Decret del 5-10-2011 d’aprovació de la modificació del Reglament urbanístic

La reparcel·lació es pot aprovar per dur a terme totes les operacions expressades en l’apartat anterior, operant una transformació material i jurídica de les finques, o es pot limitar a actuar com a instrument de distribució de les despeses a càrrec dels propietaris de l’àmbit reparcel·latori.

Quan els comuns o el Govern siguin titulars de béns patrimonials, s’integren en la comunitat reparcel·latòria en qualitat de propietaris i gaudeixen dels mateixos drets i estan subjectes als mateixos deures que la resta de propietaris de la unitat d’actuació.

Les bases d’actuació esmentades han de contenir, com a mínim, les determinacions següents:

El valor de les finques s’ha de fixar segons els criteris que, mitjançant acord unànime, estableixin els propietaris afectats. Amb l’objectiu de facilitar la determinació dels drets, es pot adoptar la superfície de les finques com a expressió del seu valor relatiu en aquells àmbits on no es donin factors que afectin la proporcionalitat superfície-valor. En cas que no hi hagi acord unànime dels propietaris afectats sobre altres criteris, el valor de les finques aportades s’ha de determinar mitjançant els criteris establerts en el títol V d’aquest Reglament.

Les plantacions, les obres, les edificacions i les instal·lacions existents que no es puguin conservar així com els drets reals, servituds i drets personals constituïts sobre les finques que s’hagin d’extingir pel fet de ser incompatibles amb el planejament es valoraran amb independència del sòl i d’acord amb els criteris establerts en el títol V d’aquest Reglament i amb les tècniques pericials específiques en funció de la naturalesa del bé que es valori. El seu import s’abonarà al propietari en concepte de despeses d’urbanització.

Les despeses de supressió dels elements que no es puguin conservar i dels drets que s’hagin d’extingir s’han de tenir en compte en la valoració de les finques aportades.

S’han d’adjudicar, quan sigui viable, parcel·les corresponents a la finca originària. En cas contrari, s’ha de procurar que les parcel·les que s’adjudiquin estiguin situades en el lloc més proper possible a les finques primitives.

Si en la unitat d’actuació hi ha finques edificades conforme al planejament, no poden ser objecte de nova adjudicació, i se’n conserven les titularitats primitives, sense perjudici de les compensacions econòmiques que siguin necessàries per compensar les diferències d’adjudicació.

No es poden adjudicar com a finques independents superfícies de terrenys que siguin inferiors a la parcel·la mínima edificable o que no tinguin la configuració i les característiques adequades per a la seva edificació de conformitat amb la planificació.

Quan l’escassa quantia dels drets d’alguns dels propietaris no permeti que se’ls adjudiquin parcel·les independents, se’ls ha d’adjudicar una part pro indiviso de les parcel·les resultants.

Les adjudicacions de les noves parcel·les s’ha d’ajustar per defecte; s’ha de procurar que no superi els 10% dels drets i en cap cas es faran adjudicacions que excedeixin el 15% dels drets. Les diferències d’adjudicació són objecte de compensació en metàl·lic.

Les superfícies adjudicables que quedin sobrants com a conseqüència dels ajustaments de les adjudicacions per defecte es poden adjudicar pro indiviso a tots els propietaris amb defecte d’adjudicació, a fi d’eliminar o reduir la quantia de les indemnitzacions per diferències d’adjudicació.

En el cas que el Pla parcial no sigui promogut per la totalitat dels propietaris de la unitat d’actuació, la reparcel·lació incorporarà les compensacions d’aprofitament de sòl i urbanístic, entre propietaris promotors i no promotors, establertes a l’article 64.2.

A manca d’un altre criteri adoptat per acord unànime dels propietaris, les despeses d’urbanització es distribueixen entre els propietaris en proporció al valor de les finques adjudicades en la reparcel·lació, i incorporant, si escau, les compensacions d’aprofitament de sòl i urbanístic, entre propietaris promotors i no promotors, establertes a l’article 64.2.

