo vienas vienības cenu līmeni. Tirgus rajonus nosaka, kompleksi analizējot:

30.21. attiecīgajai nekustamā īpašuma grupai atbilstošo vidējo vienas vienības cenu līmeni pa nekustamo īpašumu grupām dažādos teritoriālos griezumos;

30.22. attiecīgās nekustamā īpašuma grupas zemes cenu līmeņus;

30.23. attiecīgās nekustamā īpašuma grupas būvju cenu līmeņus;

30.24. attiecīgās nekustamo īpašumu grupas objektu vērtību ietekmējošos rādītājus.

30.3 Uzsākot kadastrālo vērtību bāzes izstrādes ciklu, Valsts zemes dienests izpēta, kā savstarpēji proporcionāli salīdzinās nekustamie īpašumi ar dažādiem izmantošanas vērtību līmeņiem. Izpēti veic visā valsts teritorijā. Analīzē noteiktās likumsakarības izmanto kadastrālo vērtību bāzes pamatošanai un publicē kadastrālo vērtību bāzes pārskatā.

31. Kadastrālo vērtību bāzes atbilstību nekustamā īpašuma tirgus cenu līmenim pārbauda, aprēķinot projektētās kadastrālās vērtības un nekustamā īpašuma pirkuma darījuma cenas attiecību centrālās tendences mērus sadalījumā pa valsti, pašvaldību teritorijām, lietošanas mērķu grupām, ēku grupām un apakšgrupām, ja noteiktajā dalījumā nekustamā īpašuma pirkuma darījumu skaits attiecīgajā laikposmā ir vismaz 20 darījumi.

32. Kadastrālo vērtību bāze ir atbilstoša nekustamā īpašuma tirgus cenu līmenim, ja kadastrālās vērtības un nekustamā īpašuma pirkuma darījuma cenas attiecību centrālās tendences mēri ir robežās no 0,9 līdz 1,1.

33. Izstrādājot kadastrālo vērtību bāzi, tai skaitā vērtību zonējumus, Valsts zemes dienests sadarbojas ar vietējo pašvaldību norīkotiem atbildīgajiem pārstāvjiem (konsultantiem), lai iegūtu nepieciešamo papildu informāciju vērtību zonējuma izstrādei (vērtību zonu robežu izplatība) un bāzes vērtību apmēra (vērtību līmenis) noteikšanai.

34. Kadastrālo vērtību bāzes apstiprināšanas gadā Valsts zemes dienests:

34.1. pirms Valsts sekretāru sanāksmē tiek izsludināts noteikumu projekts par kadastrālo vērtību bāzi, savā tīmekļvietnē publicē:

34.1.1. izstrādāto kadastrālo vērtību bāzi – vērtību zonējumus un bāzes rādītājus;

34.1.2. informāciju par kadastrālo vērtību bāzes izstrādē izmantotajiem nekustamā īpašuma darījumiem;

34.1.3. kadastrālo vērtību bāzes pamatojumu pa vērtību zonām un nekustamā īpašuma grupām;

34.1.4. pārskatu par kadastrālo vērtību bāzes izstrādi, ietverot tajā savrupmāju apbūves teritorijās izvērtēto procentuālo zemes un ēku sadalījumu kopējā īpašuma vērtībā pa teritoriju grupām;

34.1.5. projektētās kadastrālās vērtības visiem kadastra objektiem;

34.1.6. pārskata kartes par viena kvadrātmetra projektēto kadastrālo vērtību un galvenajiem objekta vērtību ietekmējošiem rādītājiem – zemes vienībai, ēkai un nekustamajam īpašumam, kas sastāv no vienas apbūvētas zemes vienības, uz kuras atrodas nekustamajā īpašumā ietilpstošās ēkas.

