LegalizeLey 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía
La Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía promoverá la ejecución de programas encaminados a aumentar la conciencia y sensibilización respecto de los valores del patrimonio construido, así como la consecución de espacios dotados de una mayor calidad urbanística. Asimismo impulsará programas para promover la concienciación sobre la situación de deterioro de muchos inmuebles o zonas, tanto urbanas como rurales, y la búsqueda de soluciones eficientes, cuyo objetivo prioritario deberá ser, en todos los casos, ampliar la oferta de vivienda habitual disponible.
CAPÍTULO II. Actuaciones en materia de rehabilitación
Artículo 37. Actuaciones en materia de rehabilitación.
A los efectos de la presente ley, se consideran actuaciones en materia de rehabilitación aquellas intervenciones que tengan por objeto la mejora, adecuación, conservación o recuperación funcional, constructiva, energética, ambiental o social del parque edificatorio y del entorno urbano o rural existente, con el fin de garantizar su sostenibilidad, accesibilidad, habitabilidad y seguridad.
Artículo 38. Áreas para la regeneración y renovación urbana.
Con el objetivo de invertir la degradación urbana y residencial, favoreciendo la integración en la ciudad, la cohesión social y el desarrollo económico del ámbito, los ayuntamientos podrán declarar áreas para la regeneración y renovación urbana a los efectos de fomentar, coordinar y desarrollar actuaciones integrales de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, en ámbitos urbanos centrales o periféricos.
Para la delimitación de estas áreas habrán de tenerse en cuenta los datos y análisis de los planes municipales de vivienda y suelo y deberán justificarse los siguientes requisitos:
Poseer unos límites territoriales definidos de manera inequívoca, pudiendo ser continuos o discontinuos.
Tener clasificación urbanística de suelo urbano conforme a la legislación urbanística en vigor.
Tener uso predominante residencial.
Contener una concentración predominante de viviendas que presenten graves deficiencias en sus condiciones de conservación, eficiencia energética y accesibilidad, y constituyan el domicilio habitual y permanente de población con menores recursos o en pobreza energética.
Necesidad de mejora de las condiciones sociales de la población.
Las ayudas concedidas para la gestión de estas áreas se gestionarán por los ayuntamientos o, en su caso, por las entidades urbanísticas colaboradoras, las entidades de conservación, el agente rehabilitador o el agente edificador, en los términos que se establezcan en el correspondiente programa del Plan de Vivienda y Suelo. También podrán gestionarse por los entes dependientes de los ayuntamientos cuyo objeto sea la ejecución de la política de vivienda, en los términos previstos en la legislación de régimen local.
La delimitación de las áreas para la regeneración y renovación urbana municipales se aprobará mediante acuerdo del órgano municipal competente, previo trámite de información pública e informe preceptivo de la Consejería competente en materia de vivienda, que tendrá que ser emitido en el plazo de un mes, entendiéndose estimado transcurrido dicho plazo. En el acuerdo de aprobación de la delimitación se definirá su período de vigencia.
La delimitación de un área para la regeneración y renovación urbana podrá contener uno o varios ámbitos de actuación continuos o discontinuos.
Las áreas para la regeneración y renovación urbana podrán contener una o varias áreas de gestión integrada para la regeneración urbana a los efectos de lo previsto en la Ley 7/2021, de 1 de diciembre.
En las áreas que se delimiten con graves problemas de exclusión social y económica, se constituirá una mesa técnica pluridisciplinar para la elaboración del diagnóstico y de las propuestas a desarrollar, que preverán, en todo caso, un plan de intervención social con medidas en los distintos aspectos socioeconómicos, laborales y educativos a implementar. La mesa técnica estará constituida por las distintas Administraciones con competencia en las materias, y establecerá las bases para la elaboración del Plan Director de Renovación y Regeneración Urbana que aborde las fases a seguir, la necesidad de delimitación de áreas de gestión integrada para la regeneración urbana, la ejecución de las mismas mediante los instrumentos urbanísticos necesarios, la colaboración público-privada, la proyección de la financiación necesaria y los planes o fórmulas para hacerla efectiva, así como otras actuaciones financiadas con otros planes por razón de la materia y su evaluación durante la ejecución y al finalizar la misma.
Artículo 39. Medidas para la eliminación de la infravivienda y el chabolismo.
El Plan Andaluz de Vivienda y Suelo establecerá medidas de fomento con el objeto de desarrollar y financiar actuaciones para la eliminación de infraviviendas y chabolismo o, excepcionalmente, mediante Orden de la persona titular de la Consejería competente en materia de vivienda.
Para acogerse a dichas medidas, los ayuntamientos identificarán y delimitarán en los planes municipales de vivienda, o instrumento que los sustituya, en su caso, las zonas urbanas caracterizadas por la concentración de infraviviendas, así como identificarán las zonas afectadas por situaciones de concentración de chabolismo, prestando especial atención a la infravivienda en los diseminados rurales y la existencia de menores en situaciones de chabolismo.
Las zonas delimitadas como ámbitos de concentración de infravivienda y chabolismo podrán ser consideradas como zonas prioritarias de actuación. En estos ámbitos, se podrán delimitar áreas para la regeneración y renovación urbana de acuerdo con lo establecido en el artículo 38 de la presente ley. Estas actuaciones tendrán por finalidad la financiación de obras de demolición, rehabilitación y mejora de la funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las infraviviendas, que persigan su transformación en viviendas dignas y adecuadas, y en su caso construcción de nuevas viviendas, o reconstrucción, mediante incremento de las edificabilidades permitidas, gestionadas en su caso a través de las áreas de gestión integrada. Para ello se podrán acompañar, si es necesario, de las actuaciones de realojo transitorio necesarias para poder llevar a cabo las obras. Asimismo, podrán ser objeto de actuación los entornos urbanos que circundan tales zonas.
En los ámbitos identificados por concentración de chabolismo, los ayuntamientos, en coordinación con las Consejerías competentes en materia de vivienda y asuntos sociales, elaborarán un protocolo de actuación para promover medidas que favorezcan la integración social, el desmantelamiento de los asentamientos chabolistas y el realojo de sus habitantes, proporcionando soluciones habitacionales dignas y asequibles, ajustadas a las necesidades económicas de dichas personas. En los citados protocolos se contemplarán las medidas necesarias para asegurar los derechos específicos de los niños, niñas y adolescentes que puedan encontrarse en asentamientos o contextos de infravivienda, especialmente en lo relativo a su derecho a la protección, a la educación y a crecer en un entorno familiar adecuado.
La Administración de la Junta de Andalucía, en colaboración con los municipios y las diputaciones provinciales, elaborará y mantendrá actualizado un mapa o estudio diagnóstico sobre la infravivienda y el chabolismo en Andalucía, identificando los asentamientos, núcleos y zonas con déficits habitacionales, así como las características sociales, económicas y urbanísticas de la población afectada.
Dicho mapa servirá de base para la planificación, coordinación y evaluación de los planes específicos de intervención, que deberán orientarse a la erradicación progresiva de la infravivienda, la integración social de las familias afectadas y la prevención de nuevos focos de exclusión residencial.
En el marco de los planes y programas dirigidos a la erradicación de la infravivienda y el chabolismo, se incorporará de forma transversal la perspectiva de infancia y adolescencia en todos los protocolos de actuación conjunta entre los ayuntamientos y la Junta de Andalucía.
Dichos protocolos deberán garantizar el respeto y la protección de los derechos específicos de los niños, niñas y adolescentes que residan en asentamientos o contextos de infravivienda, especialmente en lo relativo a su derecho a la protección, a la educación y a desarrollarse en un entorno familiar y comunitario adecuado.
La planificación autonómica y local en materia de vivienda contemplará expresamente la realidad de la infravivienda rural diseminada, prestando especial atención a los contextos de asentamientos vinculados a actividades agrícolas o de temporada en los que se constate la presencia de menores de edad.