La incorporació d’empreses promotores o urbanitzadores a l’associació de promoció urbanística i el règim de les seves aportacions s’ha de fer en els termes que lliurement es convinguin. En el cas que aquestes empreses participin en la reparcel·lació, i els hagin de ser adjudicades parcel·les en contraprestació per les seves aportacions en obra d’urbanització, els terrenys aportats i adjudicats s’han de valorar pels criteris que s’assenyalen en el títol V d’aquest Reglament, amb l’acord dels propietaris promotors i de les empreses urbanitzadores respecte als valors estimatius de referència Ve, Vc, Vu i Va. Tanmateix, s’admet qualsevol altre procediment que compti amb l’acord de tots els propietaris promotors i dels urbanitzadors.

Les determinacions del projecte de reparcel·lació s’han de reflectir en els corresponents plànols descriptius de la situació anterior de les finques i de la nova situació resultant de l’equidistribució, la reparcel·lació i la urbanització i els plànols esmentats s’han d’adjuntar a l’escriptura pública en què es formalitzi el Conveni d’urbanització que s’aprova conjuntament amb el Pla parcial o especial.

En el cas que el Pla parcial no sigui promogut per la totalitat dels propietaris de la unitat d’actuació, el projecte de reparcel·lació incorporarà les compensacions d’aprofitament de sòl i urbanístic, entre propietaris promotors i no promotors, establertes a l’article 64.2.

Quan la reparcel·lació sigui simplement econòmica i tingui per objecte determinar les indemnitzacions substitutòries entre els propietaris de sòl urbà consolidat i/o la distribució de les despeses de la urbanització pendents en els polígons d’actuació delimitats en sòl urbà consolidat, la tramitació del projecte de reparcel·lació se sotmet al procediment regulat a l’article 103 d’aquest Reglament

Quan entre les finques antigues i les noves parcel·les hi hagi una correspondència exacta i s’operi la subrogació real, les titularitats existents sobre les finques antigues s’han d’entendre referides, sense solució de continuïtat, a les noves finques, sense perjudici de l’extinció dels drets i càrregues que no siguin compatibles amb el planejament. Quan no hi hagi una correspondència exacta entre les finques adjudicades i les antigues, l’acord d’aprovació de la reparcel·lació constituirà el títol d’adquisició originària en favor dels adjudicataris.

Les finques adjudicades queden gravades, amb caràcter real, al pagament del saldo del compte de liquidació del projecte de reparcel·lació que cada una tingui assignat. Aquesta afectació té caràcter preferent respecte a qualsevol altra càrrega, àdhuc de tipus hipotecari, llevat que es tracti de crèdits tributaris a favor del Govern, i s’extingeix amb la certificació del comú d’haver fet efectiu el compte de la liquidació definitiva de la reparcel·lació.

Els saldos endeutats pels propietaris es consideren deutes líquids dels adjudicataris enfront dels comuns, que els poden exigir, si escau, per via executiva.

Els saldos endeutats pels adjudicataris es poden compensar mitjançant la cessió de terrenys edificables valorats d’acord amb els criteris establerts en el títol V d’aquest Reglament.

La liquidació definitiva de la reparcel·lació es produeix un cop finalitzada la urbanització de la unitat d’actuació o sector que s’ha reparcel·lat. Dins dels tres mesos següents a la finalització de les obres, l’associació de promoció urbanística ha de redactar la liquidació definitiva de la reparcel·lació i elevar-la al comú perquè, en cas de conformitat, doni audiència a tots els interessats per un termini de 15 dies i dicti el decret d’aprovació de la liquidació definitiva amb les modificacions que estimi oportunes. Els propietaris disconformes poden impugnar el decret d’aprovació de la liquidació definitiva mitjançant recurs d’alçada davant de la Comissió Tècnica d’Urbanisme.