34.2. pēc tam kad Ministru kabinetā tiek apstiprināts noteikumu projekts par kadastrālo vērtību bāzi, savā tīmekļvietnē publicē:

34.2.1. apstiprināto kadastrālo vērtību bāzi – vērtību zonējumus un kadastrālo vērtību bāzes rādītājus;

34.2.2. prognozētās kadastrālās vērtības visiem kadastra objektiem pēc datu stāvokļa Kadastra informācijas sistēmā uz attiecīgā gada 1. jūniju;

34.2.3. pārskata kartes par viena kvadrātmetra prognozēto kadastrālo vērtību – zemes vienībai, ēkai un nekustamajam īpašumam, kas sastāv no vienas apbūvētas zemes vienības, uz kuras atrodas nekustamajā īpašumā ietilpstošās ēkas.

34.1 Valsts zemes dienests savā tīmekļvietnē publicē pārskata kartes par viena kvadrātmetra kadastrālajām vērtībām – zemes vienībai, ēkai un nekustamajam īpašumam, kas sastāv no vienas apbūvētas zemes vienības, uz kuras atrodas nekustamajā īpašumā ietilpstošās ēkas.

34.2 Pārskata kartēs par viena kvadrātmetra projektēto kadastrālo vērtību, prognozēto kadastrālo vērtību un kadastrālo vērtību norāda šādu informāciju:

34.21. zemes vienībai – kadastrālā vērtība, viena kvadrātmetra vērtība, kopplatība, lietošanas mērķis, tā platība un bāzes vērtība, pazīme par apgrūtinājumiem, kas ietekmē kadastrālo vērtību, apbūves zemei – platības korekcijas koeficients, lauku zemei – dzīvojamās mājas esība, lauksaimniecībā izmantojamās un meža zemes novērtējums, izmantošana, apgrūtinājumi;

34.22. ēkai – kadastrālā vērtība, viena kvadrātmetra vērtība, bāzes vērtība, kopplatība, galvenais lietošanas veids, ēkas tips, būvniecības periods, nolietojums, apjoms, izmantošana, apjoma korekcijas koeficients, kultūrvēsturiskais apgrūtinājums, labiekārtojumi;

34.23. nekustamajam īpašumam, kas sastāv no vienas apbūvētas zemes vienības, uz kuras atrodas nekustamajā īpašumā ietilpstošās ēkas, – kadastrālā vērtība, viena kvadrātmetra vērtība (nekustamā īpašuma kopējā vērtība dalīta ar visu ēku kopējo platību), ēku kopējā platība un kadastrālā vērtība, zemes vienības kopplatība un kadastrālā vērtība un zemes un ēku kadastrālo vērtību īpatsvars nekustamajā īpašumā.

34.3 Valsts zemes dienests pēc kadastrālo vērtību bāzes izstrādes analizē konstatētās problēmas, neatbilstības, ko nav iespējams novērst ar kadastrālo vērtību bāzi bez aprēķina modeļu pilnveidošanas, turpmākās izpētes un nepieciešamās izmaiņas normatīvajos aktos.

3. Apbūves zemes kadastrālo vērtību bāzes izstrāde

35. Apbūves zemes kadastrālo vērtību bāzes rādītāji ir:

35.1. zemes bāzes vērtība;

35.2. zemes standartplatība;

35.3. standartplatības korekcijas koeficients.

36. Zemes bāzes vērtību standartplatībai nosaka euro par kvadrātmetru, ņemot vērā šo noteikumu 3. pielikumā minētos kadastrālās vērtības aprēķinā izvērtējamos apgrūtinājumus.

37. Izvērtē šādus apbūves zemes vērtību ietekmējošos faktorus:

37.1. novietojums (zemes vērtību zona);

37.2. lietošanas mērķis;

37.3. platība;

37.4. apgrūtinājumi.

38. Tādus apbūves zemes vērtību ietekmējošos faktorus kā tehniskās un sociālās infrastruktūras nodrošinājums izvērtē kā vidējo rādītāju vērtību zonā un ņem vērā, nosakot attiecīgā lietošanas mērķa bāzes vērtību.

