Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 4/2022 — No regime da propriedade horizontal, a indicação no título constitutivo, de que certa fracção se destina a habitação…

Acordam, no Pleno das Secções Cíveis, do Supremo Tribunal de Justiça

I - Relatório

1 - AA (A.) intentou, em 13/12/2016, acção declarativa, sob a forma de processo comum, contra BB e CC (R.R.), alegando, no essencial, o seguinte:

Concluiu a pedir que:

1) - Fosse declarada ilegal a utilização da fracção autónoma designada pela letra C dada pelos R.R. para estabelecimento de alojamento local;

2) - Fossem os R.R. condenados a cessar imediatamente essa utilização e a reintegrar a fracção no seu destino específico para habitação;

3) - Fossem ainda os R.R. condenados no pagamento de uma sanção pecuniária compulsória, no valor de (euro) 150,00/dia, a contar da data do trânsito em julgado até efetiva cessação do alojamento.

2 - Os R.R. apresentaram contestação em que, aceitando serem prestados serviços de alojamento temporário a turistas na fracção em referência, sustentaram, em resumo, que:

Concluíram pela improcedência da acção e consequente absolvição dos R.R. de todos os pedidos.

3 - Por despacho proferido a fls. 68, foi o A. convidado a fazer intervir os demais condóminos, por se afigurar ser de evitar a preterição de litisconsórcio necessário, o que foi requerido e ordenado, não tendo os chamados deduzido qualquer articulado.

4 - Por fim, foi proferido saneador-sentença a julgar a acção totalmente procedente, conforme fls. 125-130, decidindo-se:

"a) Declarar "ilegal" a utilização para estabelecimento de alojamento local que é dada pelos R.R. à fracção autónoma designada pela letra C;

5 - Inconformados com essa decisão, os R.R. interpuseram recurso para o Tribunal da Relação d..., que julgou improcedente a apelação, confirmando inteiramente a sentença recorrida, conforme o acórdão de fls. 184-192.

6 - Novamente inconformados, os R.R. interpuseram revista excepcional, ao abrigo dos pressupostos previstos no artigo 672.º, n.º 1, alíneas a), b) e c), do CPC, convocando, nomeadamente, como acórdão-fundamento o aresto proferido pela Relação do Porto, de 15/09/2016, no processo n.º 4910/16.5T8PRT-A.P1, reproduzido a fls. 214-224.

A revista excepcional foi admitida pela formação dos três Juízes deste Supremo a que se refere o n.º 3 do artigo 672.º do CPC, considerando-se, para tanto, bastar a verificação do pressuposto previsto na alínea a) do n.º 1 do mesmo artigo, dada a sua abrangência.

7 - O Supremo Tribunal, por acórdão de 23-01-2020, negou provimento à revista e confirmou o acórdão da Relação.

8 - Os réus, BB e CC, vieram interpor, a 03 de Março de 2020, RECURSO PARA UNIFORMIZAÇÃO DE JURISPRUDÊNCIA, alegando o seguinte (transcrição):

"1.1 - No acórdão recorrido, foi entendido que:

• a actividade de alojamento local não integra o conceito de habitação como fim dado às fracções autónomas no título constitutivo da propriedade horizontal;

• o conceito de habitação, como destino da fracção autónoma, mostra-se qualitativamente distinto do conceito de utilização da mesma para alojamento local;

• a actividade de exploração de alojamento local, tal como se encontra regulada no Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29/08, reveste natureza comercial.

1.2 - No acórdão-fundamento, proferido pelo Supremo Tribunal de Justiça, em 28-03-2017, no processo n.º 12579/16.0T8LSB.L1.SI, transitado em julgado, foi entendido que:

• o arrendamento da fracção a turistas por curtos períodos, designado por alojamento local, não é um acto de comércio;

• na cedência onerosa da fracção a turistas, a fracção autónoma destina-se à respectiva habitação e não a actividade comercial, respeitando o conteúdo do título constitutivo da propriedade horizontal onde consta que determinada fracção se destina a habitação, se essa fracção for objeto de alojamento local.

1.3 - Ambos os acórdãos versam sobre as mesmas questões fundamentais de direito, a saber: determinar se a actividade de exploração de alojamento local integra um acto de comércio e se a utilização de uma fracção destinada a habitação para alojamento local viola o título constitutivo da propriedade horizontal;

1.4 - Tais acórdãos foram proferidos no domínio da mesma legislação - artigos 1418.º, n.º 2, alínea a), e 1422.º, n.º 2, alínea c), do CC e Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29/08 com as sucessivas alterações;

1.5 - Estamos perante uma clara contradição de julgados, que justifica a uniformização de jurisprudência."

9 - Não foram apresentadas contra-alegações.

10 - Por decisão do Juiz Conselheiro Relator, proferida a 06 de Outubro de 2020, foi "admitido o presente recurso extraordinário para uniformização de jurisprudência sobre a questão fundamental de direito suscitada pelos Recorrentes".

A fundamentar a decisão foi dito (transcrição):

"O artigo 688.º CPC prescreve que:

1 - As partes podem interpor recurso para o pleno das secções cíveis quando o Supremo Tribunal de Justiça proferir acórdão que esteja em contradição com outro anteriormente proferido pelo mesmo tribunal, no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão fundamental de direito.

2 - Como fundamento do recurso só pode invocar-se acórdão anterior com trânsito em julgado, presumindo-se o trânsito.

3 - O recurso não é admitido se a orientação perfilhada no acórdão recorrido estiver de acordo com jurisprudência uniformizada do Supremo Tribunal de Justiça.

Trata-se de recurso extraordinário cujo prazo de interposição é de 30 dias a contar do trânsito em julgado do acórdão recorrido (artigo 689.º, n.º 1, do CPC), tendo por finalidade verificar a alegada contradição jurisprudencial e, em caso afirmativo, decidir a questão controvertida, emitindo acórdão de uniformização sobre o conflito assim verificado.

Posto isto, em sede de exame preliminar, importa averiguar as condições de admissibilidade daquele recurso nos termos e para os efeitos do n.º 1 do artigo 692.º do CPC, segundo o qual o mesmo deverá ser rejeitado quando:

Para tanto, importa que a contradição alegada se revele frontal nas decisões em equação, que não implícita ou pressuposta, muito embora não se mostre necessária a verificação de uma contradição absoluta, não relevando a argumentação meramente acessória ou lateral (obiter dicta). Essa contradição só é relevante quando se inscreva no plano das próprias decisões em confronto e não apenas entre uma decisão e a fundamentação de outra, ainda que as respetivas argumentações sejam pertinentes para ajuizar sobre o alcance do julgado.

Desde logo, como, de resto, foi assumido no próprio acórdão recorrido existe clara contradição entre o entendimento ali seguido e o adotado no acórdão-fundamento, precisamente sobre os pontos enunciados pelos Recorrentes, tendo, em consequência disso, desembocado em decisões antagónicas, não relevando aqui a mera circunstância de o acórdão-fundamento ter sido proferido em sede de tutela provisória cautelar e o acórdão recorrido no âmbito da tutela definitiva.