A tal efecto, se impulsarán medidas específicas de alojamiento digno, atención social, educativa y sanitaria, en coordinación con las Consejerías competentes y con las entidades locales, priorizando la erradicación progresiva de los asentamientos que afecten a población infantil y trabajadora en riesgo de exclusión.
Artículo 40. Obras de redistribución y mejora en edificios de viviendas.
Para la rehabilitación de un edificio existente se podrá llevar a cabo una redistribución de la división horizontal existente, previo acuerdo de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en la normativa vigente y en la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal. Esta redistribución podrá realizarse siempre que la composición estructural del edificio lo permita y las obras y viviendas resultantes cumplan con los requisitos urbanísticos y registrales exigibles a cualquier tipo de vivienda.
Cuando estas propuestas se ubiquen en áreas prioritarias de vivienda, podrán aumentar la densidad de vivienda hasta un 20%, estableciéndose una ratio de 70 m2 construidos por vivienda, incluidas zonas comunes.
Con sujeción a lo establecido en el artículo 18.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en entornos con alto grado de degradación e inexistencia material de suelo disponible en su entorno inmediato, se podrán realizar actuaciones de transformación urbanística de iniciativa pública que permitan ejecutar actuaciones de rehabilitación con incremento de la edificabilidad que tengan por objeto la mejora de la calidad y superficie de las viviendas sin que sea necesaria la entrega de nuevos suelos. Para su ejecución se podrán emplear las modalidades de gestión público o privada, directa o indirecta, previstas en la Ley 7/2021, de 1 de diciembre.
Los instrumentos que establezcan la ordenación urbanística detallada o las ordenanzas municipales podrán prever que la superficie construida que sea necesaria para mejorar la eficiencia energética, la habitabilidad y la accesibilidad de los edificios de viviendas existentes, no computen a los efectos de la edificabilidad máxima de la parcela. Podrá considerarse dentro de estas obras la construcción de elementos en el exterior de los edificios con ampliación de su ocupación para mejorar habitabilidad, accesibilidad o eficiencia energética, siempre que las condiciones del espacio público urbano público lo permitan y sea compatible con la normativa urbanística de aplicación.
TÍTULO IV. Medidas para garantizar el buen uso y equilibrio del mercado residencial
CAPÍTULO I. Medidas para el fomento de la funcionalidad y equilibrio del mercado inmobiliario residencial
Artículo 41. Objeto y finalidad.
El presente capítulo tiene por objeto establecer un conjunto de medidas orientadas a favorecer el adecuado funcionamiento del mercado inmobiliario residencial, mediante la promoción de condiciones que garanticen su funcionalidad, equilibrio y transparencia, en coherencia con los principios de sostenibilidad, cohesión social y derecho a una vivienda digna y adecuada.
A tal efecto, se regulan instrumentos dirigidos a:
Fomentar la incorporación de viviendas al mercado de venta y alquiler, especialmente en zonas con alta demanda residencial.
Prevenir y actuar frente a usos contrarios a la legalidad y a la función social de la vivienda, especialmente en lo que se refiere a las ocupaciones ilegales.
Detectar y corregir situaciones de sobreocupación o infravivienda, que vulneren los estándares mínimos de habitabilidad y convivencia, por suponer un peligro real para la seguridad y la salud de los habitantes.
Las medidas recogidas en este capítulo podrán articularse mediante actuaciones normativas, fiscales, urbanísticas, sociales o de colaboración institucional, y se implementarán de forma coordinada con las Administraciones locales y demás agentes públicos o privados implicados.
La finalidad última de estas actuaciones es contribuir a la movilización del parque de viviendas infrautilizadas, proteger los usos residenciales legítimos y garantizar unas condiciones de acceso y utilización de la vivienda compatibles con el interés general y los derechos fundamentales reconocidos por el ordenamiento jurídico.
Artículo 42. Medidas de fomento del alquiler.
La Consejería con competencia en materia de vivienda, en coordinación con las Administraciones locales, impulsará políticas de fomento para favorecer la salida al mercado de viviendas mediante el alquiler de las mismas.
Las medidas de fomento para favorecer la salida al mercado de viviendas, bien a través de los planes de vivienda o de otros programas aprobados por la Consejería competente en materia de vivienda, podrán consistir en:
Medidas de intermediación en el mercado del arrendamiento de viviendas que garanticen su correcto uso residencial. Como medidas de intermediación en el mercado del arrendamiento de viviendas, podrán ejecutarse programas de bolsas de viviendas en alquiler, adoptarse convenios con personas jurídicas o físicas propietarias de viviendas deshabitadas para integrarlas en el mercado del arrendamiento y cualquier otra que pueda generar una ampliación del parque de viviendas disponibles en arrendamiento a precios adecuados.
Incentivos económicos que determinen las respectivas Administraciones públicas, en el ejercicio de sus competencias, a los arrendadores o arrendatarios, ya sean personas físicas o jurídicas, al objeto de aumentar la oferta disponible de vivienda en alquiler asequible y mejorar la accesibilidad en régimen de alquiler, atendiendo al esfuerzo salarial de las familias. En el ámbito autonómico, a propuesta de la Consejería con competencias en materia de vivienda, teniendo en cuenta las disponibilidades presupuestarias que para cada ejercicio establezcan las cuentas públicas.
Subvenciones o ayudas para personas propietarias y arrendatarias.
Programas de cesión de viviendas para incentivar a las personas propietarias de viviendas a ponerlas, de manera voluntaria, en el mercado de alquiler a precios asequibles mediante la cesión temporal de su gestión a la Administración pública con las condiciones y los requisitos que se establezcan reglamentariamente.
Artículo 43. Medidas frente a ocupaciones ilegales de vivienda.
La Administración colaborará con las personas propietarias que hayan sido objeto de una ocupación ilegal de su vivienda, asesorando a los afectados desde los servicios autonómicos y municipales competentes en materia de vivienda.
No podrán ser adjudicatarias de una vivienda de promoción pública o social, en venta, las personas que en los cinco años anteriores al procedimiento de selección:
Hayan sido condenadas, en sentencia firme, como autores de los delitos de allanamiento de morada con mantenimiento en la misma contra la voluntad de su morador o usurpación de vivienda.
Se haya emitido contra ellas resolución administrativa firme que ordene la recuperación y/o desahucio administrativo por ocupación sin título de otra vivienda de titularidad pública ubicada en el mismo municipio.
Artículo 44. Medidas para la eliminación de la sobreocupación.
La sobreocupación de una vivienda constituye un uso inadecuado de la vivienda, cuando las condiciones mínimas de habitabilidad, seguridad y salubridad devengan insuficientes para garantizar una vivienda digna a sus ocupantes o se generen perjuicios en la convivencia vecinal con el entorno. En tales casos, las Administraciones públicas adoptarán medidas sancionadoras, correctoras y de restitución del uso adecuado de la vivienda.
Se considera que una vivienda se encuentra sobreocupada cuando su número de habitantes excede del máximo considerado adecuado en relación con la superficie, número y dimensión de las piezas habitables y condiciones de habitabilidad, seguridad y salubridad de la misma, en los términos establecidos reglamentariamente.
Los ayuntamientos o entidades locales con competencia en materia de vivienda que tengan conocimiento, por denuncia o por actuaciones de oficio, de que una vivienda o un edificio de viviendas, arrendadas o subarrendadas, están incursos en situación anómala de sobreocupación deberán incoar el oportuno expediente para realizar los actos de instrucción necesarios a fin de determinar, conocer y comprobar los hechos por los que hubiera de exigirse responsabilidad, en su caso. Si estos actos de instrucción requirieren la entrada en el domicilio, se requerirá previamente la correspondiente autorización judicial y el cumplimiento de cuantos trámites sean necesarios para garantizar la inviolabilidad del domicilio.
La constatación de la situación anómala de sobreocupación de la vivienda podrá dar lugar a la imposición de las sanciones previstas en la presente ley, sin perjuicio de la exigencia de responsabilidad que pudiera derivarse del incumplimiento de otras obligaciones que, con tal actuación, se hubiere llevado a cabo.