39. Zemes standartplatību, izņemot lietošanas mērķiem no lietošanas mērķu grupas "Daudzdzīvokļu māju apbūves zeme" (turpmāk – daudzdzīvokļu māju apbūves zeme), nosaka kadastrālās vērtības aprēķina vajadzībām konkrētam lietošanas mērķim kā robežu, līdz kurai attiecīgajam lietošanas mērķim saglabājas tieši proporcionāla likumsakarība starp lietošanas mērķa zemes cenu un apjoma izmaiņām.

40. Apbūvētai daudzdzīvokļu māju apbūves zemei standartplatību aprēķina, ievērojot apbūves intensitātes ietekmes koeficientu (4. pielikums) atkarībā no ēkas stāvu skaita proporcionāli uz zemes vienības esošo daudzdzīvokļu māju vai to daļu apbūves laukuma platībai.

41. Neapbūvētai daudzdzīvokļu māju apbūves zemei standartplatība ir vienāda ar attiecīgās vērtību zonas lietošanas mērķa "Komercdarbības objektu apbūve" zemes standartplatību.

42. Standartplatības korekcijas koeficientu nosaka, ņemot vērā attiecību starp viena kvadrātmetra cenu zemes vienībām, kas atbilst zemes standartplatībai, un viena kvadrātmetra cenu zemes vienībām, kuras pārsniedz zemes standartplatību.

43. Apgrūtinājumu ietekmi izvērtē atbilstoši šo noteikumu 3. pielikumam.

44. Vērtību zonās, kurās darījumu skaits attiecīgajam lietošanas mērķim ir mazāks par pieci, zemes bāzes vērtības nosaka, analizējot nekustamo īpašumu darījumus salīdzinājumā ar citām pēc vērtību līmeņa līdzīgām vērtību zonām un ņemot vērā šo noteikumu 23. punktā minēto apbūves vērtību zonējuma izstrādē izmantojamo informāciju, kā arī attiecīgā lietošanas mērķa vērtību ietekmējošos faktorus.

44.1 Ja zeme ar kādu konkrētu lietošanas mērķi reti nonāk nekustamā īpašuma tirgū, lietošanas mērķa bāzes vērtību nosaka, ievērojot vērtību attiecību ar lietošanas mērķi, par kuru ir vairāk nekustamā īpašuma tirgus informācijas. Savstarpējās dažādo lietošanas mērķu vērtību attiecību likumsakarības analizē katram kadastrālo vērtību bāzes izstrādes periodam un publicē attiecīgā gada kadastrālo vērtību bāzes pārskatā.

4. Lauku zemes kadastrālo vērtību bāzes izstrāde

45. Lauku zemes kadastrālo vērtību bāzes rādītāji ir:

45.1. lauksaimniecībā izmantojamās zemes bāzes vērtība katrai lauksaimniecībā izmantojamās zemes kvalitātes grupai;

45.2. meža zemes bāzes vērtība katrai meža zemes kvalitātes grupai.

46. Lauksaimniecībā izmantojamās zemes bāzes vērtību nosaka euro par hektāru visām lauksaimniecībā izmantojamās zemes kvalitātes grupām vērtību zonā, izņemot pilsētu teritorijas.

47. Pilsētas teritorijā vērtību zonā nosaka vienu lauksaimniecībā izmantojamās zemes bāzes vērtību euro par kvadrātmetru (neizvērtējot zemes kvalitātes grupas) visiem lietošanas mērķiem no lietošanas mērķu grupas "Lauksaimniecības zeme" un "Ūdens objektu zeme". Bāzes vērtību nosaka, analizējot darījumus ar lauksaimniecības un ūdens objektu zemi pilsētā un darījumus ar zemi, kas mazāka par trim hektāriem, pilsētai piegulošajās vietējās pašvaldībās.

48. Meža zemes bāzes vērtību nosaka euro par hektāru visām meža zemes kvalitātes grupām vērtību zonā, analizējot meža zemes vērtību līmeni un šo noteikumu 55. punktā minētos vērtību ietekmējošos faktorus, izņemot pilsētu teritorijas.