Com efeito, no acórdão recorrido, foi considerado, além do mais, que:

Contrariamente, no acórdão-fundamento, considerou-se, em síntese, que:

Neste quadro, a questão fundamental de direito que importa aqui resolver consiste em saber se o exercício da atividade de alojamento local, regulada pelo Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29-8, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23-04, em fração autónoma destinada a habitação, segundo menção constante do título constitutivo da propriedade horizontal do prédio em que esta se integra, nos termos do artigo 1418.º, n.º 2, alínea a), do Código Civil, e do respetivo registo predial, constitui ou não um uso diverso do fim a que essa fração é destinada, vedado aos condóminos, nos termos e para os efeitos do preceituado no artigo 1422.º, n.º 2, alínea c), do mesmo Código.

Do acima exposto resulta, claramente, que esta questão, ancorada como se encontra em situações de facto de características análogas e no âmbito do mesmo quadro normativo, mais precisamente em torno das disposições legais referidas, obteve soluções diametralmente opostas nos acórdãos em confronto, as quais evidencia contradição jurisprudencial relevante nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 688.º, n.º 1, do CPC em ordem a justificar a intervenção uniformizadora do Supremo Tribunal de Justiça." (fim de transcrição)

11 - A Sra. Procuradora-Geral Adjunta emitiu o parecer a 29/11/2020, com a referência citius 96...30, aceitando a existência de contradição jurisprudencial fundamentadora da admissibilidade do RUJ, mas defendeu "não ser possível o exercício da atividade de alojamento local, regulada pelo Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29-08, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23-04, em fração autónoma destinada a habitação, segundo menção constante do título constitutivo da propriedade horizontal do prédio em que esta se integra, nos termos do artigo 1418.º, n.º 2, alínea a), do Código Civil, e do respetivo registo predial, uma vez que tal atividade consubstancia uso diverso do fim a que essa fração se destinada, vedado aos condóminos, nos termos e para os efeitos do preceituado no artigo 1422.º, n.º 2, alínea c), do mesmo Código".

Em termos de segmento uniformizador a proposta é de fixação da jurisprudência nos seguintes termos:

"O exercício da atividade de alojamento local, regulada pelo Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29-08, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23-04, em fração autónoma destinada a habitação, segundo menção constante do título constitutivo da propriedade horizontal do prédio em que esta se integra, nos termos do artigo 1418.º, n.º 2, alínea a), do Código Civil, e do respetivo registo predial, constitui uso diverso do fim a que essa fração é destinada, vedado aos condóminos, nos termos e para os efeitos do preceituado no artigo 1422.º, n.º 2, alínea c), do mesmo Código."

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

II - Fundamentação

12 - pressupostos do ruj

12.1 - Nos termos do artigo 688.º, do CPC:

"1 - As partes podem interpor recurso para o pleno das secções cíveis quando o Supremo Tribunal de Justiça proferir acórdão que esteja em contradição com outro anteriormente proferido pelo mesmo tribunal, no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão fundamental de direito.

2 - Como fundamento do recurso só pode invocar-se acórdão anterior com trânsito em julgado, presumindo-se o trânsito.

3 - O recurso não é admitido se a orientação perfilhada no acórdão recorrido estiver de acordo com jurisprudência uniformizada do Supremo Tribunal de Justiça."

Como recurso extraordinário o prazo de interposição é de 30 dias a contar do trânsito em julgado do acórdão recorrido (artigo 689.º, n.º 1, do CPC) e a sua finalidade é apurar da alegada contradição jurisprudencial para, em caso afirmativo, decidir a questão controvertida, emitindo acórdão de uniformização sobre o conflito assim verificado e, sendo caso disso, fazer reflectir sobre o acórdão recorrido a orientação definida.

12.2 - Do artigo 692.º, n.º 4 do CPC decorre que a decisão liminar de admissão do recurso para uniformização de jurisprudência não é vinculativa para este Pleno das Secções Cíveis, devendo o mesmo voltar a pronunciar-se sobre a questão, pelo que importa, a este título, confirmar se ocorre contradição jurisprudencial.

De acordo com a jurisprudência deste STJ tem-se entendido ser necessária a verificação cumulativa de três requisitos de carácter substancial para se poder afirmar ocorrer contradição jurisprudencial relevante para efeitos de admissão do indicado recurso:

(i) a identidade da questão fundamental de direito;

(ii) a identidade do regime normativo aplicável; e

(iii) a essencialidade da divergência para a resolução de cada uma das causas.

Serão, assim, os indicados pontos considerados de seguida, ainda que em ordem diversa.

13 - Verificação da contradição. Análise especificada.

13.1 - A similitude da realidade factual no contexto dos dois processos

13.1.1 - No acórdão recorrido, AA (A.) intentou, em 13/12/2016, acção declarativa, sob a forma de processo comum, contra BB e CC (R.R.), alegando, no essencial, o seguinte: i) prédio urbano composto de cave, rés-do-chão e quatro andares, sito na freguesia da ...d..., foi constituído em regime de propriedade horizontal mediante escritura pública outorgada em 11/03/2008, compreendendo 16 fracções autónomas designadas pelas letras A a Q; ii) nos termos dessa escritura e do documento complementar a ela anexo, as fracções autónomas designadas pelas letras A e B, localizadas no rés-do-chão, estão destinadas a comércio e as restantes, localizadas nos 1.º a 4.º andares, destinam-se a habitação; iii) A fracção C, localizada no 1.º andar, é propriedade do R. BB e a fracção E é propriedade do ora A.; iv) Em março de 2016, começaram a ser prestados, na referida fracção C, serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração, sendo que o R. BB, sob a designação comercial P...H..., tem publicitado na Internet e disponibilizado aquela fracção mobilada e equipada para alojamento a turistas e como alojamento temporário, inferior a 30 dias, prestando ainda serviços remunerados de limpeza; v) Para tanto, o mesmo R. cedeu essa fracção à R. CC, sua mãe, que procedeu ao registo da atividade de alojamento local na Câmara Municipal d...e no Turismo de Portugal, I. P.; vi) Porém, não foi solicitado aos demais condóminos qualquer consentimento para a referida exploração da fracção C, nem estes concordam com a utilização que lhe tem vindo a ser dada, diversa do destino para habitação indicado no título constitutivo da propriedade horizontal; vii) Sucede que a rotatividade e a aleatoriedade dos utentes aumentam inevitavelmente o risco de perturbação ao descanso, a insegurança, o desgaste e a sujidade das partes comuns, sempre em prejuízo dos demais condóminos, que vêem o seu imóvel desvalorizado e com despesas adicionais, sem retirar qualquer proveito; viii) A par disso, os utentes alojados passam a ter acesso e a usar o espaço de garagem, reservado e exclusivo para o estacionamento de veículos dos condóminos moradores.