A los efectos de la exigencia de responsabilidad derivada de la utilización anómala de la vivienda, se considerará responsable al sujeto que, por acción u omisión dolosa o negligente, haya facilitado o consentido la mencionada situación de sobreocupación.
Reglamentariamente, se regulará el régimen aplicable a las viviendas sobreocupadas y las actuaciones tendentes a evitar y corregir las situaciones de sobreocupación.
CAPÍTULO II. Coordinación, información y asesoramiento en materia de desahucios y lucha contra la ocupación ilegal
Artículo 45. Comisión de Coordinación en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal.
Se creará la Comisión de Coordinación en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal como órgano colegiado de participación administrativa, integrada por los organismos públicos implicados en las materias de vivienda, asuntos sociales, hacienda, justicia y política interior.
Su objeto será establecer las directrices y recomendaciones para la coordinación de la información, asesoramiento y acciones para evitar la ocupación ilegal y para ofrecer soluciones habitacionales conjuntas en situaciones de desahucio y vulnerabilidad social.
Mediante decreto del Consejo de Gobierno, a propuesta de la persona titular de la Consejería competente en materia de vivienda, se regulará su composición y funciones, estando representados, entre otros, las Consejerías competentes en materia de vivienda, de inclusión social, justicia, política interior, y aquellos otros organismos públicos estatales y municipales competentes en las mencionadas materias. Igualmente, podrá darse participación a entidades del tercer sector u otras sin ánimo de lucro que puedan coadyuvar a resolver la problemática referida.
Artículo 46. Sistema Andaluz de Información y Asesoramiento en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal.
La Consejería competente en materia de vivienda pondrá en funcionamiento y gestionará el Sistema Andaluz de Información y Asesoramiento en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal, integrado por los medios necesarios para proporcionar la información y asesoramiento en favor de personas incursas en procedimientos de desahucio o lanzamientos por ejecución hipotecaria de su vivienda habitual y permanente o por impago de la renta de la vivienda habitual y que se encuentren en situación de vulnerabilidad, y de las personas propietarias cuyas viviendas hayan sido ocupadas ilegalmente. El sistema implementará las medidas técnicas y organizativas apropiadas para garantizar la seguridad y confidencialidad de la información tratada. Todo ello en los términos y con los medios que reglamentariamente se establezcan.
El Sistema Andaluz de Información y Asesoramiento Integral en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal atenderá, de forma prioritaria y singularizada, a aquellas personas que se encuentren en especial situación de vulnerabilidad o emergencia social y económica, mediante:
La información y el asesoramiento a personas que, por ser víctimas de violencia de género, no puedan habitar su vivienda habitual y permanente.
La información y el asesoramiento a personas que, por causas sobrevenidas, no puedan hacer frente al pago de la cuota hipotecaria de su vivienda habitual y permanente o afrontar el pago de la renta del contrato de arrendamiento de su vivienda habitual y permanente y que se encuentren en situación de vulnerabilidad.
La información y el asesoramiento a personas con dificultades para el acceso a la vivienda por motivos de exclusión social.
La información y el asesoramiento a personas con movilidad reducida u otras dificultades físicas, sensoriales o cognitivas derivadas de su discapacidad que necesiten una vivienda adaptada.
La información y el asesoramiento de aquellas personas que hayan sido o vayan a ser lanzadas o desahuciadas de su domicilio habitual en virtud de procedimientos judiciales por ejecuciones hipotecarias o impagos de renta de alquiler.
La información y el asesoramiento a las personas propietarias de inmuebles que hayan sido ocupados sin título habilitante, así como en los supuestos de procedimientos de recuperación de la posesión del inmueble por impago de la renta de la vivienda habitual por parte de inquilinos que se encuentren en situación de vulnerabilidad.
La elaboración de protocolos específicos de atención a la infancia en riesgo de desalojo, en colaboración con servicios de protección infantil y entidades sociales, acordes con la Estrategia Europea de Garantía Infantil.
Artículo 47. Unidad Municipal de Asesoramiento en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal.
Sin perjuicio de la asunción de las competencias atribuidas a los ayuntamientos en el artículo 9.1 de la presente ley, los ayuntamientos podrán poner en funcionamiento una Unidad Municipal de Asesoramiento en Materia de Desahucios, integrada por los medios necesarios para proporcionar la información y asesoramiento en favor de personas incursas en lanzamientos por ejecución hipotecaria de su vivienda habitual y permanente o desahucios por impago de la renta de la vivienda habitual y que se encuentren en situación de vulnerabilidad, así como las personas propietarias de inmuebles que hayan sido ocupados. También podrán gestionarse por los entes dependientes de los ayuntamientos cuyo objeto sea la ejecución de la política de vivienda, en los términos previstos en la legislación de régimen local.
Dichas unidades habrán de seguir las directrices y recomendaciones proporcionadas por la Comisión de Coordinación en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal y por el Sistema Andaluz de Información y Asesoramiento en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal.
La Unidad Municipal de Información en Materia de Desahucios podrá tener, entre otras, las siguientes funciones:
La información y el asesoramiento a personas afectadas por procedimientos de desahucios y lanzamientos de su vivienda habitual.
La información y el asesoramiento de las personas propietarias de inmuebles que hayan sido ocupados sin título habilitante, así como en los supuestos de procedimientos de recuperación de la posesión del inmueble por impago de la renta de la vivienda habitual por parte de inquilinos que se encuentren en situación de vulnerabilidad.
La coordinación de la emisión de declaración de vulnerabilidad, a los efectos previstos en la Ley 1/2000, de 7 de enero, por parte del órgano municipal competente en materia de asuntos sociales.
La elaboración de propuesta de alternativa de vivienda digna en alquiler social o de alojamiento transitorio y de medidas de intervención temprana y atención inmediata a adoptar en función de las posibilidades del municipio, y proporcionar alternativa habitacional adecuada especialmente en hogares donde convivan menores, así como de las posibles ayudas económicas y subvenciones de las que puedan ser beneficiarias las personas vulnerables que vayan a ser objeto de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual en los términos de la Ley 1/2000, de 7 de enero.
Establecer mecanismos de seguimiento y acompañamiento social tras la intervención para evitar situaciones de realojo precario, rotación de vivienda o exclusión residencial prolongada, en correspondencia con la Ley 4/2021, de 27 de julio, de Infancia y Adolescencia de Andalucía.
Aquellas otras funciones que prevea la normativa vigente y determinen los municipios en función de sus competencias.
CAPÍTULO III. Intermediación inmobiliaria en el mercado residencial
Artículo 48. Derechos de la ciudadanía en materia de información sobre vivienda.
Todos los agentes que presten servicios inmobiliarios en el sector de la edificación y rehabilitación de viviendas deben cumplir en su actividad el deber de información en los términos previstos en la legislación estatal, en la legislación de defensa de consumidores y usuarios, así como en lo previsto en la presente ley.
Artículo 49. Agentes inmobiliarios especializados del sector residencial de Andalucía.
Tendrá la consideración de agente inmobiliario especializado del sector residencial de Andalucía toda persona que se dedique de forma habitual y retribuida, profesional o empresarialmente, a la prestación de servicios de intermediación, asesoramiento y gestión en la adquisición de viviendas en propiedad, derecho real de uso o disfrute, alquiler, permuta o cesión de bienes inmuebles con uso residencial, así como de los correspondientes derechos reales sobre los mismos, y que deberá inscribirse obligatoriamente en el registro que se creará al efecto por la Consejería competente en materia de vivienda.
La actuación de estos agentes tendrá por objeto favorecer la seguridad jurídica, la transparencia, la calidad en el proceso de intermediación y la protección de los consumidores, en el marco de lo establecido por esta ley y su normativa de desarrollo.
Artículo 50. Objeto, fines y naturaleza del Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía.
