LegalizeLey 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo
CAPÍTULO V. Normas de aplicación directa
Artículo 69. Normas de aplicación directa.
De conformidad con el articulo 10.2 del Real Decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el cual se aprueba el Texto refundido de la Ley del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones se adaptarán, en lo básico, al ambiente en que estuviesen situadas, y a este efecto:
Las construcciones en lugares inmediatos o que formen parte de un grupo de edificios de carácter artístico, histórico, arqueológico típico o tradicional deberán armonizar con el mismo, o cuando, sin existir conjuntos de edificios, hubiera alguno de gran importancia o calidad de los caracteres indicados.
En los lugares de paisaje abierto y natural, sea rural o marítimo, o en las perspectivas que ofrezcan los conjuntos urbanos de características histórico-artísticas, típicos o tradicionales y en las inmediaciones de las carreteras y caminos de trayecto pintoresco, no se permitirá que la situación, la masa, la altura de los edificios, los muros y los cierres o la instalación de otros elementos, limiten el campo visual para contemplar las bellezas naturales, romper la armonía del paisaje o desfigurar la perspectiva propia del mismo.
El planeamiento urbanístico, cuando defina la ordenación, deberá tener en cuenta lo fijado en el apartado anterior.
TÍTULO III. Gestión y ejecución del planeamiento
CAPÍTULO I. Disposiciones generales
Artículo 70. Esferas de actuación pública y privada.
Corresponde a la administración pública la dirección y el control de la ejecución del planeamiento urbanístico. La actividad de ejecución corresponde a las administraciones públicas o a la iniciativa privada según el sistema de gestión que se determine y de conformidad con lo establecido en esta ley.
Artículo 71. Presupuestos y modalidades de la ejecución.
Las actuaciones en suelo urbano y en suelo urbanizable directamente ordenado requieren la previa aprobación del plan general. En el resto del suelo urbanizable solo se podrá actuar previa aprobación del plan parcial del sector correspondiente.
Se exceptúa de lo anterior la ejecución de los sistemas generales o la de algunos de sus elementos, que estén previstos en suficiente grado de detalle en instrumentos de ordenación territorial o en el plan general.
La ejecución del planeamiento se efectuará:
Mediante actuaciones directas para la ejecución de los sistemas generales o de alguno de sus elementos en todas las clases de suelo.
Mediante actuaciones aisladas en suelo urbano.
Mediante actuaciones urbanísticas en suelo urbano y urbanizable.
Artículo 72. Instrumentos de la ejecución.
La ejecución material de las actuaciones se llevará a cabo mediante proyectos de urbanización y proyectos de dotación de servicios o de obras ordinarias.
Los proyectos de urbanización tienen por objeto el desarrollo integral de las obras de urbanización derivadas de las determinaciones de la ordenación detallada definida por los instrumentos de planeamiento y:
No podrán contener determinaciones sobre ordenación ni régimen del suelo y de la edificación.
Deberán detallar y programar las obras que comprendan con la precisión necesaria para que puedan ser ejecutadas por personal técnico competente distinto de la persona autora del proyecto.
No podrán modificar las previsiones del instrumento de planeamiento que desarrollan, sin perjuicio de que puedan efectuar las adaptaciones exigidas por la ejecución material de las obras.
Deberán respetar las condiciones de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas reguladas en la legislación sectorial.
Los ayuntamientos aprueban inicialmente y definitivamente los proyectos de urbanización siguiendo la tramitación establecida en el artículo 80.4 de esta ley. Sin embargo, la audiencia a las personas interesadas solo es preceptiva en el caso de proyectos de iniciativa privada. Una vez aprobado inicialmente el proyecto, se debe solicitar un informe a los organismos públicos y establecer un plazo de un mes para que las empresas de suministro de servicios afectadas se pronuncien sobre el proyecto.
Las personas promotoras de urbanizaciones de iniciativa particular deben constituir, antes del comienzo de las obras, las garantías exigidas reglamentariamente, que en defecto de regulación expresa serán del 6% del presupuesto de las obras.
Los proyectos de dotación de servicios o de obras ordinarias, tienen por objeto el desarrollo de aspectos parciales de la urbanización derivados de las determinaciones de los instrumentos de planeamiento y estarán sujetos a las limitaciones anteriores.