Si l’associació de promoció urbanística no redacta la liquidació definitiva de la reparcel·lació dins del termini establert en aquest precepte, el comú ha de requerir l’associació de promoció urbanística esmentada perquè ho faci dins dels tres mesos següents, amb l’advertiment que, en cas d’incompliment, el comú formularà directament la liquidació definitiva.

El comú pot requerir els propietaris de la unitat d’actuació de gestió directa perquè en el termini de sis mesos es constitueixin en associació de promoció urbanística amb la finalitat de formular, dins dels sis mesos següents, el projecte de reparcel·lació econòmica.

Independentment del procediment regulat en els apartats 1. i 2. precedents, a criteri del Comú en sòl urbà consolidat, en sol urbà no consolidat o en sòl urbanitzable, si es donen les condicions fixades a l’article 119.4.b) de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, el deure de cessió obligatòria i gratuïta de sòl destinada a espais lliures, equipaments comunitaris o serveis públics pot ser satisfeta mitjançant l’abonament al Comú de l’equivalent econòmic del sòl de cessió, en els termes regulats en aquest Reglament.

Un cop aprovat, els propietaris han d’elevar el projecte de reparcel·lació al comú, amb les al·legacions que hagin formulat els propietaris que no hagin participat en la formulació del projecte, perquè verifiqui la seva conformitat amb les previsions del planejament i amb les prescripcions legals i reglamentàries aplicables.

Si el projecte obté la conformitat del comú, aquest l’ha de sotmetre a informació pública per un termini de 30 dies i, a la vista de les al·legacions, dicta el decret d’aprovació o de denegació. El decret d’aprovació del projecte de reparcel·lació vincula tots els propietaris de la unitat d’actuació, hagin participat o no en la formulació del projecte i amb independència de la seva conformitat o disconformitat. Els propietaris opositors poden impugnar el decret d’aprovació mitjançant recurs d’alçada davant de la Comissió Tècnica d’Urbanisme.

L’aprovació de la reparcel·lació determina la transferència als comuns, amb ple domini i lliures de càrregues, dels terrenys que el Pla d’ordenació i urbanisme parroquial hagi destinat a espais lliures, equipaments comunitaris o serveis públics de cessió obligatòria i gratuïta. Així mateix, l’aprovació de la reparcel·lació determina que les finques quedin gravades, amb caràcter real, al pagament del saldo del compte de liquidació del projecte de reparcel·lació que cada una tingui assignat. Aquesta afectació te caràcter preferent respecte a qualsevol altra càrrega, àdhuc de tipus hipotecari, llevat que es tracti de crèdits tributaris a favor del Govern i s’extingirà amb la certificació del comú d’haver fet efectiu el compte de la liquidació definitiva de la reparcel·lació.

Als efectes civils pertinents, una volta aprovat el projecte de reparcel·lació que tingui per objecte la determinació de la indemnització substitutòria que correspon als propietaris dels terrenys destinats a espais lliures, equipaments comunitaris i serveis públics de cessió obligatòria i gratuïta als comuns, els propietaris interessats i el comú han d’elevar a escriptura pública el projecte de reparcel·lació acompanyat d’una còpia del decret d’aprovació i dels plànols descriptius dels terrenys objecte d’indemnització compensatòria i de la seva transmissió al comú.

En els polígons d’actuació per completar la urbanització que es delimitin en les unitats d’actuació de sòl urbà consolidat de gestió directa, l’edificació està condicionada a:

Dins dels sis mesos següents a la delimitació del polígon, el comú pot requerir els propietaris perquè dins del termini que determini l’acord comunal, els propietaris que representin tres quartes parts de la superfície del polígon es constitueixin en associació de promoció urbanística amb la finalitat d’executar les obres d’urbanització pendents i de distribuir equitativament el seu cost mitjançant el corresponent projecte de reparcel·lació, que han de formular i elevar al comú per a la seva tramitació dins del termini que estableixi l’acord comunal, a comptar des de la constitució de l’associació de promoció urbanística. El procediment i règim d’aprovació han de ser els mateixos que els establerts en els apartats 1, 2 i 3 de l’article 103 d’aquest Reglament.