49. Pilsētas teritorijā vērtību zonā nosaka vienu meža zemes bāzes vērtību euro par kvadrātmetru (neizvērtējot meža zemes kvalitātes grupas) visiem lietošanas mērķiem no lietošanas mērķu grupas "Mežsaimniecības zeme un īpaši aizsargājamās dabas teritorijas, kurās saimnieciskā darbība ir aizliegta ar normatīvo aktu". Bāzes vērtību nosaka, ņemot vērā augstāko meža zemes bāzes vērtību pašvaldības teritorijās, kas robežojas ar attiecīgo pilsētu, kā arī lietošanas mērķu grupas "Lauksaimniecības zeme" zemes bāzes vērtību pilsētā.

50. Lauksaimniecībā izmantojamo zemi atkarībā no zemes kvalitātes novērtējuma ballēs pēc normatīvās produktivitātes (viena zemes vērtības balle – 70 kg rudzu vienības) iedala septiņās kvalitātes grupās:

50.1. I kvalitātes grupa – mazāk par 10 ballēm;

50.2. II kvalitātes grupa – no 10 līdz 19 ballēm;

50.3. III kvalitātes grupa – no 20 līdz 30 ballēm;

50.4. IV kvalitātes grupa – no 31 līdz 40 ballēm;

50.5. V kvalitātes grupa – no 41 līdz 50 ballēm;

50.6. VI kvalitātes grupa – no 51 līdz 60 ballēm;

50.7. VII kvalitātes grupa – vairāk par 60 ballēm.

51. Lauku zemei izvērtē šādus vērtību ietekmējošos faktorus:

51.1. zemes kvalitāte;

51.2. zemes lietošanas veidu sastāvs;

51.3. platība;

51.4. novietojums (zemes vērtību zona);

51.5. apbūves ietekme;

51.6. apgrūtinājumi.

52. Lauksaimniecībā izmantojamās zemes bāzes vērtību noteikšanai pašvaldību teritorijas tiek apvienotas vērtību līmeņu grupās. Vienai lauksaimniecībā izmantojamās zemes vērtību līmeņa grupai atbilst pašvaldības teritorijas ar līdzīgu lauksaimniecībā izmantojamās zemes cenu līmeni.

53. Ja pašvaldības teritorijā darījumu skaits ar lauksaimniecībā izmantojamo zemi ir mazāks par pieci, tās piederību noteiktai vērtību līmeņa grupai nosaka salīdzinājumā ar pašvaldību teritorijām, kurām ir noteikti zemes cenu līmeņi, izvērtējot šo noteikumu 51. punktā minētos lauku zemes vērtību ietekmējošos faktorus.

54. Meža zemi atkarībā no meža zemes kvalitātes novērtējuma ballēs (mežaudzes krājas vidējais pieaugums – viens kubikmetrs gadā uz hektāru – ir pielīdzināms septiņām zemes vērtības ballēm) iedala četrās kvalitātes grupās:

54.1. I kvalitātes grupa – mazāk par 10 ballēm;

54.2. II kvalitātes grupa – no 10 līdz 20 ballēm;

54.3. III kvalitātes grupa – no 21 līdz 35 ballēm;

54.4. IV kvalitātes grupa – no 36 līdz 50 ballēm.

55. Meža zemei izvērtē šādus vērtību ietekmējošos faktorus:

55.1. zemes kvalitāte atkarībā no meža augšanas apstākļu tipa;

55.2. saimnieciskās darbības ierobežojumi (ciršanas ierobežojumi).

56. Meža zemes bāzes vērtību noteikšanai aprēķina meža zemes vidējo vērtību līmeni dalījumā pa meža augšanas apstākļu tipiem, izmantojot ienākumu pieeju un ņemot vērā:

56.1. tīro ienākumu no galvenās cirtes atbilstoši informācijai par vidējo likvīdo krāju galvenās cirtes vecumu sasniegušās mežaudzēs sadalījumā pa valdošajām koku sugām;

56.2. meža augšanas apstākļu tipam atbilstošo galvenās cirtes vidējo vecumu;

56.3. vidējos meža apsaimniekošanas izdevumus uz vienu hektāru.