Los proyectos a los que se refieren los dos apartados anteriores deberán resolver las conexiones de los servicios que se implanten con los generales preexistentes y justificar que estos tienen la dotación o la capacidad suficiente.
Artículo 73. Ámbitos de las actuaciones.
Los ámbitos de las actuaciones para la ejecución directa de los sistemas generales y de las actuaciones aisladas serán los afectados por estas actuaciones.
Las actuaciones urbanísticas se llevarán a cabo mediante unidades de actuación, que se delimitarán de forma que permitan el cumplimiento conjunto de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización de la totalidad de su superficie.
Las unidades de actuación podrán ser discontinuas y afectar a todas las clases de suelo.
No podrán delimitar unidades de actuación inmediatas a terrenos de cesión obligatoria y gratuita sin incluir en ellas la parte correspondiente de los indicados terrenos, ni definir unidades de actuación dentro de un mismo sector de suelo urbanizable entre las que haya diferencias de aprovechamiento superiores al 15%.
Artículo 74. Delimitación de las unidades de actuación.
Los ámbitos de las unidades de actuación podrán ser definidos por los planes generales, planes parciales y planes especiales.
El ayuntamiento podrá modificar o suprimir la delimitación de las unidades previstas en los instrumentos de planeamiento, así como realizar su primera delimitación cuando estos instrumentos no la contengan, de acuerdo con el siguiente procedimiento:
Una vez aprobada inicialmente la delimitación, se someterá el expediente al trámite de información pública durante un plazo de veinte días, mediante anuncio en el «Butlletí Oficial de les Illes Balears» y en la correspondiente dirección o punto de acceso electrónico municipal. También se dará audiencia a las personas propietarias afectadas durante idéntico plazo.
La aprobación definitiva de la delimitación se pronunciará sobre las alegaciones presentadas. Si se hubiera de producir un aumento o una disminución de la superficie del ámbito superior en un 10% respecto a la propuesta inicial, de forma previa a la aprobación definitiva se deberá repetir el trámite de audiencia a las personas propietarias afectadas.
La eficacia de la delimitación aprobada se diferirá hasta la publicación del acuerdo de aprobación definitiva en el «Butlletí Oficial de les Illes Balears». Asimismo, la delimitación aprobada se publicará en la correspondiente dirección o punto de acceso electrónico municipal y se comunicará al Archivo de Urbanismo de las Illes Balears y al consejo insular correspondiente.
Artículo 75. Obtención de terrenos.
La obtención de los terrenos necesarios para la ejecución de las determinaciones del planeamiento se efectuará mediante:
Cesión obligatoria y gratuita resultante de la equidistribución.
Cesión en virtud de convenio urbanístico.
Cesión gratuita a los efectos de cumplir la condición de solar del artículo 30 de esta ley.
Adquisición por expropiación, compra o permuta.
La obtención de los terrenos a que el apartado 1.a) anterior se refiere podrá efectuarse de forma anticipada a la aprobación del instrumento de equidistribución, mediante su ocupación directa.
CAPÍTULO II. Sistemas de actuación
Artículo 76. Sistemas de actuación.
La ejecución directa de los sistemas generales y las actuaciones aisladas se efectuará mediante expropiación, salvo que esta resulte innecesaria por pertenecer los terrenos afectados al dominio público.
La ejecución de las actuaciones urbanísticas se realizará mediante el sistema de reparcelación en cualquiera de sus modalidades o el sistema de expropiación.
Las modalidades del sistema de reparcelación son:
Compensación.
Cooperación.
La administración actuante elegirá el sistema de actuación aplicable y su modalidad según las necesidades y los medios económico-financieros con los que cuente, la colaboración de la iniciativa privada y otras circunstancias que concurran, dando preferencia al sistema de reparcelación, en la modalidad de compensación, salvo cuando razones de urgencia o necesidad exijan la expropiación.
Cuando el planeamiento no precisara el sistema, su determinación se llevará a cabo con la delimitación de la unidad de actuación. Si las personas propietarias que representen el 50% de la superficie total de la unidad de actuación solicitan, en el trámite de información pública del procedimiento para su delimitación, la aplicación de la modalidad de compensación, la administración lo acordará previa audiencia de las demás personas propietarias de la unidad de actuación.
En todo caso procederá la aplicación del sistema de expropiación o de cooperación cuando la Junta de Compensación o, en su caso, la persona propietaria única de todos los terrenos de la unidad de actuación incumpla las obligaciones inherentes a la modalidad de compensación.
La modificación o el primer señalamiento del sistema y la modalidad de actuación se efectuará mediante el trámite previsto en el artículo 74 anterior.
En el sistema de reparcelación resultará siempre factible formular la reparcelación voluntaria, que podrá ir acompañada de procedimientos específicos para la ejecución material de la urbanización siempre que esta se efectúe a cargo de las personas propietarias afectadas.
Artículo 77. Gastos de urbanización a cargo de las personas propietarias y derecho de realojamiento.
En los costes de urbanización que deban sufragar las personas propietarias afectadas se comprenden los siguientes conceptos:
Las obras de vialidad, saneamiento, suministro de agua y energía eléctrica, alumbrado público, arbolado y jardinería, que estén previstas en los planes y proyectos y que sean de interés para el sector o la unidad de actuación, sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los gastos de instalación de las redes de suministro de agua y energía eléctrica con cargo a las empresas que presten los servicios, salvo la parte que deban contribuir las personas usuarias según la reglamentación de aquellos.
Las indemnizaciones procedentes por el derribo de construcciones, destrucción de plantaciones, obras e instalaciones que exija la ejecución de los planes, así como las indemnizaciones por el traslado forzoso de actividades.
El coste de los planes parciales, proyectos de urbanización y proyectos de compensación o de reparcelación.
Los gastos de formalización y de inscripción en los registros públicos correspondientes de los acuerdos y de las operaciones jurídicas derivados de los instrumentos de gestión urbanística, así como los gastos de gestión, debidamente justificadas, de acuerdo con los principios de proporcionalidad y de no enriquecimiento injusto.
Las indemnizaciones procedentes por la extinción de derechos reales o personales, de acuerdo con la legislación aplicable en materia de valoraciones.
Los gastos generados para la efectividad del derecho de realojo.
El pago de estos costes podrá realizarse, previo acuerdo con las personas propietarias interesadas, cediendo estas gratuitamente y libres de cargas terrenos edificables en la proporción que se estime suficiente para compensarlas.
Son gastos de urbanización que tienen que ser asumidas por las personas propietarias como carga individualizada de los terrenos correspondientes, y que no son a cargo del conjunto de la comunidad de reparcelación, las siguientes:
Los gastos necesarios para preparar los terrenos para ejecutar las obras de urbanización cuando la preparación mencionada exija actuaciones desproporcionadas como consecuencia de las acciones u omisiones de las personas propietarias correspondientes. A estos efectos, son acciones u omisiones que suponen actuaciones no asumibles por la comunidad de reparcelación las obras, las instalaciones, los movimientos de tierras, los vertidos, las extracciones de áridos, las alteraciones topográficas y morfológicas y cualquier otra variación objetiva de los terrenos que se hayan ejecutado sin las licencias, órdenes o autorizaciones administrativas o sin ajustarse a ellas. Este régimen también se tiene que aplicar cuando las obras de preparación de los terrenos sean consecuencia de las obligaciones impuestas a las personas propietarias de suelo por la normativa relativa a suelos contaminados, o del incumplimiento de la obligación de llevar a la práctica programas de restauración impuestos por las licencias o autorizaciones otorgadas, así como cuando esta obligación se haya impuesto por resolución administrativa dictada por la administración competente de acuerdo con la legislación sectorial que sea de aplicación.
Las indemnizaciones que correspondan por la extinción de arrendamientos y otros derechos personales que se hayan constituido con posterioridad a la aprobación inicial del proyecto de reparcelación o del planeamiento. Estos gastos tienen que ser asumidos por las personas propietarias otorgantes de los contratos de que se trate.
En el desarrollo de las modalidades del sistema de actuación urbanística por reparcelación, se reconoce el derecho de realojo a favor de las personas ocupantes legales de viviendas que constituyan su residencia habitual, siempre que cumplan las condiciones exigidas por la legislación protectora y siempre que, en el caso de ser propietarias, no resulten adjudicatarias de aprovechamiento urbanístico o de una indemnización substitutoria, equivalente o superior a una edificabilidad de uso residencial en régimen libre sin urbanizar, superior al doble de la superficie máxima establecida por la legislación de vivienda de protección pública.