O A. pediu:

Os R.R. apresentaram contestação em que, aceitando serem prestados serviços de alojamento temporário a turistas na fracção em referência, sustentaram, em resumo, que: i) A utilização dada à fracção em causa se enquadra no regime jurídico de alojamento local previsto no Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29/08, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23/04; ii) O 1.º R. adquiriu essa fracção para a sua habitação, mas, por razões profissionais, passou a residir também no estrangeiro, sendo-lhe legítimo destiná-la a alojamento local, o que não descaracteriza o destino para habitação que lhe é dado no título constitutivo; iii) Como utilizadores do edifício, as pessoas a quem cede a habitação tem o direito a aparcar o veículo na garagem; iv) A vingar a tese do A., estariam a ser coartados os poderes que assistem ao R. como proprietário da fracção C, tanto mais que nem todas as fracções do prédio se destinam a habitação.

Por despacho proferido a fls. 68, foi o A. convidado a fazer intervir os demais condóminos, por se afigurar ser de evitar a preterição de litisconsórcio necessário, o que foi requerido e ordenado, não tendo os chamados deduzido qualquer articulado.

Por fim, foi proferido saneador-sentença a julgar a acção totalmente procedente, conforme fls. 125-130, decidindo-se:

Inconformados com essa decisão, os R.R. interpuseram recurso para o Tribunal da Relação d..., que julgou improcedente a apelação, confirmando inteiramente a sentença recorrida, conforme o acórdão de fls. 184-192.

Novamente inconformados, os R.R. interpuseram revista excecional, admitida pela formação a que se reporta o artigo 672.º do CPC e o recurso foi conhecido, tendo sido proferido acórdão que culminou com o seguinte dispositivo: "Pelo exposto, acorda-se em negar a revista, confirmando-se o acórdão recorrido, ainda que com fundamentação mais desenvolvida."

No acórdão recorrido os factos provados foram os seguintes (transcrição):

1.1 - No dia 10 de maio de 2008 foi realizada a assembleia de condóminos do prédio sito na Rua ... n.os 229, 231 e 241 e Avenida ...n.º 365, n..., conforme a ata de fls. 8v. a 17.;

1.2 - Daquela mesma ata fazem parte integrante o regulamento do condomínio e o regulamento da garagem;

1.3 - Nos termos do título constitutivo da propriedade horizontal, constituída mediante escritura pública outorgada no dia 11 de março de 2008 e inalterada desde então, daquele prédio fazem parte 16 fracções, designadas pelas letras A a Q - cf. doc. de fls. 19 a 26, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;

1.4 - Daquelas fracções, as localizadas ao nível do rés-do-chão, designadas pelas letras "A", com entrada pelo n.º 231 da Rua ..., e "B", com entrada pelo n.º 365 da Avenida ..., são destinadas a comércio - cf. fls. 21 v. do documento referido no facto anterior;

1.5 - Todas as demais, localizadas no 1.º ao 4.º andares, são destinadas a habitação;

1.6 - Nos termos do título constitutivo da propriedade horizontal, são zonas comuns às fracções destinadas a habitação, designadas pelas letras "C" a "Q", a entrada pelo n.º 241 da Rua ..., escadas, patamares, elevadores e respetivo equipamento, redes de abastecimento água, gás, eletricidade, incluindo respetivas colunas montantes, rede de telefones, incluindo coluna montante até à derivação individual para cada fracção, rede vertical de serventia e sistema de vídeo-porteiro - cf. fls. 25 do documento a que se alude no facto 1.3;

1.7 - O R. BB é o proprietário da fracção designada pela letra "C", situada no 1.º andar - cf. doc. de fls. 26v. e 27;

1.8 - Em março de 2016, naquela fracção "C", começaram a ser prestados serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração - admitido por acordo;

1.9 - O R., sob a designação comercial "P...H..." tem publicitado na internet, nomeadamente no site www.airbnb.com, e disponibilizado aquela fracção mobilada e equipada como alojamento para turistas ou como alojamento temporário, ou seja, inferior a trinta dias, prestando ainda serviços de limpeza, sendo remunerado para o efeito - admitido por acordo;

1.10 - Para tanto, a fracção foi cedida pelo seu proprietário à R. CC, sua mãe, que procedeu ao registo da atividade de alojamento local na Câmara Municipal d...e no Turismo de Portugal, I. P. - admitido por acordo;

1.11 - Na assembleia de condóminos realizada no dia 18 de maio de 2016, foi consignado em ata, cf. doc. de fls. 30 a 31, o seguinte:

"Os condóminos defenderam que quando compraram as habitações foi para habitação e neste momento parece que moram num hotel, demonstraram-se incomodados com algumas situações que têm vindo a ocorrer tais como o transporte de bicicletas nos elevadores e a porta do condomínio tem sido encontrada aberta. ...Vários proprietários mostraram-se contra o alojamento local estando na disposição de avançar em tribunal atendendo a que compraram as suas fracções para habitação com a suposição de viverem diariamente com vizinhos, pessoas conhecidas e neste momento estão frequentemente a cruzarem-se com estranhos, temendo pela segurança."

13.1.2 - No acórdão fundamento, a A., A...intentou providência cautelar de Suspensão de Deliberação da Assembleia de Condóminos contra o CONDOMÍNIO ..., representado pelo seu administrador, e respectivos condóminos, igualmente representados pelo administrador, pedindo que se decrete a suspensão da deliberação de 3 de Maio de 2016 da Assembleia de Condóminos do Edifício ..., que aprovou a proibição do alojamento local, assim como a inversão do contencioso nos termos do artigo 369.º do Código de Processo Civil.

Alegou que é proprietária da fracção autónoma identificada pelas letras "AQ", correspondente ao 6.º andar, letra E, para habitação, incluindo um estacionamento. O imóvel possui a licença de utilização e destina-se a habitação. Deu entrada de uma declaração de início de actividade junto do Serviço de Finanças de ...com vista a exercer a actividade Alojamento mobilado para turistas e deu entrada de um pedido de registo de alojamento local junto da Câmara Municipal de ..., tendo o mesmo sido deferido pelo Turismo de Portugal. No dia 3 de Maio de 2016, realizou-se uma assembleia de condóminos do edifício, em que esteve representada e na qual foi aprovada a deliberação de proibição de alojamento local, com a maioria dos votos presentes e contra o voto da requerente.

Os requeridos apresentaram oposição, onde alegaram que, encontrando-se no título constitutivo consignado que a fracção da requerente é destinada unicamente para habitação, não pode a mesma por si, atribuir-lhe uma função comercial, sem a prévia modificação do título nos termos do artigo 1419.º do C. Civil, e juntaram a acta da assembleia de condóminos de 03 de Maio de 2016, onde consta a deliberação posta em causa.

Na 1.ª instância foi proferida a seguinte DECISÃO:

"1 - Nos termos e ao abrigo do disposto no artigo 383.º do Código de Processo Civil, decido julgar procedente a presente providência cautelar e consequentemente determina-se a suspensão de deliberação de 3 de Maio de 2016 da assembleia de condomínio do prédio sito na Rua..., n.º 00, em..., na parte em que proíbe o exercício do alojamento local na fracção "AQ".