L’aprovació de la reparcel·lació determina que les finques quedin gravades, amb caràcter real, al pagament del saldo del compte de liquidació del projecte de reparcel·lació que cada una d’elles tingui assignat. Aquesta afectació te caràcter preferent respecte a qualsevol altra càrrega, àdhuc de tipus hipotecari, llevat que es tracti de crèdits tributaris en favor del Govern i s’extingirà amb la certificació del comú d’haver fet efectiu el compte de la liquidació definitiva de la reparcel·lació.

Els propietaris de les finques veïnes compreses en el polígon d’actuació estan obligats, d’acord amb el que disposa l’article 119.3 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme, a cedir proporcionalment el terreny necessari fins que la parcel·la assoleixi la superfície mínima exigida. El propietari cessionari està obligat a abonar als propietaris cedents la compensació econòmica pertinent. A aquestes efectes, el comú o el propietari afectat, si el procediments s’inicia a instància de part, han d’elaborar un projecte de regularització que ha de contenir els documents següents:

El projecte de regularització de finques ha de ser aprovat inicialment pel comú, notificat als propietaris interessats i sotmès a informació pública perquè en el termini de 30 dies els propietaris afectats i qualsevol veí pugui efectuar les al·legacions que consideri adients. Complerts aquests tràmits i a la vista de les al·legacions formulades el comú ha de dictar el decret d’aprovació o de denegació. El decret d’aprovació del projecte de regularització vincula tots els propietaris afectats amb independència de la seva conformitat o disconformitat. Els propietaris opositors poden impugnar el decret d’aprovació mitjançant recurs d’alçada davant de la Comissió Tècnica d’Urbanisme.

Als efectes civils pertinents, una volta aprovat el projecte de regularització, els propietaris interessats i el comú han d’elevar a escriptura pública el projecte, acompanyat d’una còpia del decret d’aprovació i dels plànols descriptius dels nous límits de les parcel·les i de la seva titularitat.

Documentació que cal presentar La sol·licitud ha d’anar acompanyada de la presentació de la documentació següent per duplicat:

Condicions d’atorgament de la llicència de parcel·lació La llicència de parcel·lació només es pot atorgar quan prèviament s’hagi aprovat el planejament que n’autoritzi la urbanització i que determini les característiques que han de tenir les parcel·les edificables.

L’execució s’ha d’efectuar d’acord amb les determinacions d’execució aprovades de forma simultània a l’aprovació del Pla parcial i amb compliment dels terminis establertes en el Pla d’etapes previst pel Pla parcial. S’exceptuen de l’obligació d’execució immediata els propietaris dels plans parcials aprovats a l’empara de l’article 110 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme amb la finalitat d’obtenir la garantia d’aprofitament urbanístic prevista en els articles 34 a 36 de la Llei esmentada.

L’associació de promoció urbanística es constitueix per escriptura pública en els terminis fixats a l’article 110.6, i és la responsable de l’execució de les obres d’urbanització.

Els propietaris de terrenys compresos en els polígons d’actuació delimitats en les unitats d’actuació de sòl urbà consolidat de gestió directa estan obligats a executar i satisfer el cost de totes les obres necessàries perquè els terrenys tinguin els serveis urbanístics requerits pel Pla d’ordenació i urbanisme parroquial per assolir la condició de solars.

L’associació de promoció urbanística respon davant del comú, en nom dels propietaris promotors i, si és el cas, de les empreses promotores i urbanitzadores que hagin de participar en el procés d’execució, del compliment del seu deure d’urbanitzar.