57. Tīro ienākumu atkarībā no meža augšanas apstākļu tipa aprēķina, pamatojoties uz šādu Centrālās statistikas pārvaldes informāciju par pēdējiem četriem gadiem:

57.1. apaļo kokmateriālu vidējās cenas euro par kubikmetru sadalījumā pa koku sugām un kokmateriālu sortimentiem;

57.2. vidējie izstrādes izdevumi galvenajai cirtei (kokmateriālu sagatavošana, pievešana (no cirsmas līdz ceļam), kokmateriālu transportēšana (no ceļa līdz iepirkšanas punktam));

57.3. meža atjaunošanas un kopšanas vidējās izmaksas (augsnes sagatavošana, stādāmais materiāls, stādīšana, meža agrotehniskā kopšana, meža jaunaudžu sastāva kopšana).

58. No attiecīgajai meža zemes kvalitātes grupai atbilstošo meža augšanas apstākļu tipu zemes vērtību līmeņiem nosaka vidējo attiecīgās meža zemes kvalitātes grupas vērtību līmeni.

59. Meža zemes bāzes vērtību noteikšanai pašvaldību teritorijas apvieno zemes vērtību līmeņu grupās, izvērtējot:

59.1. attiecīgās pašvaldības teritorijas novietojumu;

59.2. meža platību pārdošanas darījumu (meža zemes platība vismaz trīs hektāri un meža zeme aizņem ne mazāk kā 80 % no zemes vienības kopējās platības) cenu atšķirību pa teritorijām;

59.3. lauksaimniecībā izmantojamās zemes I kvalitātes grupas zemes vērtību līmeņu atšķirību pa teritorijām.

60. Meža zemes vērtību bāzi aktualizē, ja kokmateriālu iepirkumu cenu vai meža atjaunošanas, kopšanas un izstrādes izmaksu izmaiņas kopš pēdējās vērtību bāzes aktualizācijas pārsniedz 15 %.

5. Ēku kadastrālo vērtību bāzes izstrāde

61. Ēku kadastrālo vērtību bāzes rādītāji ir:

61.1. bāzes vērtība ēkas apakšgrupai (turpmāk – ēkas bāzes vērtība);

61.2. ēkas standartapjoms;

61.3. apjoma korekcijas koeficients.

62. Ēkas bāzes vērtību nosaka atbilstoši nekustamā īpašuma tirgus informācijai kā vienas apjoma vienības vērtību euro konkrētajā vērtību zonā, ņemot vērā:

62.1. vidējo apjoma vienības cenu vienā vērtību zonā vai vairākās vērtību zonās ar līdzīgiem atbilstošā lietošanas mērķa zemes cenu līmeņiem un attiecīgo ēku grupu vērtību ietekmējošiem faktoriem;

62.2. vērtību aprēķina formulā piemērojamos korekcijas koeficientus.

63. Savrupmāju ēku grupā (turpmāk – savrupmājas) ēkas bāzes vērtību nosaka kā viena kvadrātmetra vērtību, attiecinātu uz dzīvojamām iekštelpām, kas atrodas labiekārtotā mūra ēkā (ir elektroapgāde, apkure, ūdens un kanalizācija (turpmāk – kanalizācija)) bez apgrūtinājumiem.

64. Daudzdzīvokļu māju ēku apakšgrupā (turpmāk – daudzdzīvokļu ēkas) ēkas bāzes vērtību nosaka kā viena kvadrātmetra vērtību, attiecinātu uz dzīvojamo telpu grupas dzīvojamām iekštelpām, kas atrodas augstāk par pirmo stāvu labiekārtotā mūra ēkā (ir kanalizācija, sanitārais mezgls un apkure) bez apgrūtinājumiem.

65. Pārējām ēkām, kas nav savrupmājas un daudzdzīvokļu ēkas, bāzes vērtību nosaka kā viena apjoma vienības vērtību, attiecinātu uz ēkas iekštelpu platību (izņemot apjumtas estrādes) ēkai bez apgrūtinājumiem.