2 - Dispensa-se a requerente do ónus de propositura da acção principal, nos termos do disposto no artigo 369.º n.º 1 do Código de Processo Civil".

O Condomínio recorreu para o Tribunal da Relação de Lisboa, que proferiu acórdão a julgar procedente a apelação, revogando a decisão recorrida e julgando improcedente a providência cautelar de suspensão da deliberação da assembleia de condóminos de 03 de Maio de 2016.

Inconformada com este acórdão, a requerente dele veio recorrer para este Supremo Tribunal de Justiça.

O Supremo Tribunal de Justiça conheceu do recurso por acórdão de 28/2/2017, no qual figura o seguinte segmento dispositivo:

"Nos termos expostos, decide-se conceder a revista, revogando o acórdão recorrido e repristinando a decisão da 1.ª instância."

No acórdão fundamento os factos provados foram os seguintes:

1.º A requerente A...é proprietária e legítima possuidora da fracção autónoma identificada pelas letras "AQ", correspondente ao 6.º andar, letra E, para habitação, incluindo um estacionamento com o n.º ...e uma arrecadação com o n.º..., na ...ª cave, do prédio urbano sito na Rua ..., n.º ..., Edifício ..., em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de ...sob o n.º ...da freguesia do ...e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 2079 da referida freguesia do ...(artigo 1.º do requerimento inicial).

2.º O imóvel possui a licença de utilização n.º 84, emitida pela Câmara Municipal de ..., a 11 de Fevereiro de 1993 (artigo 2.º).

3.º O imóvel destina-se a habitação (artigo 3.º).

4.º No dia 23 de Dezembro de 2014, a requerente deu entrada de uma declaração de início/reinício de actividade junto do Serviço de Finanças de ... - 06, com vista a exercer a actividade com o "CAE 55201 - Alojamento mobilado para turistas" (artigo 4.º).

5.º A 30 de Dezembro de 2014, a requerente deu entrada de um pedido de registo de alojamento local do imóvel no Balcão único do Município Oriental da Câmara Municipal de ..., ao qual foi atribuído o n.º de pedido 15...0, processo n.º 85...4 (artigo 5.º).

6.º O pedido foi deferido, tendo sido atribuído pelo Turismo de Portugal, I. P. ao estabelecimento de alojamento existente no imóvel o n.º de registo 2319/AL (artigo 6.º).

7.º No dia 3 de Maio de 2016, realizou-se uma assembleia de condóminos do Edifício (artigo 9.º).

8.º Da ordem de trabalhos constava "discussão e votação da proibição do alojamento local" (artigo 10.º).

9.º A requerente esteve devidamente representada na Assembleia por si e por [...] (artigo 11.º).

10.º Nessa assembleia foi aprovado a proibição do alojamento local, com a maioria dos votos presentes e com votos contra da requerente e do proprietário da fracção Z (artigo 17.º).

11.º Desde Janeiro de 2015 que a requerente tem vindo a exercer a sua actividade regularmente no local.

12.º A requerente já tem reservas para o alojamento local para os meses de Julho e Agosto.

13.2 - A diversidade do tratamento jurídico no âmbito do mesmo quadro legal

13.2.1 - No acórdão recorrido o quadro jurídico dentro do qual o tribunal decidiu a questão suscitada resultou da conjugação do regime da propriedade horizontal consagrado no CC com o regime legal do alojamento local constante do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29-08, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23-04 (antes da modificação de 2018, operada através da Lei n.º 62/2018, de 22 de Agosto).

Porque os factos provados assim o determinaram, foi atendida ainda à situação do regulamento do condomínio, dizendo-se:

"No entanto, importa considerar que, a par do destino do prédio ou das suas frações autónomas fixado no projeto de construção e na autorização de utilização, pode o título constitutivo da propriedade horizontal conter a menção do fim a que se destina cada fracção autónoma ou parte comum, conforme o disposto na alínea a) do n.º 2 do artigo 1418.º do CC. Uma tal menção, contrariamente ao respeitante às especificações referidas no n.º 1 do mesmo artigo, não reveste natureza obrigatória, ficando na livre disponibilidade negocial de quem constitui a propriedade horizontal", [...] "Tanto a menção do fim a que se destina cada fração autónoma ou parte comum como as específicas proibições de prática de atos ou atividades constantes do título constitutivo, de regulamento do condomínio nele inserido ou de deliberação posterior nos termos referidos devem ser compatíveis com o fim do prédio ou das suas frações fixado no projeto e atestado na autorização de utilização, sob pena de nulidade, conforme o estatuído no n.º 3, parte final, do mencionado artigo 1418.º."

[...] "Nessa medida, aquela menção e as aludidas proibições constituem modos de delimitar ou restringir, por via negocial, o destino ou o uso das frações autónomas ou das partes comuns, na órbita mais lata do fim fixado no projeto de construção e na autorização de utilização, em ordem a delinear o modelo ou estilo de convivência condominial pretendido, quiçá como mais-valia da função sócio-económica do conjunto imobiliário. O que não será lícito é que tais delimitações ou proibições desvirtuem o conteúdo essencial dos direitos de propriedade abrangidos.

Essa delimitação do fim e as restrições de utilização das frações autónomas e das partes comuns, embora de génese negocial, sendo objeto do registo a que se encontram sujeitas nos termos dos artigos 2.º, n.º 1, alíneas b) e v), e 95.º, n.º 1, alíneas r) e z), do Código de Registo Predial, integram o estatuto do condomínio, assumindo natureza real com eficácia erga omnes, para além do conteúdo típico dos direitos reais inerente ao numerus clausus estabelecido no artigo 1306.º do CC."

Ali se defendeu ainda:

"a menção do destino para habitação das frações autónomas, mormente a constante do título constitutivo, nos termos do artigo 1418.º, n.º 2, alínea a), do CC, deve ser interpretada na perspetiva de uso substancialmente colimado ao modelo ou estilo de vivência condominial pretendido no âmbito do negócio constitutivo da propriedade horizontal.

[...] "tratando-se de uma menção facultativa de quem constitui a propriedade horizontal, mal se compreenderia que aquela menção do destino das frações no título constitutivo fosse uma mera repetição ou reedição da indicação constante do projeto construtivo ou da autorização de utilização."

Tendo-se concluído:

"conclui-se que o destino da fração autónoma C, propriedade do 1.º R., mencionado no título constitutivo da propriedade horizontal e constante do respetivo registo predial é o de ser usada para habitação como centro da vida doméstica."

E definiu-se a questão jurídica a tratar:

"em função desse destino ou fim que importa aferir o âmbito de tutela traçado no artigo 1422.º, n.º 2, alínea c), do CC, que confere a cada condómino o direito de se opor a que qualquer das frações dos restantes condóminos seja usada para fim diverso do que lhe é destinado no estatuto da propriedade horizontal em foco."