L’associació de promoció urbanística es regeix pel que disposin els seus Estatuts, els quals s’han d’aprovar conjuntament amb el Pla parcial. Els Estatuts han de regular, com a mínim, els aspectes següents:

Correspon a l’associació de promoció urbanística:

Els acords que adopti l’associació són susceptibles de recurs de reposició davant de la mateixa associació i de posterior recurs d’alçada davant del comú.

L’associació de promoció urbanística és constituïda per escriptura pública, en un termini màxim de tres mesos comptats des de la data d’aprovació del Pla parcial, excepte en el cas que els propietaris que han promogut el Pla parcial no tinguin interès a executar-lo de manera immediata i es limitin a obtenir la garantia d’aprofitament urbanístic que els reconeixen els articles 34 a 36 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme.

Quan els propietaris que hagin promogut el Pla parcial no tinguin interès a executar-lo de manera immediata i es conformin a obtenir la garantia d’aprofitament urbanístic que els reconeixen els articles 34 a 36 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme pel fet d’haver formalitzat la cessió gratuïta als comuns dels terrenys destinats a vials i del percentatge de terrenys destinats a espais lliures, equipaments comunitaris i serveis públics, el comú pot, si escau, executar la vialitat i la resta dels sistemes locals mitjançant l’aprovació del projecte d’urbanització corresponent. En aquest cas, els costos d’execució són repercutibles entre els propietaris en la forma que determini el projecte de reparcel·lació i el conveni d’urbanització aprovats amb el Pla parcial. Els propietaris poden sol·licitar que el pagament de les despeses d’execució s’ajorni fins al moment en què procedeixin a l’edificació. En aquest cas, l’import de les despeses s’incrementa amb l’IPC anual, tal com preveu l’article 116.c) de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme.

En el cas que els propietaris promotors del Pla parcial optin per tramitar i aprovar simultàniament el Pla parcial i el projecte d’urbanització, regeixen les prescripcions següents:

L’associació de promoció urbanística pot exigir als propietaris afectats el pagament de quantitats a compte de les despeses d’urbanització, les quals no poden excedir de les inversions previstes en els propers sis mesos.

L’associació de promoció urbanística pot acceptar, en funció de les seves previsions de despesa, que els propietaris abonin algunes quotes d’urbanització mitjançant terrenys edificables d’un valor equivalent.

Si els propietaris no satisfan les quotes d’urbanització o no aporten, si escau, els terrenys per materialitzar la seva contribució en espècies, dins dels terminis fixats, l’associació de promoció urbanística ho ha de comunicar al comú perquè ho reclami per la via executiva.

La recepció definitiva de les obres s’ha de produir al cap d’un any de la recepció provisional. Els propietaris de la unitat d’actuació assumeixen els deures de conservació de la urbanització fins a la recepció definitiva.

L’execució s’ha d’efectuar d’acord amb les determinacions d’execució aprovades de forma simultània a l’aprovació del Pla especial i amb compliment dels terminis establerts en el Pla d’etapes previst pel Pla especial.

Els comuns i el Govern han d’assumir, d’acord amb el que disposa l’article 108 de la Llei d’ordenació i urbanisme parroquial, part de les obres d’urbanització únicament si són titulars de terrenys patrimonials destinats a usos diferents dels esmentats a l’article 33 de la referida Llei.

L’execució de les obres està subjecta a l’aprovació prèvia dels projectes d’urbanització corresponents.

Els propietaris han d’abonar al Comú les quotes d’urbanització quan manifestin interès d’executar, totalment o en part, els treballs d’urbanització restants previstos al Pla especial, d’acord als termes de l’article 116.c) de la Llei general d’ordenació i urbanisme parroquial, o bé quan sol·licitin una llicència de construcció en la parcel·la que els hagi correspost, en el cas que no hagin format part del grup promotor de les obres d’urbanització restants. Tant en un cas com en l’altre el cost de les despeses d’urbanització s’ha d’incrementar amb l’IPC anual, conforme disposa l’article 116 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme.

Els propietaris poden optar entre efectuar el pagament de les quotes d’urbanització en metàl·lic o mitjançant terrenys edificables d’un valor equivalent al del cost de la urbanització al seu càrrec.