Se crea el Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía, de carácter público, administrativo, gratuito y obligatorio, cuya finalidad es garantizar la transparencia profesionalidad y seguridad jurídica en la prestación de servicios de intermediación inmobiliaria, así como la protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en las operaciones de compraventa, arrendamiento o cesión de viviendas.
El Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía estará adscrito a la Consejería competente en materia de vivienda de la Junta de Andalucía, y tiene por finalidad básica favorecer la transparencia en el sector del mercado inmobiliario residencial, estimulando la profesionalización de los servicios de intermediación inmobiliaria en Andalucía y garantizando la protección de las personas consumidoras mediante la prestación de servicios inmobiliarios de calidad. El Registro implementará las medidas técnicas y organizativas apropiadas para garantizar la seguridad de la información tratada.
La inscripción en el Registro será requisito necesario para el ejercicio de la actividad en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
Reglamentariamente, se determinarán y desarrollarán los requisitos y las normas de organización y funcionamiento.
Artículo 51. Inscripción sobre la base de una declaración responsable.
La inscripción en el Registro se efectuará sobre la base de una declaración responsable previa al inicio de la actividad, que acreditará el cumplimiento de los requisitos mínimos de cualificación, solvencia, seguro de responsabilidad civil y código de buenas prácticas.
La inscripción deberá renovarse periódicamente conforme a los requisitos reglamentarios que se establezcan, a fin de mantener la actualización y la calidad del servicio.
La inscripción en este registro se practicará previa presentación, por parte de quien esté legalmente habilitado para ello, de una declaración responsable sobre el cumplimiento de los requisitos y condiciones exigidas para la inscripción en el mismo, sin perjuicio de la potestad de la Administración de requerir en cualquier momento que se aporte la documentación que acredite dicho cumplimiento.
Artículo 52. Requisitos para la inscripción en el Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía.
Pueden solicitar la inscripción en el Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía quienes cumplan los requisitos siguientes de capacitación o titulación:
Poseer título oficial de Agente de la Propiedad Inmobiliaria expedido por el ministerio competente.
Tener una titulación universitaria de la rama de ciencias sociales y jurídicas, ingeniería o arquitectura. Esta formación se tiene que acreditar, si procede, con el título universitario correspondiente, en los términos establecidos en la normativa sectorial específica que regule sus requisitos de calificación profesional.
Tener experiencia en la prestación de los servicios que constituyen la actividad de un agente inmobiliario durante al menos los cuatro años inmediatamente anteriores a la fecha de presentación de la solicitud. Esta experiencia se tiene que acreditar mediante el informe de vida laboral del trabajador que acredite la dedicación al sector inmobiliario, alta en el régimen de autónomos o contrato de franquicia en el ámbito inmobiliario con vigencia en estos cuatro años.
Estar colegiado en alguno de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.
En el caso de personas jurídicas, debe cumplir los requisitos al menos una de las personas administradoras o, en su caso, una persona miembro, integrante del consejo de administración de la sociedad, y también la persona responsable del establecimiento abierto al público.
Poseer la especialización en materia de intermediación, asesoramiento y gestión en el mercado inmobiliario residencial y en materia de vivienda protegida por parte del titular de la actividad y del 50% de sus empleados por cuenta ajena, a través de la acreditación de formación oficial de al menos 100 horas lectivas en estas materias, obtenida como máximo en los cuatro años inmediatamente anteriores a la fecha de presentación de la declaración responsable.
Dicha formación podrá realizarse en modalidad presencial, a distancia o virtual, y deberá ser impartida por centros de enseñanza públicos, universidades privadas o centros con concierto con las Administraciones públicas u otras entidades cuyos estatutos contemplen la formación como uno de sus fines y que impartan formación homologada.
Disponer de las garantías o seguros previstos en la presente ley y en su desarrollo reglamentario.
Las personas físicas y jurídicas no deben tener antecedentes penales relacionados con la intermediación inmobiliaria en el ejercicio de su actividad profesional.
Los requisitos establecidos en los apartados 3 y 4 deberán mantenerse mientras dure el ejercicio de la actividad profesional como agentes inscritos en el Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía.
Artículo 53. Garantías y seguros de responsabilidad civil.
De conformidad con lo previsto en el artículo anterior, para poder inscribirse en el Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía, las personas físicas o jurídicas deberán acreditar previamente el cumplimiento de alguno de los siguientes requisitos:
Haber constituido una garantía financiera y mantenerla vigente durante todo el tiempo en que se ejerza la actividad de intermediación inmobiliaria, con el objeto de responder de las cantidades recibidas en el ejercicio de dicha actividad.
Haber suscrito y mantener en vigor un seguro de responsabilidad civil profesional que cubra los daños y perjuicios que pudieran derivarse del ejercicio de la actividad de intermediación inmobiliaria, en los términos que se determinen reglamentariamente.
El importe mínimo y demás condiciones de las garantías o seguros a que se refiere el apartado anterior se establecerán reglamentariamente en función del volumen de negocio de la persona o entidad solicitante.
Los agentes de intermediación inmobiliaria deberán facilitar a las personas interesadas, cuando así lo soliciten, el número de póliza y la denominación de la entidad aseguradora, o bien el número de aval y la entidad financiera correspondiente, en su caso. Esta información deberá incluirse igualmente en el contrato de mandato o la nota de encargo. Las garantías exigidas como requisito de solvencia podrán constituirse de forma individual o colectiva a través de los colegios o asociaciones profesionales a los que pertenezcan.
CAPÍTULO IV. Administradores de fincas
Artículo 54. Administradores de fincas de uso residencial.
A efectos de la presente ley y de las actividades que regula, son administradores de fincas las personas físicas que se dedican de forma habitual y retribuida a prestar servicios de administración y asesoramiento a los titulares de bienes inmuebles y a las comunidades de propietarios de viviendas.
Los administradores de fincas, para el ejercicio de su actividad, deben tener la capacitación profesional requerida y deben cumplir las condiciones legales y reglamentarias que les sean exigibles.
Los administradores de fincas, en el desarrollo de su actividad profesional, deben actuar con eficacia, diligencia, responsabilidad e independencia profesionales, con sujeción a la legalidad vigente y a los códigos éticos establecidos en el sector, con especial consideración hacia la protección de los derechos de los consumidores establecidos por el presente título.
TÍTULO V. Vivienda protegida
CAPÍTULO I. Régimen jurídico de la vivienda protegida en Andalucía
Artículo 55. Objeto y destino de las viviendas protegidas.
Las viviendas protegidas tienen como objeto garantizar el acceso a una vivienda digna y adecuada a aquellas personas y familias con recursos limitados, asegurando que puedan satisfacer sus necesidades habitacionales en condiciones de calidad y accesibilidad. Su finalidad es promover la equidad social mediante la oferta de soluciones habitacionales a los sectores de la población más vulnerables, contribuyendo al bienestar general y a la integración social, y favoreciendo el desarrollo sostenible y equilibrado del territorio.
El régimen jurídico de las viviendas protegidas está constituido por el conjunto de ayudas, beneficios fiscales, limitaciones y requisitos que han de cumplirse mientras persista su protección. Las prohibiciones y las limitaciones que resulten de la calificación como vivienda protegida de acuerdo con la normativa aplicable deberán constar en la correspondiente escritura pública y en el Registro de la Propiedad, según lo previsto en la presente ley y sus reglamentos de desarrollo.
Durante el período de protección, las viviendas protegidas han de destinarse a residencia habitual y permanente de la persona titular adjudicataria, arrendataria o cesionaria autorizada en los términos establecidos en la presente ley, sin que bajo ningún concepto puedan destinarse a segunda residencia o a cualquier otro uso no autorizado. A estos efectos, se entenderá por residencia habitual y permanente la que no permanezca deshabitada más de tres meses en un año natural.