66. Nosakot ēkas bāzes vērtību, ievēro šo noteikumu 5. pielikumā minētos ēkas būvniecības perioda ietekmes korekcijas koeficientus.

67. Ēkas standartapjomu nosaka ēku apakšgrupai, kurai, pamatojoties uz nekustamā īpašuma tirgus informācijas analīzi, ir būtiskas vienas vienības vidējās cenas atšķirības dažādiem ēkas apjomiem.

68. Ēkas labiekārtojumu, ja veikta pilna kadastrālā uzmērīšana, novērtē savrupmājām un šo noteikumu 114.2. apakšpunktā minēto daudzfunkcionālo ēku telpu grupām, ievērojot Kadastra informācijas sistēmā reģistrētos labiekārtojuma veidus:

68.1. elektroapgāde ir, ja ir reģistrēts labiekārtojums "Elektroapgāde";

68.2. apkure ir, ja ir reģistrēts labiekārtojums "Apkure" vai "Apkure. Centralizētā", vai "Apkure. Centrālā". Ja reģistrēts tikai labiekārtojums "Apkure. Vietējā", uzskata, ka labiekārtojuma nav;

68.3. kanalizācija ir, ja ir reģistrēts labiekārtojums "Kanalizācija" vai "Kanalizācija. Centralizētā", vai "Kanalizācija. Individuālā", vai "Kanalizācija. Lokālā". Ja reģistrēts tikai labiekārtojums "Kanalizācija. Lietus ūdens" vai "Kanalizācija. Tehnoloģiskā", uzskata, ka labiekārtojuma nav;

68.4. sanitārais mezgls ir, ja ir reģistrēta telpa, kuras nosaukums ietver nozīmi "Tualete" vai "Vanna (duša)", vai labiekārtojums "Citi, iepriekš neklasificēti labiekārtojumi. Pods, pisuārs, bidē".

69. Nekustamā īpašuma darījuma sastāvā esošo ēku vienas vienības cenu līmeni aprēķina darījumiem, kuros ir viena ēka, neskaitot palīgēkas, ēkas nolietojuma grupa nav "V4" vai "V5" un zemes platība ir samērīga:

69.1. no darījuma kopējās summas atņemot zemes vērtību un pieņemot, ka summas sadalījums starp ēku un palīgēkām ir tieši proporcionāls ēku kadastrālo vērtību attiecībām;

69.2. ēkas cenu līmeni dalot ar ēkas attiecīgo apjoma rādītāju.

70. Būves nolietojuma korekcijas koeficientu Ks ēkām nosaka, analizējot nekustamā īpašuma tirgus informāciju un izvērtējot vienas vienības cenas izmaiņas atkarībā no ēkas nolietojuma grupas (6. pielikums).

71. Ēkas būvniecības perioda ietekmes korekcijas koeficientu nosaka, analizējot nekustamā īpašuma tirgus informāciju un izvērtējot vienas vienības cenas izmaiņas atkarībā no būvniecības perioda, ievērojot ēku grupas un ņemot vērā ēkas nolietojuma grupu. Būvniecības periodiem līdz 1990. gadam būvniecības ietekmes korekcijas koeficients noteikts šo noteikumu 5. pielikumā. Būvniecības periodiem, sākot ar 1991. gadu, būvniecības ietekmes korekcijas koeficientu nosaka pa vērtību zonām un apstiprina kopā ar kadastrālo vērtību bāzi.

72. Ēkām apgrūtinājumus atbilstoši lietošanas tiesību aprobežojumu vai saimnieciskās darbības ierobežojumu ietekmei nosaka, analizējot nekustamā īpašuma tirgus informāciju un izvērtējot vienas vienības cenas savstarpējo sakarību starp ēku bez lietošanas ierobežojumiem un ēku ar lietošanas ierobežojumiem. Ēkai, kas reģistrēta kā valsts, reģionālas vai vietējas nozīmes kultūras piemineklis un kurai nolietojuma grupa ir "V4" vai "V5", un inženierbūvei, kurai nolietojums lielāks par 35 %, kadastrālo vērtību samazina par 35 %.