13.2.2 - No acórdão fundamento o tribunal decidiu a questão conjugando o regime da propriedade horizontal (indicando expressamente os artºs 1418.º e 1422.º, n.º 2, al. c), do CC) com o regime do alojamento local vigente à data dos factos (2016) - o Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29.08, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23-04 (vigentes na data da decisão, antes da modificação de 2018, operada através da Lei n.º 62/2018, de 22 de Agosto), e fundamentou a decisão nos seguintes termos:

"A única questão a tratar é a de saber se o arrendamento da fracção a turistas por curtos períodos, designado por alojamento local, viola o título constitutivo da propriedade horizontal, do qual consta que o seu fim é a habitação (artº. 1418.º do CC).

Tal significa que a referida fracção não pode ser destinada a outro fim que não seja a habitação, constituindo violação do conteúdo do título o exercício na fracção de actividade comercial ou industrial.

O acórdão recorrido entendeu que a actividade de alojamento local consubstancia objectivamente um acto de comércio, ainda que não se mostre especificamente disciplinado no Código Comercial (artº. 2.º do CC).

Não justifica esta ausência o facto de se tratar de um novo tipo de contrato.

Efectivamente, apesar de novo, o alojamento local já se mostra referenciado desde 2008 (DL 39/2008, de 07.03, e Portaria 517/2008, de 25.06), sendo o respectivo regime jurídico estabelecido hoje pelo DL 128/2014, de 29.08).

Houve muito tempo de o incluir no Código Comercial, diploma que já sofreu alterações de 2008 até hoje.

De qualquer modo, mesmo aceitando como mera hipótese de trabalho que o alojamento local é objectivamente um acto de comércio, o acórdão recorrido parece lavrar numa enorme confusão.

Na verdade, o facto de a recorrente ceder onerosamente a sua fracção mobilada a turistas constituir um acto de comércio não significa que na fracção se exerça o comércio, pois a cedência destina-se à respectiva habitação.

A fracção é um mero objecto do contrato supostamente comercial, não sendo a alegada actividade comercial da recorrente exercida na fracção.

O artº. 1422.º n.º 2 alínea c) do CC veda aos condóminos dar à respectiva fracção uso diverso do fim a que é destinada.

Uma imobiliária, quando celebra contratos de arrendamento das fracções que administra, pratica actos de comércio, mas o fim das mesmas não tem que ser o comércio, podendo ser a habitação, comércio ou indústria, em consonância com o que consta do respectivo título constitutivo da propriedade horizontal.

Não se mostra, assim, violado o conteúdo do título constitutivo da propriedade horizontal, o fim a que se destina a fracção."

13.2.3 - Está assim confirmada a identidade do quadro jurídico subjacente às decisões em confronto.

14 - Outros requisitos da admissão do RUJ

14.1 - Não se revela obstaculizador da contradição de decisões o facto de no acórdão recorrido estarmos perante acção declarativa e no acórdão fundamento a questão ter sido suscitada em providência cautelar de suspensão de deliberação do condomínio.

14.2 - Não se revela obstaculizador da contradição de decisões o facto de no acórdão recorrido existirem referências ao regulamento do condomínio e demonstração de neste existirem indicações de a fracção cuja utilização em alojamento local (AL) é questionada ser destinada a habitação, nada se indicando sobre o regulamento de condomínio no acórdão fundamento (nem quanto à existência, nem quanto ao conteúdo).

14.3 - Não se revela obstaculizador da contradição de decisões o facto de no acórdão recorrido o Réu, proprietário da fracção autónoma, ter cedido a sua utilização à sua mãe, sendo esta quem registou o alojamento local (e parece ter sido quem o explorou).

14.4 - A contradição de decisões é directa e não meramente implícita.

15 - Nas decisões em confronto decidiu-se, em sentido contrário, pelo menos nas seguintes questões:

15.1 - A questão b), no contexto dos acórdãos em confronto, aparece como relevante apenas para efeito de fundamentação da questão principal - em obiter dictum - o que justifica que a mesma não seja abarcada pelo âmbito do recurso de Uniformização interposto, que assim apenas se reporta à questão a).

15.2 - Face à exposta oposição de entendimentos jurisprudenciais, verifica-se a necessidade de clarificar se o regime do art.º1422.º, n.º 2, al. c), do Código Civil (CC), em conjugação com o regime do artigo 1418.º e as regras específicas do Alojamento Local impedem que se proceda a AL de fracção de propriedade horizontal com indicação de destino "habitação" no título constitutivo da propriedade horizontal, eventualmente reforçado por idêntica menção no regulamento do condomínio, pelo que o recurso deve ser admitido e conhecido o seu objecto.

De Direito

16 - Conforme decorre do exposto anteriormente, a questão do alojamento local a realizar em fracção autónoma de edifício constituído em propriedade horizontal, quando a referida fracção se encontra destinada a habitação - maxime com indicação dessa finalidade igualmente no regulamento do condomínio - tem sido questão jurídica debatida e sobre a qual é possível identificar, pelo menos, três orientações diversas: a do acórdão recorrido, a do acórdão fundamento, ou uma posição a que apelidaremos de intermédia.

A questão consiste em saber se o exercício da actividade de alojamento local, regulada pelo Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29-08, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23-04, em fracção autónoma destinada a habitação, segundo menção constante do título constitutivo da propriedade horizontal do prédio em que esta se integra, nos termos do artigo 1418.º, n.º 2, alínea a), do Código Civil, constitui ou não uso diverso do fim a que essa fracção é destinada, vedado aos condóminos, nos termos e para os efeitos do preceituado no artigo 1422.º, n.º 2, alínea c), do mesmo Código.

17 - Os contornos do regime da propriedade horizontal e do regime do alojamento local mais relevantes para efeitos do presente recurso são aqui considerados pressupostos - sendo escusada a sua repetição - tornando-se apenas essencial algumas notas, na medida em que o acórdão recorrido fez a análise dos indicados regimes em termos sobejamente desenvolvidos, evitando-se a necessidade da sua transcrição por se encontrar devidamente publicitado (cf. 2.2.1., 2.2.2., 2.2.3. e 2.2.4.).

A alteração legislativa ao regime da propriedade horizontal, empreendida pela Lei n.º 8/2022, de 10 de Janeiro, não alterou as disposições legais pertinentes para a resolução da situação em análise, nem aditou elementos relativos ao alojamento local.

Essas notas de relevo essencial são as que se seguem (acompanhando-se o sentido e modo de expressar da decisão recorrida, em grande medida).

O instituto da propriedade horizontal, previsto e regulado nos artigos 1414.º a 1438.º-A do Código Civil (CC), estabelece e reconhece na propriedade horizontal uma forma especial de propriedade imobiliária urbana, caracterizada pela atribuição aos seus titulares de direitos de propriedade singular e exclusiva sobre cada uma das fracções autónomas que integram o prédio urbano e de compropriedade sobre as partes comuns do mesmo, em incindível conexão recíproca, o que determina que o gozo pleno e exclusivo do direito de propriedade singular sobre cada uma das fracções autónomas, modelado no artigo 1305.º do CC, tenha de suportar restrições específicas requeridas pela ordem unitária do conjunto imobiliário em que essas fracções se integram.