No obstante, no se considerará incumplimiento de lo previsto en el apartado anterior cuando se acredite por motivos laborales, enfermedad u otra justa causa determinada reglamentariamente, que deberán ser comunicadas a la Delegación Territorial competente mediante la presentación de declaración responsable acompañada de documentación justificativa, en el plazo de diez días hábiles desde que se cumplan tres meses de no habitación.
Se incluyen en la regulación de la presente ley, con las especificidades que les son propias, los alojamientos protegidos destinados a colectivos prioritarios en el acceso a la vivienda que, con el fin de atender a las necesidades habitacionales transitorias, sean calificados de conformidad con la normativa autonómica. Dentro de estos se podrían incluir alguna de las modalidades de uso residencial comunitario bajo el régimen de alquiler o cesión de uso temporal.
Artículo 56. Sujetos destinatarios de las viviendas protegidas durante el período de protección.
Las viviendas protegidas, durante el período de protección, se destinarán a las personas físicas y unidades familiares o de convivencia que reúnan los requisitos que se establezcan para cada programa en el correspondiente plan de vivienda y demás normativa de aplicación y constituyan en ella su residencia habitual o permanente. En los citados programas, se atenderán de manera prioritaria las necesidades habitacionales de los colectivos prioritarios de acceso a la vivienda definidos en el artículo 4 de la presente ley. Se promoverá la cohesión social, posibilitando promociones con viviendas calificadas con distintos regímenes.
Las personas destinatarias de vivienda protegida deberán cumplir los siguientes requisitos, que serán objeto de desarrollo reglamentario y de concreción en cada programa:
Disponer de unos ingresos familiares que dificulten el acceso a una vivienda en el mercado libre y que no superen los límites máximos establecidos en el programa correspondiente del Plan de Vivienda y Suelo, sin perjuicio de las excepciones que puedan establecerse reglamentariamente.
Acreditar la suficiencia de recursos para poder llevar una vida de forma independiente con suficiente grado de autonomía. A estos efectos, se considerará que el importe destinado al pago de la vivienda no debería superar el 30% de todos los ingresos de la unidad familiar.
Estar empadronadas en un municipio de Andalucía, salvo excepciones que se establecerán reglamentariamente.
Estar inscritas en el Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida en el municipio en el que se pretenda obtener vecindad, a excepción de los casos que estén exentos de selección mediante listado del mencionado registro.
No ser titulares en pleno dominio de otra vivienda protegida o libre, o estar en posesión de la misma en virtud de derecho real de goce o disfrute, lo que acreditarán a través de certificación del Registro de la Propiedad competente, salvo las excepciones previstas reglamentariamente.
En el caso de promociones de viviendas protegidas en régimen de venta, se deberá aportar certificado que acredite que, en los últimos cinco años, no han sido condenadas mediante sentencia firme por allanamiento de morada con mantenimiento en la misma contra la voluntad de su morador o usurpación de vivienda. A su vez, el ayuntamiento comprobará que no haya recaído sobre ellas resolución administrativa firme en cualquier expediente de recuperación y/o desahucio por ocupación sin título en el municipio en el cual se ubique la vivienda solicitada.
Por Orden de la persona titular de la Consejería competente en materia de vivienda se podrá acordar la realización de actuaciones singulares sobre promociones de viviendas protegidas de titularidad de la Comunidad Autónoma de Andalucía o de sus entes públicos o instrumentales, completas o bien parcialmente, destinadas a solucionar necesidades específicas de grupos o colectivos o aquellas otras que se consideren de interés social singular por los objetivos perseguidos, que afecten a colectivos de población concretos, o destinadas a transmitir viviendas extraídas de dichas promociones a entidades públicas o privadas sin ánimo de lucro, con destino a cubrir necesidades sociales o de interés público. En la Orden en que se acuerden las actuaciones singulares a que se refiere el presente apartado se contendrán las normas especiales de adjudicación de estas viviendas y los requisitos de las personas destinatarias.
En los términos previstos en el párrafo anterior, estas actuaciones singulares también podrán tener lugar sobre viviendas protegidas de titularidad de entes públicos o instrumentales de la Junta de Andalucía o de los municipios que forman parte de la Comunidad Autónoma de Andalucía, debiendo acordarse en estos casos mediante resolución administrativa de la persona titular de la Secretaría General de Vivienda u órgano equivalente o del pleno de la corporación municipal, en su caso, conforme a las competencias para la adopción de dicho acuerdo en los términos previstos en la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local.
Artículo 57. Duración del régimen de protección.
La duración del régimen de protección se establecerá para cada programa, bien en el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo que lo establezca, o bien en el acuerdo del Consejo de Gobierno en el caso del apartado 6 del artículo 17 de la presente ley. Este plazo no se verá condicionado por el destino urbanístico del suelo, salvo en el caso de viviendas o alojamientos protegidos construidos en suelos dotacionales. El plazo se hará constar en la calificación de vivienda protegida.
Las viviendas protegidas promovidas por las Administraciones públicas financiadas con ayudas públicas y cuyo destino sea el parque público de viviendas tendrán una duración del régimen de protección permanente.
La caducidad de la nota marginal que refleje el carácter de vivienda protegida se producirá por el transcurso del plazo de duración del régimen legal de protección. Las prohibiciones y limitaciones temporales que tuvieran un plazo de vigencia inferior al del régimen legal de protección podrán ser canceladas por caducidad cuando transcurra aquel.
Artículo 58. Precio máximo de venta o alquiler de la vivienda protegida.
Durante el período legal de protección, cualquier acto de disposición, arrendamiento o adquisición de las viviendas protegidas estará sujeto a un precio o renta máximos, que serán fijados, en su caso, para cada ámbito territorial en los correspondientes planes de vivienda y suelo.
Queda prohibida la percepción de cualquier sobreprecio, prima o cantidad distinta a la que corresponda satisfacer a quien compre o sea arrendatario de una vivienda protegida, sin que pueda justificarse la misma por mejoras u obras complementarias al proyecto aprobado.
Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas o estipulaciones que establezcan precios superiores a los máximos autorizados en la normativa aplicable, debiendo entenderse tales estipulaciones hechas al precio o renta máximos legales que resulten de aplicación.
Artículo 59. Acceso a la vivienda protegida.
De conformidad con lo establecido en el artículo relativo a la selección de los destinatarios y una vez finalizado el procedimiento de selección y adjudicación, las viviendas protegidas podrán adjudicarse a los beneficiarios en propiedad, incluso por compra bajo la modalidad de acceso diferido, o en arrendamiento, con o sin opción de compra. Reglamentariamente, y en los planes de vivienda y suelo, se podrá prever el acceso bajo otros derechos de uso distintos de la propiedad o el arrendamiento.
Artículo 60. Sistema de Información de Vivienda Protegida de Andalucía.
Se crea el Sistema de Información de Vivienda Protegida de Andalucía, cuya finalidad será la de recoger sistematizadamente la totalidad de las viviendas sujetas a algún régimen de protección, la información relativa a las mismas, así como las convocatorias para la selección de adjudicatarios en promociones de vivienda protegida en Andalucía y otros datos estadísticos, que se regularán reglamentariamente. La información registrada será objeto de publicidad a través del Portal de la Junta de Andalucía y del Portal de Datos Abiertos, facilitando la búsqueda y localización de las viviendas desde varios criterios objetivos y a través de mapas, debiendo ser un sistema accesible, público y actualizado.
El sistema de información y las actuaciones de publicidad vinculadas al acceso de la vivienda protegida garantizarán que la información sea inclusiva, comprensible y accesible, garantizando que las actuaciones de publicidad están adaptadas a las necesidades de las familias en situación de vulnerabilidad, y disponible en sus espacios habituales.
Mediante Orden de la persona titular de la Consejería competente en materia de vivienda, se desarrollará el objeto, fines y funcionamiento del citado sistema.
Los ayuntamientos estarán obligados a remitir la información en los términos que se establezcan mediante la Orden de desarrollo, preferentemente mediante mecanismos de interconexión automáticos que se diseñen a tal efecto.