Els propietaris poden optar per abonar al Comú les quotes d’urbanització corresponents a les obres executades per la Corporació Local, abans dels terminis fixats a l’apartat 2.

Si els propietaris no satisfan les quotes d’urbanització o no aporten els terrenys per materialitzar la seva contribució en espècies, dins dels terminis fixats, el comú ha de reclamar-les per la via executiva.

Si no hi ha acord entre els propietaris afectats, els criteris esmentats s’apliquen en els procediments de reparcel·lació, de conformitat amb el que estableix la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme i aquest Reglament.

Quan, per inexistència de valors comparables, no sigui possible l’aplicació del mètode indicat en l’apartat anterior, el valor del sòl no urbanitzable s’ha de determinar mitjançant el mètode de capitalització de les rendes reals o potencials del sòl, i d’acord amb el seu estat en el moment de la valoració.

Es consideren compresos en el rendiment rústic el rendiment agrícola, el forestal, el ramader, el cinegètic i qualsevol altre de semblant.

Entre els rendiments de què una finca sigui naturalment susceptible, poden estimar-se els resultats de transformacions que puguin operar-se amb els mitjans normals, tant mecànics com tècnics o de capital, existents per al desenvolupament de l’explotació agrària i conduents al màxim aprofitament de la fertilitat de la terra, però no els hipotèticament resultants d’una suposada aplicació de mitjans extraordinaris.

El rendiment brut o renda de la terra per determinar el valor inicial d’un predi o unitat de cultiu és el que s’obtingui en deduir del valor del producte mitjà real o potencial dels cinc anys anteriors, les quantitats corresponents a despeses directes o indirectes d’explotació més el benefici del cultivador o la renda de l’empresari. La xifra obtinguda amb aquesta operació es capitalitza al tipus d’interès que es determini estimativament en funció dels rendiments que es considerin normals en el tipus de finca de què es tracti.

En cap cas no es poden prendre en consideració valors o rendiments que tinguin relació directa o indirecta amb la possible utilització urbana dels terrenys.

En els supòsits d’inexistència o pèrdua de vigència del valor bàsic de repercussió referit en l’apartat anterior, el valor de repercussió a aplicar a l’aprofitament unitari s’ha d’obtenir per taxació pericial realitzada pel mètode residual que s’estableixi en aquest apartat.

Els criteris que assenyala l’article 120 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme intervenen en la determinació del valor del sòl de la manera següent:

Quan en sòl urbà consolidat no s’atribueixi cap aprofitament urbanístic a un terreny privat, l’aprofitament a tenir en compte als únics efectes de la seva valoració ha de ser la mitjana dels aprofitaments dels terrenys que formin part de la unitat d’actuació en què està inclòs.

El valor a considerar corresponent a la seva situació real ha de ser el més gran dels següents:

En el cas que es tracti d’edificis o construccions existents en terrenys no urbanitzables que hagin de ser objecte d’expropiació, el seu valor incrementa el valor de la finca, llevat que es pugui considerar implícit en la capitalització dels rendiments de les activitats agrícoles, ramaderes o altres de caràcter rural existents o possibles.

En el cas que es tracti d’edificis o construccions existents en terrenys urbans o urbanitzables, el seu valor incrementa el valor de la finca quan aquests edificis o construccions puguin mantenir-se i integrar-se a l’ordenació proposada pel planejament.

En la determinació de les indemnitzacions arrendatàries s’han d’utilitzar criteris estimatius i cal tenir en compte les circumstàncies següents:

Quan circumstàncies reals i alienes a especulacions originin variacions notòries en el mercat de terrenys o en la situació econòmica general, s’han de revisar els preus justos, d’ofici o a petició de qualsevol propietari afectat.

Com a factors de base per revisar les valoracions, a més dels índexs oficials de variació dels preus, cal considerar especialment els següents: