Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 2/2021 — A venda, em sede de processo de insolvência, de imóvel hipotecado, com arrendamento celebrado subsequentemente à…

O mesmo efeito perverso se verificará quando o crédito exequendo já se encontre provido de garantia real (v.g. hipoteca, penhor) constituída antes da penhora do bem assim onerado, em caso de ocorrência de ato de disposição, oneração, arrendamento ou outra limitação (v.g. direitos pessoais de gozo) celebrado pelo dono da coisa posteriormente à constituição daquela garantia real mas antes da penhora.

Adrede, importa ter presente que, no caso de execução de crédito provido de garantia real, o que releva como causa legítima de preferência no respetivo pagamento (artigo 604.º, n.º 2, do CC) é a prioridade legal dessa garantia real, que não a decorrente da ulterior penhora do bem onerado. E é também essa a prioridade a atender na graduação de um crédito reclamado em detrimento do crédito exequendo garantido pela penhora do bem anteriormente onerado. E é em função dessa prioridade que o n.º 2 do artigo 824.º do CC estatui, como efeito da venda executiva, a caducidade dos direitos reais incidentes sobre a coisa com referência ao registo de arresto, de penhora ou de garantia, consoante a venda tenha por antecedente qualquer dessas espécies de preferência legal no pagamento do crédito exequendo.

Ora, nos termos do artigo 686.º, n.º 1, do CC, a hipoteca confere ao credor o direito de ser pago pelo valor de certas coisas imóveis, ou equiparadas, pertencentes ao devedor ou a terceiro com preferência sobre os demais credores que não gozem de privilégio especial ou de prioridade de registo.

O mesmo ocorre, mutatis mutandis, nos domínios específicos dos demais direitos reais de garantia, como se alcança do disposto, respetivamente, nos artigos 656.º, n.º 1 (consignação de rendimentos), 666.º, n.º 1 (penhor), 733.º (privilégios creditórios), 754.º e 759.º, n.º 2 (direito de retenção) do CC. Significa isto que os direitos reais de garantia gozam dos atributos de sequela e prioridade inerentes à sua natureza.

É certo que a constituição desses direitos não retira a disponibilidade jurídica ao dono do bem onerado, mas não será menos certo que os posteriores atos de disposição, oneração ou de outra limitação desse bem são ineficazes ou inoponíveis à garantia real dantes constituída, dotada, como está, da sequela e prioridade que lhe são próprias.

Nessa conformidade, a nulidade de convenção de inalienabilidade dos bens hipotecados prescrita no artigo 695.º do CC é condizente com a sobredita disponibilidade jurídica de que goza o dono do bem hipotecado. Mas daí não é lícito concluir pela eficácia ou oponibilidade dos atos ou de alguns dos atos de disposição, oneração ou limitação praticados pelo dono do bem onerado, como se concluiu no presente acórdão relativamente ao arrendamento celebrado posteriormente à hipoteca do bem em causa.

Não diviso que tal ineficácia ou oponibilidade possa ser sustentada com apelo ao disposto no artigo 1057.º do CC. O preceituado neste artigo só terá aplicação aos arrendamentos celebrados antes da constituição da hipoteca. Nem tão pouco se me afiguram convincentes os argumentos no sentido de que o credor hipotecário dispõe de meios alternativos de proteção, podendo exigir ao devedor a substituição ou o reforço da garantia, ou o imediato cumprimento da obrigação, ou porventura reagir em sede de impugnação pauliana.

Ao credor hipotecário assistirão todas essas faculdades de modo a prevenir, casuisticamente, a diminuição ou o agravamento da sua garantia patrimonial, mas não se lhe poderá impor o ónus de o fazer para conservar a incolumidade originária da garantia hipotecária de que goza nos termos do artigo 686.º, n.º 1, do CC.

Assim, estou em crer que, à semelhança da correlatividade exigível entre os efeitos da venda executiva e a eficácia real resultante da penhora nos termos conjugados dos artigos 819.º e 822.º do CC, também tal correlatividade deve ser assegurada entre a eficácia de qualquer direito real de garantia constituído antes da penhora e os efeitos da venda executiva destinada a obter a satisfação do crédito desse modo garantido. Não encontro dissemelhanças essenciais para tal relevantes entre a garantia real resultante da penhora nos termos do artigo 822.º do CC e as demais garantias reais.

Com efeito, não obstante os diferentes modos de constituição da penhora e dos típicos direitos reais de garantia, tanto aquela como estes se assemelham no plano da sua eficácia real, sendo que a própria penhora tem vindo a ser qualificada, à luz do disposto no artigo 822.º do CC, como um direito real de garantia e até menos robusto do que a generalidade dos demais, dado não ser atendível na graduação de créditos em sede de insolvência conforme o preceituado no artigo 140.º, n.º 3, do CIRE.

Em face disto, parece-me poder concluir-se que a venda executiva de bem hipotecado (ou onerado com qualquer outro direito real de garantia) destinada a obter a satisfação do crédito assim garantido faz caducar o contrato de arrendamento celebrado posteriormente à constituição da hipoteca, por não lhe ser oponível nos termos do artigo 686.º, n.º 1, do CC, tal como sucede com a venda executiva de bem penhorado por virtude do disposto nos artigos 819.º e 822.º, n.º 1, do mesmo Código, mesmo que isso não se encontre, em qualquer dos casos, expressamente consignado no artigo 824.º, n.º 2, do CC.

Por isso à caducidade decorrente desses normativos não obsta o facto de não figurar no elenco dos casos de caducidade da locação enunciados no artigo 1051.º do CC.

Sucede que a omissão dessa caducidade no n.º 2 do artigo 824.º do CC tem alimentado a tese da sua exclusão como efeito da venda executiva realizada com vista ao pagamento de crédito provido de garantia real, mas, curiosamente, já não quanto à venda de bem penhorado, quiçá dada a proximidade sistemática do artigo 819.º do CC, muito embora, a meu ver, igual consequência deverá ser extraída das disposições que conferem sequela e prioridade aos direitos reais de garantia, como, no caso da hipoteca, o mencionado artigo 686.º n.º 1.

De todo o modo, ante a controvérsia jurisprudencial e doutrinária existente em torno dessa omissão, impõe-se clarificar os efeitos da venda executiva em sede do próprio artigo 824.º, n.º 2, do CC, mormente em relação ao arrendamento, dada a sua afinidade ou proximidade como alguns dos direitos reais de gozo ali contemplados, em particular com o direito real de uso e habitação.

Nessa perspetiva, não creio que se trate de matéria alheia àquele normativo nem se poderá dizer que o mesmo não padece de lacuna nesse particular, mostrando-se antes necessário evidenciar a coerência dos efeitos da venda executiva com a inoponibilidade dos atos de disposição, oneração ou arrendamento celebrados posteriormente à constituição da garantia real que essa venda tende a proporcionar.

Independentemente da possibilidade embora muito restrita de aplicação analógica de normas excecionais, creio que a caducidade dos direitos reais de gozo estabelecida no artigo 824.º, n.º 2, se revela ainda como afloramento ou decorrência do princípio geral da sequela inerente a todo o universo dos direitos reais, hierarquizada em função da respetiva prioridade constitutiva, não podendo ser vista apenas como reduto isolado dos direitos reais de gozo.

Em suma, parece-me admissível e justificável a aplicação analógica do artigo 824.º, n.º 2, do CC à caducidade do contrato de arrendamento urbano celebrado pelo dono do prédio hipotecado, depois da constituição da hipoteca e antes da penhora do bem onerado nos termos que constavam da fundamentação do projeto de AUJ que não obteve vencimento.

Resta a questão relativa à compatibilização dessa solução com as normas de proteção do locatário em sede do processo de insolvência constantes do artigo 109.º do CIRE.

Na verdade, além de o n.º 1 do referido artigo consignar que a declaração de insolvência não suspende a execução do contrato de locação em que o insolvente seja locador, o respetivo n.º 3 preceitua que «a alienação da coisa locada no processo de insolvência não priva o locatário dos direitos que lhe são reconhecidos pela lei civil em tal circunstância.»

Nesta base, no presente acórdão, considera-se o seguinte: «Estando o regime da transmissibilidade do arrendamento perfeitamente enquadrado no preceituado no artigo 1057.º do CCivil, para onde nos remete, além do mais, o preceituado no artigo 109.º, n.º 3, do CIRE, dúvidas não subsistem que a tais normativos é estranho o regime prevenido no artigo 824.º, n.º 2, do CCivil, pelo que, inexiste qualquer lacuna carecida de integração analógica.»

Também aqui estou em total divergência com o assim afirmado.

Não me parece que o artigo 1057.º do CC seja aplicável à venda executiva nos casos de arrendamento celebrado depois da constituição da hipoteca e antes da penhora do bem onerado, com manifesta derrogação ou constrangimento do âmbito dessa garantia real provida, como é, de sequela e prioridade nos termos do artigo 686.º, n.º 1, do CC, a qual se mantém em sede de insolvência. Por outro lado, considero que a caducidade do arrendamento por efeito da venda executiva é matéria que importa considerar integrada no artigo 824.º, n.º 2, do CC, em ordem a tornar coerente os efeitos dessa venda com a inoponibilidade dos atos de disposição, oneração ou arrendamento celebrados posteriormente à constituição da garantia real.

Creio que a solução de considerar caducado o arrendamento assim celebrado, por efeito da venda em sede de insolvência, não esvazia o conteúdo útil do preceituado no artigo 109.º do CIRE, posto que contempla ainda os contratos de locação celebrados antes da constituição de qualquer direito real de garantia atendível na insolvência e os celebrados antes de penhora ou da declaração de insolvência sobre bens não anteriormente onerados.

Poderá até admitir-se a necessidade de adequar o regime da hipoteca voluntária de modo a conferir maior nível de proteção a terceiros arrendatários, por exemplo, em casos de crédito hipotecário destinado a aquisição imobiliária para posterior arrendamento habitacional. Mas é matéria cujos contornos e parâmetros só poderão ser definidos por via legislativa, não cabendo ao poder jurisdicional fazê-lo a pretexto de determinadas e justas preocupações sociais.

É certo que a solução adotada no presente acórdão se inscreve na esfera da interpretação e aplicação da lei e tem apoio em orientação doutrinária e jurisprudencial que tem vindo a fazer caminho. Todavia, salvo o devido respeito, estou em crer que colide com o âmbito da garantia hipotecária consagrado no artigo 686.º, n.º 1, do CC, para mais, com o risco de se generalizar a todo o universo das relações locatícias, incluindo situações em que se mostra injustificada uma tal extensão.

Pelas considerações expostas e aderindo ainda às declarações de voto de vencido da Exm.ª Juíza Conselheira Maria dos Prazeres Beleza e do Exm.º Juiz Conselheiro Abrantes Geraldes, não acompanho de todo a solução do presente acórdão e daria o meu voto conforme à solução do projeto que não fez vencimento.

Lisboa, 5 de julho de 2021. - Manuel Tomé Soares Gomes.

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Processo n.º 1268/16.6T8FAR.E1.S2-A - Declaração de voto

Votei vencida pelas razões constantes das declarações de voto dos Senhores Conselheiros Maria dos Prazeres Beleza, Abrantes Geraldes e Tomé Gomes.

Maria da Graça Trigo.

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RUJ n.º 1268/16.6T8FAR.E1.S2-A

Voto vencida nos termos das declarações de voto da Exmª Senhora Conselheira Maria dos Prazeres Beleza e do Exmº Senhor Conselheiro António Abrantes Geraldes, que subscrevo.