El incumplimiento por los ayuntamientos de sus obligaciones podrá dar lugar a penalización en el acceso a las ayudas de los planes en materia de vivienda o a la imposición de sanciones al ayuntamiento, y a la adopción de las medidas que se establezcan en la presente ley y las normas que la desarrollen.
CAPÍTULO II. Selección de adjudicatarios de vivienda protegida
Artículo 61. Selección de adjudicatarios de vivienda protegida.
De conformidad con los principios de publicidad, igualdad y pública concurrencia, la selección de los adjudicatarios de las viviendas protegidas de nueva construcción se podrá realizar mediante listado priorizado obtenido del Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida o por convocatoria específica municipal, en los términos previstos reglamentariamente.
Las segundas o posteriores adjudicaciones, en caso de promociones en alquiler o en alquiler con opción a compra, se podrán realizar mediante la lista de suplentes no adjudicatarios de la convocatoria por la que se adjudicó la promoción, en el caso de que así estuviera previsto en las bases de la citada convocatoria, o mediante listado obtenido del Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida. En el caso de que se agote el listado de suplentes de la convocatoria específica, deberá solicitarse listado del Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida.
Cuando personas que no cumplan los requisitos para ser adjudicatarias de viviendas protegidas en los términos establecidos en la presente ley adquieran la propiedad u otro derecho de uso sobre ellas, como consecuencia de ejecuciones hipotecarias, daciones en pago de deuda con garantía hipotecaria u otros procedimientos judiciales o extrajudiciales de ejecución de deudas donde se pretenda ejecutar la deuda con la entrega de la vivienda protegida, la transmisión se realizará mediante ofrecimiento al Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida y a través del listado facilitado por el citado registro.
Se excepcionan de la obligación de adjudicación a través del Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida, por ser adjudicaciones destinadas a atender situaciones extraordinarias debidamente motivadas en el marco de prestaciones asistenciales o de interés público, económico o social, las siguientes:
Las actuaciones que tengan como objeto el realojo permanente o transitorio motivado por actuaciones urbanísticas, de rehabilitación o renovación urbana. Podrán referirse a promociones completas o viviendas concretas.
La adjudicación de viviendas en régimen de alquiler y alojamientos en alquiler de titularidad pública a unidades familiares en riesgo de exclusión social, cuando se justifique su carácter de urgencia por los servicios sociales del ayuntamiento.
La adjudicación de viviendas calificadas en programas de alquiler o alojamientos a entidades sin ánimo de lucro para destinarlas al alojamiento de personas sin recursos o en riesgo de exclusión social, mediante un proceso donde se recojan, entre otros, criterios de viabilidad económica y social en los proyectos a implantar en esas viviendas.
Otros supuestos que se puedan determinar reglamentariamente por el Plan de Vivienda y Suelo o en las ordenanzas municipales reguladoras de los procedimientos de selección y adjudicación de viviendas protegidas.
Estas excepciones deberán ser autorizadas, en cada caso, por la persona titular del correspondiente Registro Público Municipal de Demandantes de Viviendas Protegidas y comunicadas a la correspondiente Delegación Territorial de la Consejería competente en materia de vivienda, a excepción de la prevista en el párrafo c), que, en el caso de que se trate de viviendas del parque público autonómico, deberán ser autorizadas por la agencia pública empresarial gestora del mismo, según lo que dispongan sus estatutos, y comunicadas a la Dirección General competente en materia de vivienda.
Los ayuntamientos regularán la selección y adjudicación de viviendas protegidas en desarrollo de lo previsto en este artículo mediante ordenanza municipal, cuyo contenido mínimo será el siguiente:
Órgano competente para la tramitación del procedimiento de selección y para la gestión de las convocatorias y del Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida.
Desarrollo del sistema de selección y definición de los distintos sistemas de acceso (baremación, sorteo, antigüedad y otros sistemas que respeten los principios de igualdad, publicidad, concurrencia y transparencia), supuestos de adjudicación diferenciada de viviendas con características específicas (familias numerosas o personas con especiales necesidades derivadas de su situación de discapacidad o dependencia) en función de los cupos para colectivos prioritarios en el acceso a la vivienda que hayan de respetarse en los procedimientos de selección, supuestos de prioridad, etc.
Regulación del Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida.
Artículo 62. Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida.
Los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida son el instrumento básico de gestión de los procesos selectivos para la inscripción de quienes soliciten viviendas protegidas y para la certificación de que cumplen los requisitos necesarios para acceder a las mismas.
Los ayuntamientos están obligados a crear y mantener el Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida correspondiente a su municipio, actualizado de manera permanente, y a aprobar las ordenanzas municipales reguladoras de su funcionamiento.
La inscripción en el Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida se realizará en base a una declaración responsable.
Cada dos años, las personas inscritas en los registros municipales realizarán una nueva declaración responsable, en la que manifestarán su intención de permanecer inscritos y actualizarán la información registrada, tanto sobre ellos mismos como de la unidad de convivencia en la que se integren. De no haberse producido ninguna alteración, se hará una declaración responsable afirmándolo así. Las inscripciones no actualizadas en el sentido antes expuesto serán canceladas.
El Registro, de acuerdo con los planes municipales de vivienda y las características de la demanda derivadas del propio Registro, determinará para cada promoción de viviendas protegidas el porcentaje de viviendas asignado a cada uno de los cupos, atendiendo a los grupos de inscripción establecidos y, en su caso, el orden de prioridad entre los mismos. No obstante, la persona promotora podrá proponer al Registro, de forma justificada para su autorización por el mismo, el porcentaje de viviendas a asignar a cada uno de los cupos en una promoción específica, respetando en todo caso los grupos de inscripción establecidos y el orden de prioridad de los mismos.
Asimismo, las personas inscritas en el Registro de Demandantes de Vivienda Protegida autorizan el acceso a los datos por las Administraciones con competencia en materia de vivienda y por los promotores privados de las mismas, en su caso.
En todo caso, debe garantizarse el acceso telemático a los Registros Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida en la sede electrónica del ayuntamiento responsable. En el acceso se garantizará, en todo caso, la confidencialidad de los datos personales, así como la seguridad de las comunicaciones en el intercambio de información.
CAPÍTULO III. Promoción y calificación de viviendas y alojamientos protegidos
Artículo 63. Promoción de viviendas protegidas.
Las viviendas protegidas podrán ser de promoción pública, de promoción privada o de colaboración público-privada. Se entiende como vivienda protegida de promoción pública aquella que sea promovida por una Administración pública o por entidades del sector público; de promoción privada, aquella promovida por persona física o jurídica, y en colaboración público-privada, cuando se establezcan mecanismos tales como la cesión de suelo público o el otorgamiento de subvenciones para garantizar la accesibilidad a la ciudadanía.
Artículo 64. Medidas de fomento para la promoción de viviendas protegidas.
Las Administraciones públicas, dentro de su respectivo ámbito de competencias, fomentarán la promoción de viviendas protegidas a las que se refiere la presente ley mediante el establecimiento de medidas económicas, urbanísticas y de cualquier otra naturaleza que favorezcan tales actuaciones, como la cesión de derechos de superficie a promotores privados o públicos.
A propuesta de la Consejería competente en materia de vivienda, y teniendo en cuenta las disponibilidades presupuestarias, se podrán establecer incentivos económicos en las distintas fases de la promoción o construcción de las viviendas, así como a la compraventa de las mismas, dirigidos a los distintos agentes implicados en aumentar la oferta de vivienda asequible y el acceso a ella.
Con el objeto de incentivar la mejora de las condiciones de calidad y habitabilidad en los edificios de viviendas protegidas, no computarán, hasta un máximo del diez por ciento de la edificabilidad máxima permitida, las terrazas y las estancias destinadas al uso social de sus residentes, siempre que esto sea compatible con el cumplimiento del resto de las determinaciones de la ordenación urbanística.
El importe y requisitos de concesión de las ayudas económicas se establecerán en los correspondientes planes de vivienda, pudiendo ser, entre otras, las siguientes:
Préstamos cualificados o convenidos, con garantía hipotecaria o personal, concedidos por entidades de crédito dentro de los convenios suscritos a tal efecto.
Subvenciones regladas.
Subsidios de préstamos cualificados o convenidos.
Cualquier otra que se establezca en la normativa reguladora.
Artículo 65. Valor del suelo de reserva obligatoria para vivienda protegida.
El precio máximo de los terrenos destinados a vivienda o alojamiento protegido, incluido el coste total de las obras de urbanización necesarias, no podrá exceder del quince por ciento del importe que resulte de multiplicar el precio máximo de venta o de referencia del metro cuadrado por la superficie construida de las referidas viviendas y anejos vinculados.
Cuando existan locales comerciales y, en su caso, anejos no vinculados, se determinará en los planes de vivienda el precio de los mismos, expresándose en un porcentaje máximo del precio máximo de venta o referencia de las viviendas por los metros cuadrados de la superficie construida de los referidos locales comerciales y anejos no vinculados.
Serán nulas de pleno derecho las transmisiones que se realicen por precio superior al establecido, pudiéndose instar judicialmente su nulidad por la Consejería competente en materia de vivienda, sin perjuicio de la aplicación del régimen sancionador por esta ley.
Será obligatorio que el titular de los suelos destinados a reserva de vivienda o alojamiento protegido comunique a la Consejería competente en materia de vivienda las transmisiones de los mismos, acompañando copia de la escritura, en el plazo de diez días hábiles desde su firma ante notario. A tal efecto, los registradores de la propiedad comunicarán a la Consejería competente la certificación prevista en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria de las inscripciones de transmisiones de vivienda protegida y/o de suelos destinados a reserva protegida, cuando tal condición resulte del título presentado a inscripción, del folio registral de la finca o de la interconexión, en su caso, del Sistema de Información de Vivienda Protegida de Andalucía con la aplicación gráfica registral a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria; y harán constar la expedición de tal comunicación por nota marginal en la finca.
Artículo 66. Procedimiento para la calificación de viviendas protegidas.
Corresponde a los ayuntamientos la calificación de vivienda o alojamiento protegido, conforme a lo dispuesto en el artículo 9.2.d) de la Ley 5/2010, de 11 de junio, y de acuerdo con los criterios que establezca la Comunidad Autónoma.
La calificación provisional se integra en el procedimiento de otorgamiento de la licencia de obras o declaración responsable, o en su modificación si la promoción hubiese obtenido previamente dicha licencia. La calificación se emite a solicitud de la persona promotora, de forma provisional con el proyecto de obras, tras la verificación de la adecuación de las viviendas a la normativa de aplicación.
Las personas promotoras de viviendas protegidas presentarán la solicitud de calificación provisional, especificando el régimen y, en su caso, uso, ante el correspondiente ayuntamiento para su resolución, acompañada de la documentación que se determinará reglamentariamente.
El plazo para la obtención de calificación provisional con la licencia de obras o declaración responsable, en su caso, es de tres meses desde la fecha de la entrada de la solicitud o declaración responsable en el registro del ayuntamiento, entendiéndose estimada si no hay pronunciamiento expreso, en aplicación del artículo 24 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. No obstante, en ningún caso podrán adquirirse por silencio administrativo facultades o derechos contrarios a la normativa en materia de vivienda y urbanística.
En el plazo de un mes desde su emisión, el promotor remitirá a la Consejería competente en materia de vivienda la calificación provisional obtenida, acompañada de la licencia de obras o la declaración responsable que habilite la edificación, así como al Registro de la Propiedad a efectos de su constancia por medio de nota marginal.
La solicitud de calificación provisional, que en su caso se reflejará expresamente como anexo en la licencia de obras, o declaración responsable en su caso, tendrá el contenido mínimo que se especifique reglamentariamente.
Una vez concluidas las obras, el promotor de la actuación presentará al ayuntamiento la solicitud de licencia o la declaración responsable de ocupación, que incluirá un anexo en el que declare bajo su responsabilidad la adecuación de la promoción a las determinaciones contenidas en la calificación provisional y el cumplimiento de los requisitos para la obtención de calificación definitiva.
En el plazo de un mes desde la solicitud de licencia de ocupación o presentación de la declaración responsable, en el caso de que se detectasen insuficiencias o incumplimientos, se requerirá al promotor de la vivienda para la subsanación en el plazo que se determine en dicho acto. En caso de no solventarse en plazo, se denegará la licencia o se dejará sin efecto la declaración responsable presentada mediante resolución motivada del ayuntamiento, previa audiencia a las personas interesadas, debiendo la misma ser comunicada a la Consejería competente en materia de vivienda y al Registro de la Propiedad.
En ningún caso se entenderá concedida por declaración responsable la calificación definitiva cuando se haya presentado la misma con omisión o falsedad o las actuaciones ejecutadas al amparo de la declaración contravengan lo dispuesto en esta ley y demás normativa de aplicación en materia de vivienda. En el caso de que se compruebe por el ayuntamiento alguna de estas circunstancias, ello dará lugar a responsabilidades sancionadoras y a las medidas accesorias que se estimen oportunas para el ajuste de lo actuado a la legalidad vigente.
El anexo de la declaración responsable de ocupación para la calificación definitiva incorporado en el título de declaración de obra nueva terminada o rehabilitación, copia de la cual deberá ser remitida al ayuntamiento por el promotor en un plazo de diez días desde su suscripción, será suficiente para su constancia en el Registro de la Propiedad.
El Registro deberá remitir a la Consejería competente en materia de vivienda y al ayuntamiento certificación de haberse practicado el asiento correspondiente, en el plazo de diez días hábiles desde que se produzca, y practicará nota marginal de haberse hecho constar la calificación definitiva por declaración responsable, expresiva de dicha remisión. Con posterioridad, se podrá hacer constar por nota marginal el acto de conformidad administrativa con la calificación definitiva.
En todo caso, deberán hacerse constar de conformidad con la legislación hipotecaria las medidas de restablecimiento de legalidad que, en su caso, acuerde la Administración competente.
No podrá otorgarse escritura pública de obra nueva terminada o rehabilitación de la promoción de viviendas protegidas hasta que haya transcurrido el plazo previsto en el apartado 6.
La resolución municipal por la que se deje sin efecto una declaración responsable, firme en vía administrativa y notificada al titular registral del dominio, será remitida al Registro de la Propiedad al efecto de que se proceda a la cancelación de la inscripción o anotación que en su caso se hubiera producido, quedando a su vez sin efecto la calificación definitiva de vivienda protegida. El registrador de la propiedad debe remitir a la Consejería competente en materia de vivienda certificación de haberse procedido a la cancelación en el plazo de diez días hábiles desde que esta se produzca, y practicará nota marginal expresiva de dicha remisión.
Artículo 67. Transmisión de la promoción antes de la formalización de los contratos con los adjudicatarios.
En el caso de que se produzca la transmisión de la propiedad de una promoción de viviendas protegidas en ejecución antes de la formalización de los contratos de venta o alquiler adjudicados, se deberá comunicar por la nueva titularidad al ayuntamiento en un plazo de diez días hábiles desde la firma del documento en que se formalice. La adquirente se subrogará en los derechos, obligaciones y compromisos adquiridos por la transmitente.
Artículo 68. Obligaciones de publicidad del promotor de vivienda protegida.
Los promotores de vivienda protegida tienen la obligación de insertar en la publicidad para la venta o arrendamiento de estas los contenidos establecidos en la legislación vigente y, en concreto, el carácter de vivienda protegida, y la sujeción con ello al régimen de limitaciones impuestas en el programa concreto y a la normativa de aplicación, con especial indicación del precio máximo establecido.
La misma obligación tienen los promotores de alojamiento protegido, que habrán de hacer constar las características de este, los sujetos a los que va destinado, el régimen de uso del mismo y demás obligaciones o limitaciones para el destinatario.
Asimismo, los promotores deberán exponer en sitio visible de la obra, durante el período de construcción, el cartel indicativo de estar acogida la promoción al régimen de vivienda protegida según modelo oficial.
CAPÍTULO IV. Formalización de la adjudicación de viviendas y alojamientos protegidos
Artículo 69. Contratos de adjudicación de vivienda protegida en venta, arrendamiento u otro régimen de cesión de uso.
La persona promotora formalizará la adjudicación, conforme a lo previsto en la presente ley, mediante el correspondiente contrato de venta, alquiler, alquiler con opción a compra u otro régimen de cesión de uso, una vez obtenida la acreditación emitida por el Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida, relativa al cumplimiento de los requisitos de acceso a la promoción, la cual quedará sin efecto transcurridos seis meses desde su emisión y podrá ser renovada a petición de la persona interesada o del promotor.
Los contratos de adjudicación de las viviendas protegidas mediante compraventa deberán tener el contenido obligatorio, que será objeto de desarrollo reglamentario y podrá especificarse en los planes y programas que se aprueben. En caso de incumplimiento de las condiciones impuestas para la calificación definitiva, el adquirente gozará de las facultades de resolución del contrato que le reconoce la legislación civil. Igualmente, deberán incluir una cláusula obligatoria relativa a las limitaciones a la facultad de transmitir, arrendar o ceder la vivienda protegida, en cuanto al tiempo, destino, condiciones de la persona adquirente o arrendataria o cesionaria, precio y la sujeción a la necesidad de obtención de autorización o presentación de declaración responsable, en los términos previstos en la presente ley y en su desarrollo reglamentario.
Los contratos de adjudicación mediante compraventa o arrendamiento suscritos con las personas destinatarias serán visados en las delegaciones territoriales de la Consejería competente en materia de vivienda, y, a tal fin, el titular de la promoción los presentará en la forma que se determine reglamentariamente.
La Consejería competente en materia de vivienda podrá aprobar modelos tipo de contratos de arrendamiento, cesión y de compraventa o adjudicación de vivienda protegida.
Artículo 70. Percepción de cantidades a cuenta.
Las personas promotoras de viviendas protegidas que pretendan percibir de las personas destinatarias cantidades a cuenta del precio total deberán cumplir las condiciones y requisitos establecidos en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, salvo que, atendiendo a su personalidad jurídica, no resulte exigible en aplicación de lo establecido en el artículo 1.3 de la citada ley.
Artículo 71. Otorgamiento de escritura pública de venta en la primera adjudicación de la vivienda protegida.
La persona promotora hará entrega de la vivienda a la destinataria, elevando a escritura pública el contrato privado en el plazo máximo de seis meses desde la calificación definitiva, prorrogable hasta un máximo de un mes por motivos de fuerza mayor o a petición expresa del comprador por motivos justificados, en los términos previstos reglamentariamente.
Artículo 72. Derechos y obligaciones de las personas titulares adjudicatarias de derechos de propiedad, arrendamiento o cesión de uso de la vivienda protegida.
Los adjudicatarios de una vivienda protegida en propiedad, en alquiler o cesión de uso, mientras dure el período de protección, además de los derechos y obligaciones establecidos para cualquier propietario o arrendatario de una vivienda con carácter general, tendrán los siguientes derechos y obligaciones:
Derecho a ocupar y habitar efectivamente la vivienda protegida en los plazos establecidos en la presente ley y la obligación de destinarla a residencia habitual y permanente de la persona adjudicataria titular o persona usuaria autorizada.
Obligación de comunicar a la Administración la adquisición de cualquier otra vivienda protegida, quedando prohibido ser titular del derecho de propiedad de más de una vivienda protegida, sujetándose a la obligación de transmitir una de ellas en los plazos que se establezcan reglamentariamente.
En las operaciones de venta de la vivienda protegida en régimen de propiedad, cumplir las obligaciones de información, autorización administrativa y limitaciones a la transmisión establecidas en la presente ley.
En los supuestos de arrendamiento o cesión de uso de viviendas protegidas de promociones en régimen de venta, cumplir con la obligación de presentar declaración responsable ante la Delegación Territorial competente en materia de vivienda, en los términos establecidos en la presente ley.
Prohibición de destinar una vivienda protegida para uso turístico, ya sea de forma completa o por habitaciones.
En el caso de ser adjudicatario del derecho de arrendamiento o cesión de uso de una vivienda protegida, será obligatorio aportar cada dos años, durante la vigencia del contrato, la declaración responsable del cumplimiento de los requisitos para ser adjudicatario, siendo causa de resolución de contrato no aportar la referida declaración en el plazo establecido. Tendrán igualmente la obligación de desalojar la vivienda arrendada una vez finalizado el período del plazo de duración del arrendamiento, incluidas todas sus prórrogas, con el cumplimiento del correspondiente procedimiento de devolución que garantice la entrega efectiva de la posesión y el buen estado de conservación de la misma.
Otros que se determinen reglamentariamente o en los planes autonómicos de vivienda y suelo en función de las especificaciones de cada programa.
En caso de que la persona adjudicataria manifieste su voluntad de extinguir el contrato de arrendamiento de una vivienda protegida con anterioridad al plazo de vencimiento del mismo o una vez transcurrido el plazo del contrato, incluidas las prórrogas, la propiedad de la promoción deberá poner la vivienda a disposición del Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida para iniciar el procedimiento de selección de un nuevo adjudicatario.
Los titulares de derechos de uso sobre alojamientos protegidos estarán sujetos a los mismos derechos y obligaciones establecidos en este artículo para los arrendatarios o cesionarios de uso de viviendas protegidas, con las especificidades que les son propias a este régimen.
Artículo 73. Colaboración notarial y colaboración de la institución registral.
En cumplimiento de las obligaciones impuestas en la presente ley, en la normativa de desarrollo reglamentario y en los planes de vivienda, y para facilitar el ejercicio de los derechos y deberes que tales normas atribuyen a la Administración pública, los notarios y notarias pondrán en conocimiento de la Consejería competente en materia de vivienda el otorgamiento de cualesquiera escrituras en las que se instrumenten la primera transmisión o adjudicación de viviendas protegidas o posteriores transmisiones del derecho de propiedad o de cualquier otro derecho real de uso y disfrute, y los contratos de arrendamiento, así como de las escrituras de declaración de obra nueva en el caso del promotor individual para uso propio.
A tal efecto, los notarios y notarias remitirán a las delegaciones territoriales de la Consejería competente en materia de vivienda copias simples de las expresadas escrituras, debiéndose dejar constancia en la matriz de dicha remisión.
Las comunicaciones establecidas en la presente ley por los notarios y notarias respecto a los actos en los que se otorgue escritura pública y por los Registros de la Propiedad respecto de actos inscritos que afecten a vivienda protegida deberán hacerse por medios electrónicos y con información estructurada en los términos establecidos por la legislación hipotecaria y la legislación complementaria. Para el mejor cumplimiento de las determinaciones de la presente ley, la Junta de Andalucía, a través de la Consejería que tenga atribuidas las competencias en materia de vivienda, podrá establecer actuaciones de colaboración, convenios u otro tipo de acciones concertadas con el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles y con el Colegio Notarial de Andalucía.
La consulta de este documento no sustituye la lectura del Boletín Oficial del Estado correspondiente. No nos responsabilizamos de posibles incorrecciones producidas en la transcripción del original a este formato.
Este texto se publica bajo las condiciones de reutilización propias de BOE, no bajo una licencia de Legalize ni de dominio público.
BOE
Condiciones de reutilización del BOE — cita obligatoria de la fuente
Fuente de los datos: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (https://www.boe.es). Datos reutilizados conforme a las condiciones de reutilización del BOE (Resolución de 27 de junio de 2024). Este repositorio es una obra derivada basada en datos de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.