A constituição válida da propriedade horizontal depende da verificação dos parâmetros e requisitos legais a que está sujeita, como são os previstos, quanto ao seu objeto, no artigo 1415.º do mesmo Código, e as prescrições respeitantes à construção urbanística e respectiva utilização constantes, nomeadamente, do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU)(1).

Da conjugação destes regimes resulta que a existência de licença de utilização para um determinado uso de certa fracção não visa propriamente estabelecer as condições específicas ou sectoriais para o exercício de cada tipo de actividade económica que neles se pretenda instalar, mas tão só que se indica o fim, como categoria de utilização genérica ou aberta, no quadro dos usos urbanísticos dominantes admissíveis para cada zona territorial.

Por isso é admissível a utilização com sentidos complementares ou mistos, face ao indicado, sem necessidade de alteração das autorizações de utilização emitidas (cf. artigo 62.º do RJUE).

O alojamento local (AL), no quadro destas licenças, é compatível com o destino genérico "habitação" dado a um prédio urbano em regime de propriedade horizontal e às suas fracções autónomas no respectivo projecto de construção e atestado na subsequente autorização de utilização, o que também é compatível com o seu uso para a instalação de alojamento local, em face do disposto no artigo 6.º, n.º 1, alínea a), do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29-08.

Ainda assim, isso não invalida que se tenham de conjugar as regras civilistas com o regime urbanístico e de cariz administrativo e que, em consequência, a par do destino do prédio ou das suas fracções autónomas fixado no projecto de construção e na autorização de utilização, o título constitutivo da propriedade horizontal contenha a menção do fim a que se destina cada fracção autónoma ou parte comum (cf. alínea a) do n.º 2 do artigo 1418.º do CC) de âmbito mais restrito do que aquele que consta do projecto ou da licença de utilização.

Na verdade, o título constitutivo pode conter proibições de os condóminos praticarem quaisquer actos ou actividades (cf. artigo 1422.º, n.º 2, alínea d), 1.ª parte, do CC) e pode do regulamento do condomínio que seja, porventura, inserido naquele título, constar a disciplina do uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas.

Também posteriormente à constituição da propriedade horizontal pode ser proibida a prática de actos ou de actividades mediante deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição (cf. parte final da alínea d) do n.º 2 do citado artigo 1422.º).

No entanto, tanto a menção do fim a que se destina cada fracção autónoma ou parte comum, como as específicas proibições de prática de actos ou actividades constantes do título constitutivo, de regulamento do condomínio nele inserido ou de deliberação posterior nos termos referidos, devem ser compatíveis com o fim do prédio ou das suas fracções fixado no projeto e atestado na autorização de utilização, sob pena de nulidade (cf. n.º 3, parte final, do mencionado artigo 1418.º do CC).

Nessa medida, aquela menção e as aludidas proibições constituem modos de delimitar ou restringir, por via negocial, o destino ou o uso das fracções autónomas ou das partes comuns, desde que tais delimitações ou proibições não desvirtuem o conteúdo essencial dos direitos de propriedade abrangidos.

Não menos relevante é o efeito de publicidade que resulta da conjugação dos regimes indicados com as regras do registo predial, em que a delimitação do fim e as restrições de utilização das fracções autónomas e das partes comuns, porque objeto do registo, adquirem eficácia externa e oponibilidade generalizada (cf. artigos 2.º, n.º 1, alíneas b) e v), e 95.º, n.º 1, alíneas r) e z), do Código de Registo Predial), da qual decorre ainda que o fim ou destino das fracções autónomas configurado no título constitutivo assegura, antecipadamente, aos potenciais adquirentes delas o conteúdo dos direitos de propriedade singular e de compropriedade que lhe são inerentes.

É por isso de acompanhar a posição afirmada no acórdão recorrido quando diz: "Em suma, as sobreditas delimitações do fim e proibições do uso das frações autónomas incorporadas no estatuto condominial não se confundem com as menções genéricas de destino e uso urbanísticos das mesmas constantes do projeto de construção e da autorização de utilização, devendo antes ser interpretadas na sua função económico-social de definição do conteúdo dos direitos de propriedade singular incidentes sobre essas frações em conexão com os direitos de compropriedade sobre as partes comuns."

Por via destas afirmações, se conclui que o destino de certa fracção autónoma mencionado no título constitutivo da propriedade horizontal e constante do respectivo registo predial é o de ser usada para habitação como centro da vida doméstica, ainda que a licença de utilização se reporte a uma menção genérica de "habitação", não é lícito concluir que qualquer utilização da fracção que comporte pernoitar ou descansar, independente do modo como ela ocorre ou se organiza, deve ser lícita, segundo as regras civilistas indicadas.

E é aqui que o alojamento local surge como potencialmente causador de problemas de compatibilidade entre o regime administrativo e o regime civilista da propriedade horizontal, pois de acordo com este será em função do destino ou fim decorrente da propriedade horizontal que importa aferir o âmbito de tutela traçado no artigo 1422.º, n.º 2, alínea c), do CC, que confere a cada condómino o direito de se opor a que qualquer das fracções dos restantes condóminos seja usada para fim diverso do que lhe é destinado no estatuto da propriedade horizontal.

Porque o "fenómeno hoje designado por "alojamento local" traduz-se numa realidade sócio-económica que tem vindo a desenvolver-se a partir de 2008 e, de forma exponencial, desde 2014, abrindo um pujante segmento de mercado, em especial na esfera da oferta turística, propiciador de proventos bem mais rentáveis do que os auferidos pela via do tradicional mercado imobiliário urbano de venda e arrendamento habitacional(2)" (citação do acórdão recorrido), originando uma pressão da crescente de procura turística no mercado português, muitos proprietários de prédios urbanos procederam à sua afectação ao mercado de alojamento local, respondendo ao repto de oportunidade económica surgida, e que também mereceu por parte do legislador uma atenção especial, com a criação de regras específicas dirigidas à referida mudança.

Através do Decreto-Lei n.º 39/2008, de 07-03, foi introduzido no nosso ordenamento jurídico o "alojamento local", originalmente tendo por objectivo fundamental consagrar um novo regime jurídico disciplinador da instalação, exploração e funcionamento dos empreendimentos turísticos, situação que veio a modificar-se com a aprovação do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29-08, momento em que o AL se autonomiza do regime dos empreendimentos turísticos, passando a ter um regime diferenciado e próprio, mas ainda assim com um enquadramento social e económico que marca o seu estatuto.

Este Decreto-Lei n.º 128/2014 foi modificado pelo Decreto-Lei n.º 62/2015, de 23-04, sem particular relevo para o caso dos autos, e veio a sofrer novas alterações pela Lei n.º 62/2018, de 22-08 (e ainda pela Lei n.º 71/2018, de 31 de Dezembro e pelo Decreto-Lei n.º 9/2021, de 29 de Janeiro, ambos sem repercussão no caso dos autos).

Porque a situação de facto a que se reporta o acórdão recorrido ocorreu no domínio da vigência temporal do Decreto-Lei n.º 128/2014, será esta a lei aplicável, ainda que as soluções introduzidas devam ser tidas em conta para efeitos de interpretação do regime anterior à modificação, nomeadamente na parte que podem trazer aportações interpretativas à lei anterior e à questão da sua conjugação com o regime civilista (que consideramos serem sobretudo as seguintes: artigo 4.º, n.º 2, alínea b), e n.º 4(3); artigo 6.º, números 9 e 10(4).

17.1 - Em defesa da posição adoptada no acórdão recorrido diz-se - em citação do aí exposto:

"- O regime do alojamento local constante do Decreto-Lei n.º 39/2008, de 07/03, e depois do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29/08, este na sua versão originária, não contém nenhuma disposição normativa que contemple a proteção dos direitos dos condóminos perante a instalação de estabelecimentos de alojamento local em fração autónoma destinada a habitação por parte de outro condómino. Como também não contém nenhuma disposição que possa ser tida como derrogatória da tutela desses direitos conferida pelo regime da propriedade horizontal disciplinado pelo CC.

• Só com a Lei n.º 62/2018, de 22-08, que alterou o Decreto-Lei n.º 128/2014, é que passou a ser exigível, para efeitos de registo desses estabelecimentos, a apresentação com a comunicação prévia com prazo de ata da assembleia de condóminos a autorizar a instalação de "hostels" e se passou a admitir a faculdade de ser apresentada ao órgão municipal competente deliberação fundamentada, aprovada por mais de metade da permilagem do edifício, a comprovar a prática reiterada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo ou afetem o descanso dos condóminos, com vista a eventual cancelamento do registo por decisão desse órgão.

• Esse mecanismo dirigido à proteção do condomínio, que não dos condóminos, previsto no artigo 9.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 128/2014, na redação dada pela Lei n.º 62/2018, traduz-se num meio alternativo de tutela administrativa, para efeitos de cancelamento, até ao máximo de um ano, do registo de estabelecimento de alojamento local, insuscetível de substituir os meios de tutela cível dos direitos privados dos condóminos alicerçada na reserva de jurisdição consagrada nos artigos 20.º, n.º 1, e 202.º, n.º 1 e 2, da Constituição.

• Das inovações introduzidas pela Lei n.º 62/2018 não se afigura resultar disposições normativas que impliquem a derrogação ou compressão dos meios de tutela cível dos condóminos constantes do estatuto da propriedade horizontal plasmado no CC, nomeadamente, do previsto na alínea c) do n.º 2 do respetivo artigo 1422.º

• O conceito de habitação como destino de fração autónoma mostra-se qualitativamente distinto do conceito de utilização da mesma para alojamento local, já que o gozo de uma fração habitacional tem uma envolvência personalizada e de tendencial estabilidade do usuário com a coisa, enquanto que o uso em sede de alojamento local por sucessivos e diversos utilizadores, transitórios, é volúvel e disseminado, um e outro com repercussões qualitativamente diferenciadas no meio inter-habitacional ou condominial em que se desenvolvem.

• A atividade de exploração de alojamento local, tal como se encontra regulada no Decreto-Lei n.º 128/2014, reveste natureza comercial.

• A menção do fim das frações autónomas, embora de génese negocial, sendo objeto do registo a que se encontram sujeitas nos termos dos artigos 2.º, n.º 1, alíneas b) e v), e 95.º, n.º 1, alíneas r) e z), do Código de Registo Predial, integram o estatuto do condomínio, assumindo natureza real com eficácia erga omnes, para além do conteúdo típico dos direitos reais inerente ao numerus clausus estabelecido no artigo 1306.º do CC.

• Tratando-se de uma menção facultativa de quem constitui a propriedade horizontal, mal se compreenderia que aquela menção fosse uma mera reedição da indicação constante do projeto construtivo ou da autorização de utilização.

• Terá, em princípio, de traduzir algo de mais útil, mormente associado à sua função de servir de parâmetro ao conteúdo dos direitos inerentes ao estatuto condominial, devendo o seu âmbito ser encarado neste contexto e não como simples expressão do uso urbanístico do prédio.

• Nessa medida, o sentido normal do destino "habitação" para qualquer potencial adquirente das referidas frações não poderá deixar de ser o de que a sua função económico-social é a de servir de fogos ou de residência para pessoas e agregados familiares, proporcionando-lhes o sossego, a tranquilidade, a segurança e o conforto requeridos por qualquer economia doméstica, num envolvente espaço comum instrumental desse tipo de convivência coletiva."

(fim de citação).

Adicionalmente ainda se poderia considerar que esta orientação tem em seu favor dois argumentos: i) a possibilidade de haver alteração do título constitutivo e do regulamento do condomínio no sentido de permitir o alojamento local; ii) a prevalência da autonomia da vontade no que respeita à limitação das actividades passíveis de serem exercidas na fracção autónoma, face à introdução de uma permissão normativa de sua realização que não regula especificamente, nem altera o regime da propriedade horizontal.

17.2 - Em contraposição com esta argumentação, os defensores da posição oposta - também acolhida no acórdão fundamento - aduzem:

• A alteração legal ao regime do alojamento local operada pela Lei n.º 62/2018, de 22 de Agosto - artigo 9, n.os 2 e 3 do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de Agosto, permitindo à assembleia de condóminos adoptar deliberação em que se opõe ao exercício da actividade de alojamento local em fracções autónomas, por mais de metade da permilagem do edifício, fundamentando a deliberação na prática reiterada e comprovada de actos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de actos que causem incómodo e afectem o descanso dos condóminos; esta deliberação será adoptada e inscrita em acta, da qual é dado conhecimento ao presidente da Câmara Municipal territorialmente competente, que pode cancelar o alojamento local;

• A alteração legal ao regime do alojamento local operada pela Lei n.º 62/2018, de 22 de Agosto, mesmo para quem defendesse que o alojamento local não era compatível com o fim "habitação", sendo proibido, a mudança legal vem indiciar uma menor protecção dos condóminos, pois na nova lei a matéria passa a estar sujeita a deliberação maioritária da assembleia de condóminos, em contraposição com uma protecção absoluta anterior por contrariedade ao fim;

• O Projecto de lei dos deputados do partido do Governo (PS) - Projeto de Lei n.º 524/XII - , abandonado, em que se propunha exigir como condição de registo do alojamento local, cópia de deliberação da assembleia de condóminos autorizando o titular da exploração do estabelecimento de AL a exercer a actividade naquele local, exigência que vinha justificada com a indicação de os conceitos de habitação e alojamento local serem realidades diferentes; de o conceito de habitação estar associado ao centro de organização da vida pessoal dos sujeitos; a de as fracções destinadas a habitação assim adquiridas fundarem uma expectativa dos seus adquirentes de serem um núcleo residencial, sem perturbações inerentes ao alojamento local (destinatários são turistas; ocupações de carácter transitório (segundo estatísticas, até 3 dias); comportamento dos destinatários diverso do habitual no dia-a-dia, nomeadamente em horários, barulhos e respeito pelo sossego dos outros; grande rotatividade dos alojados; possíveis sentimentos de insegurança criados nos "habitantes" do prédio; possíveis acréscimos de despesas para o condomínio, perante maior desgaste resultante do aumento de utilização);

• Há uma opção legal subjacente - no sentido de não impedir em absoluto e previamente o alojamento local em prédios constituídos em propriedade horizontal, com fracções habitacionais, admitindo-se a reacção dos condóminos à utilização como alojamento local em certas circunstâncias consideradas prejudiciais para os condóminos;

• a alteração legal ao regime do alojamento local operada pela Lei n.º 62/2018, de 22 de Agosto, cujo art.º4.º, n.º 4, exige autorização do condomínio para instalação de AL na modalidade hostel, quando esta venha a coexistir com fim "habitação";

• Os usuários do alojamento local fazem do espaço um uso habitacional;

• Tratando-se de alojamento local de pequena dimensão, há paralelismo entre o alojamento local e as regras do arrendamento que autorizam os arrendatários habitacionais a ter hóspedes (até ao limite de 3 - artigo 1093.º, n.º 1, alínea b) e n.º 3 do CC), celebrando contrato de hospedagem em que faculta o gozo da coisa (uma parte, em regra quarto) e presta serviços, tipicamente limpeza e tratamento de roupas;

• Há diferença entre modalidades de alojamento local, nas quais se integram "quartos" (até 3 unidades) e estabelecimentos de hospedagem (quarto integrado em fracção autónoma e que, em certas situações, pode ser um "hostel"), além dos apartamentos e das moradias, o que deve relevar;

• Há possibilidade de o regulamento do condomínio proibir a realização de AL nas fracções, com indicação inequívoca de que não é permitida a sua utilização para esse fim (como é exemplo a situação a que o STJ foi chamada a pronunciar-se no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 7/11/2019, Processo 25192/16.3T8PRT.P1.S1);

• Ainda que se reconheça o campo de intervenção autónomo da licença de utilização (de âmbito público) face ao fim indicado no título constitutivo da propriedade horizontal (de âmbito privado), é de admitir que este possa limitar a utilização mais vasta permitida pela licença;

• Conceito de alojamento vs. conceito de habitar - alojar está contido em habitar, embora envolva algo mais - quem se aloja vem pernoitar, dormir, descansar

17.3 - Num sentido menos extremado encontra-se uma posição intermédia, que parte da seguinte ideia: é defensável a existência de uma posição que admita apenas certo exercício de alojamento local nas fracções destinadas a habitação, excluindo-se outras.

17.4 - Na jurisprudência do STJ a dicotomia tem-se ficado pela adesão ora à posição do acórdão recorrido [Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 7/11/2019, Processo 25192/16.3T8PRT.P1.S1 e Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 23/1/2020, Processo n.º 24471/16.4T8PRT.P1.S1 (ACÓRDÃO RECORRIDO)], ora à do acórdão fundamento [Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 28.03.2017, Processo n.º 12579/16.0T8LSB.L1.S1, (ACÓRDÃO FUNDAMENTO), tendência que se confirma ocorrer ainda nos Tribunais da Relação (Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 20.10.2016, Processo n.º 12579/16.0T8LSB.L1.S1; Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 27.04.2017, Processo n.º 13721/16.7T8PRT.P1; Acórdão do Tribunal da Relação de Porto, de 11-04-2018, Processo n.º 24471/16.4T8PRT.P1; Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 15.09.2016, Processo n.º 4910/16.5T8PRT-A.P1; Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 10-01-2019, Processo n.º 25192/16.3T8PRT.P1; Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, de 2/9/2019), todos disponíveis em https://dgsi.pt.

17.5 - As posições indicadas têm tido, maior ou menor, reflexo na doutrina, sendo vários os estudos e autores que sobre o tema se têm pronunciado, entre os quais se indicam os seguintes:

ii) Favorável à posição do acórdão fundamento - Aristides Rodrigues de Almeida, "A actividade de exploração de estabelecimentos de alojamento local", Revista Electrónica de Direito, 2017 (n.º 3), disponível em file:///C:/Users/MJ02385/Downloads/Artigo%20Aristides%20Almeida%20.pdf, mas com nuances em outra publicação ("A actividade de exploração de estabelecimentos de alojamento local", Revista Electrónica de Direito, 2017, quando aceita o alojamento local em moldes semelhantes à permissão legal de indústrias domésticas (artigos 1092.º e 1093.º CC), mas já não quando o alojamento local apresente um nível de organização da actividade próximo da actividade comercial (atendendo ao nível de afectação de meio ou recursos e exemplificando com alojamento local que muna a fracção de espaço para receber turistas, com horário de funcionamento ao público, fornecimento de refeições, alimentação ou outros serviços executados na fracção); Miguel Fernandes Freitas - "ALOJAMENTO LOCAL EM APARTAMENTOS DA (DES)NECESSIDADE DE AUTORIZAÇÃO DOS CONDÓMINOS", Ipso Jure - Abril 2017, disponível em https://www.oa.pt/upl/%7B123518e7-9a01-4ba3-97bb-9d5ff0712551 %7D.pdf; Rui Pinto Duarte, Curso de Direitos Reais, 4.ªed (revista e aumentada), Princípia, 2020, págs. 161 a 166; ISABEL MENERES CAMPOS, Anotação ao acórdão STJ de 28 de março de 2017 (alojamento local): acórdão do Supremo Tribunal de Justiça (6.ª Secção) de 28.3.2017, P. 12579/16.0T8LSB.L, Cadernos de Direito Privado, N.º 58 (abr.-jun. 2017), p. 42-5.

iii) Favorável à posição intermédia - os que entendem não ser permitido o AL na modalidade de "hostel", mas já o aceitam em outras modalidades - conforme nos dá nota ANA TAVEIRA DA FONSECA, "Comentário ao artigo 1422.º do CC", Comentário ao Código Civil, Vol. Direito das Coisas, UCEditora, 2021, p. 454-456, podendo ser exemplo a posição suavizada de Aristides Rodrigues de Almeida (Cf. supra).

17.6 - Não menos relevantes são as análises doutrinais reportadas ao AL e seu confronto com outros institutos, ou que explicitam os contornos do seu regime jurídico, para as quais se reclama atenção, nomeadamente, através da seguinte bibliografia: Maria Olinda Garcia, "Arrendamento de curta duração a turistas: um (impropriamente) denominado contrato de Alojamento Local", Revista Electrónica de Direito, 2017 (n.º 3), disponível em https://cije.up.pt/pt/red/edicoes-anteriores/2017-nordm-3/arrendamento-de-curta-duracao-a-turistas-um-impropriamente-denominado-contrato-de-alojamento-local/; Januário da Costa Gomes, "Notas soltas sobre a relação entre o «proprietário» e o «hóspede» no alojamento local", I Congresso do Alojamento Local, Almedina, 2020; ANA TAVEIRA DA FONSECA, "Comentário ao artigo 1422.º do CC", Comentário ao Código Civil, Vol. Direito das Coisas, UCEditora, 2021, p. 454-456.