Corresponde a la comunidad de reparcelación la obligación de hacer efectivo el derecho de realojo y de indemnizar a las persones ocupantes legales afectadas por los gastos de traslado y de alojamiento temporal hasta que se haga efectivo este derecho.
Se tienen que poner a disposición de las personas ocupantes legales afectadas viviendas con las condiciones de venta o alquiler vigentes para los de protección pública, dentro de los límites de superficie propios de la legislación protectora, para hacer efectivo el derecho de realojo. Cuando la persona ocupante lo es en virtud de un derecho real, se tiene que ofrecer el acceso a la nueva vivienda en virtud del mismo título. Si la ocupación tiene lugar en virtud de un derecho personal, el realojo se produce en virtud del mismo derecho y con idéntica duración que la correspondiente al título originario.
El derecho de realojo se hace efectivo en el mismo ámbito de actuación, excepto en los supuestos en que no sea posible por razón de las tipologías edificatorias o los usos previstos o, excepcionalmente, por otras causas debidamente justificadas. En estos casos, rige el criterio de mayor proximidad a la ubicación originaria. Incluye, si procede, el derecho al alojamiento transitorio o su equivalente económico, en condiciones análogas a las de la vivienda originaria, mientras no se haga efectivo el realojo.
Artículo 78. Obligaciones y cargas.
Las obligaciones y cargas de las personas propietarias del suelo a que se refiere este capítulo son objeto de distribución justa entre ellas, junto con los beneficios derivados del planeamiento, en la forma que libremente convengan mediante la reparcelación.
El incumplimiento de las obligaciones y cargas impuestas por esta ley habilita a la administración competente para expropiar los terrenos afectados. Asimismo, en los casos de incumplimiento puede aplicarse la vía de apremio.
CAPÍTULO III. La reparcelación
Artículo 79. La reparcelación.
La reparcelación es un sistema de actuación que consiste en la agrupación de fincas comprendidas en el ámbito de una actuación urbanística para su nueva división ajustada al planeamiento, con adjudicación de las parcelas resultantes a las personas interesadas en proporción a sus respectivos derechos, y a la administración los terrenos y las parcelas que le corresponden de acuerdo con esta ley y el planeamiento.
La reparcelación tiene por objeto distribuir justamente los beneficios y las cargas de la ordenación urbanística, regularizar la configuración de las fincas y situar su aprovechamiento en zonas aptas para la edificación de acuerdo con el planeamiento.
La reparcelación también podrá ser simplemente económica cuando sus efectos se limiten a la determinación de las indemnizaciones sustitutorias que procedan entre las personas afectadas.
Tendrá este carácter, salvo que la totalidad de las personas propietarias afectadas decidan otra cosa, la que se efectúe en ámbitos de suelo urbano con la edificación consolidada en más de dos tercios de la superficie apta para la edificación y en los que la ordenación prevista mantenga la estructura parcelaria existente y no prevea la demolición de los edificios salvo en los casos singulares en que resulte necesario para la obtención de dotaciones.
Artículo 80. Procedimiento.
El expediente de reparcelación se entiende iniciado con la aprobación definitiva de la delimitación del sector o la unidad de actuación urbanística a ejecutar por este sistema, o bien por la del instrumento de planeamiento urbanístico que contenga esta delimitación.
La iniciación del expediente de reparcelación conlleva, sin necesidad de declaración expresa, la suspensión del otorgamiento de licencias de parcelación y edificación en el ámbito de la actuación hasta que sea firme en vía administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelación.
Las personas peticionarias de licencias solicitadas con anterioridad a la fecha de iniciación del expediente de reparcelación tendrán derecho a ser indemnizadas en la forma señalada en el apartado 10 del artículo 50 de esta ley. Se podrán dejar sin efecto, previa la indemnización de daños y perjuicios que corresponda, las licencias concedidas con anterioridad a la fecha de iniciación del expediente que sean incompatibles con la ejecución del planeamiento.
El proyecto de reparcelación se formulará:
Por las personas propietarias interesadas que representen más del 50% de la superficie reparcelable, dentro de los tres meses siguientes a la aprobación de la delimitación del ámbito de la actuación.
Por el ayuntamiento o la entidad urbanística actuante, de oficio o a instancia de alguna de las personas propietarias afectadas, cuando estas no hubieran hecho uso de su derecho o no hubieran subsanado dentro del plazo que se les marcó los defectos que se hubieran apreciado en el proyecto que formulan.
Los proyectos redactados de oficio procurarán atenerse a los criterios expresamente manifestados por las personas interesadas en los tres meses siguientes a la aprobación de la delimitación de la unidad de actuación.
Los proyectos se someterán a información pública durante un mes, con citación personal de las personas interesadas, y serán aprobados por el ayuntamiento o, en su caso, por el órgano urbanístico que se subrogue en las competencias municipales.
Artículo 81. Proyecto de reparcelación.
El proyecto de reparcelación tendrá en cuenta los siguientes criterios:
El derecho de las personas propietarias será proporcional a la superficie de las parcelas respectivas en el momento de la aprobación de delimitación del ámbito de la actuación. No obstante, en los polígonos discontinuos será necesario tener en consideración la ponderación de la localización en la valoración de las fincas.
Los solares resultantes se valorarán con criterios objetivos y generales para todo el ámbito de acuerdo con su uso y volumen edificable y en función de la situación, las características, el grado de urbanización y el destino de las edificaciones.
Se procurará, siempre que sea posible, que las fincas adjudicadas estén situadas en un lugar próximo al de las antiguas propiedades de las mismas personas titulares.
Cuando la escasa cuantía de los derechos de algunas personas propietarias no permita que se les adjudiquen fincas independientes a todas ellas, los solares resultantes se adjudicarán en proindiviso a estos propietarios. Sin embargo, si la cuantía de estos derechos no llegara al 15% de la parcela mínima edificable, la adjudicación podrá sustituirse por una indemnización en metálico.
En todo caso, las diferencias de adjudicación serán objeto de compensación económica entre las personas interesadas, valorándose al precio medio de los solares resultantes.
Las plantaciones, obras, edificaciones, construcciones, instalaciones y mejoras que no puedan conservarse se valorarán con independencia del suelo y su importe se satisfará a la persona propietaria interesada, con cargo al proyecto en concepto de gastos de urbanización.
En ningún caso podrán adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable o que no reúnan la configuración y las características adecuadas para su edificación conforme al planeamiento.
No serán objeto de nueva adjudicación, conservando las propiedades primitivas, sin perjuicio de la regularización de linderos cuando fuere necesaria y de las compensaciones económicas que procedan:
Los terrenos edificados con arreglo al planeamiento.
Las fincas no edificadas de acuerdo con el planeamiento, cuando la diferencia en más o en menos, entre el aprovechamiento que les corresponda conforme al plan y el que correspondería a la persona propietaria en proporción a su derecho en reparcelación, sea inferior al 15% de este último.
En el suelo urbano, los derechos de las personas propietarias en la reparcelación se regularán por el valor de sus respectivas parcelas de acuerdo con lo dispuesto en la legislación básica estatal.
Artículo 82. Efectos del proyecto de reparcelación.
El acuerdo de aprobación del proyecto de reparcelación producirá los siguientes efectos:
Cesión de derecho al municipio en que se actúe, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria para su incorporación al patrimonio del suelo o su afectación conforme a los usos previstos en el plan.
Subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas.
Afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos inherentes a la modalidad de actuación correspondiente.
La eficacia del proyecto de reparcelación requiere la notificación de su aprobación definitiva a todas las personas titulares interesadas y la acreditación de que se debe proceder al pago o al depósito de las indemnizaciones correspondientes.
Artículo 83. Inscripción en el Registro de la Propiedad.
El organismo competente para la aprobación definitiva de un proyecto de reparcelación expedirá un certificado, de acuerdo con lo establecido en la legislación hipotecaria, para la inscripción del proyecto en el Registro de la Propiedad. En el certificado, además del acuerdo de aprobación definitiva, se hará constar el cumplimiento de las condiciones de eficacia que señala el artículo anterior y la firmeza en vía administrativa de la aprobación definitiva del proyecto.
En el supuesto de reparcelación voluntaria, la presentación de la escritura pública y el certificado del acuerdo de aprobación de la reparcelación son suficientes para la inscripción en el Registro de la Propiedad.
La situación física y jurídica de las fincas o de los derechos afectados por la reparcelación y la que resulte de ellos se reflejarán en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación hipotecaria en la forma que se determine.
Sección 1.ª Modalidad de compensación
Artículo 84. La Junta de Compensación.
En la modalidad de compensación, las personas propietarias se constituyen en Junta de Compensación, salvo que todos los terrenos pertenezcan a una sola persona titular, aportan los terrenos de cesión obligatoria, formulan el proyecto de reparcelación, y realizan a su cargo la urbanización en los términos y las condiciones que se determinen en el planeamiento o en el acuerdo aprobatorio de la modalidad.
La Junta de Compensación tendrá naturaleza administrativa, personalidad jurídica y propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines.
Una persona en representación de la administración actuante formará parte del órgano rector de la junta en todo caso.
Las bases de actuación y los estatutos de la Junta de Compensación serán aprobados por la administración actuante. A tal efecto, las personas propietarias que representen más del 50% de la superficie total de la unidad de actuación presentarán a la administración actuante los correspondientes proyectos de bases y estatutos. El plazo para acordar sobre la aprobación inicial será de tres meses desde la presentación de la documentación completa.
Transcurrido este plazo sin que recaiga el acuerdo pertinente, el consejo insular correspondiente actuará por subrogación cuando así se solicite por las personas interesadas, y el plazo de aprobación inicial será el mismo que el señalado por la administración titular, desde la presentación de la solicitud ante el órgano insular.
Antes de la aprobación definitiva, se dará audiencia a las otras personas propietarias, por un plazo de quince días hábiles. Los estatutos y las bases se entenderán aprobados si transcurrieran tres meses desde su aprobación inicial, sin que, por la administración actuante o por el consejo insular correspondiente, se hubiera comunicado resolución expresa, supuesto en todo caso el cumplimiento del trámite de información pública.
Con sujeción a lo establecido en las bases de actuación se formulará por la junta el correspondiente proyecto de reparcelación. Para la definición de derechos aportados, la valoración de fincas resultantes, las reglas de adjudicación, la aprobación, los efectos del acuerdo aprobatorio y la inscripción del mencionado proyecto se estará a lo dispuesto para la reparcelación. Sin embargo, por acuerdo unánime de todas las personas afectadas pueden adoptarse criterios diferentes siempre que no sean contrarios a la ley o al planeamiento aplicable, ni lesivos para el interés público o de terceras personas.
Los acuerdos de la Junta de Compensación serán recurribles en alzada ante la administración actuante.
Artículo 85. Incorporación a la Junta de Compensación.
Las personas propietarias de la unidad de actuación que no hubieran tenido la condición de promotoras de la Junta de Compensación se pueden incorporar con igualdad de derechos y obligaciones a la Junta de Compensación, si no lo hubieran hecho en un momento anterior, en el plazo de un mes a partir de la notificación del acuerdo de aprobación de los estatutos de la junta. Si no lo hicieran, sus fincas serán expropiadas a favor de la Junta de Compensación, que tendrá la condición jurídica de beneficiaria.
Podrán también incorporarse a la junta las empresas urbanizadoras que hayan de participar con las personas propietarias en la gestión de la unidad de actuación.
Artículo 86. Transmisión de terrenos y de obras e instalaciones.
La transmisión al municipio correspondiente, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria y de las obras o instalaciones que deban ejecutar a su cargo las personas propietarias tendrá lugar por ministerio de la ley en el momento de la aprobación de la reparcelación mediante el proyecto correspondiente, en las condiciones que se determinen reglamentariamente.
Artículo 87. Potestades de la Junta de Compensación sobre las fincas.
La incorporación de las personas propietarias a la Junta de Compensación no presupone, salvo que los estatutos dispongan otra cosa, la transmisión a la misma de los inmuebles afectados a los resultados de la gestión común. En todo caso, los terrenos quedarán directamente afectados al cumplimiento de las obligaciones inherentes a la modalidad con anotación en el Registro de la Propiedad en la forma que se señale reglamentariamente.
Las juntas de compensación actuarán como fiduciarias con pleno poder dispositivo sobre las fincas pertenecientes a las personas propietarias miembros de aquellas, sin más limitaciones que las establecidas en los estatutos.
Artículo 88. Responsabilidad de la Junta de Compensación.
La Junta de Compensación será directamente responsable, ante la administración competente, de la urbanización completa de la unidad de actuación y, en su caso, de la edificación de los solares resultantes, cuando así se haya establecido.
Las cantidades adeudadas a la Junta de Compensación por sus miembros serán exigibles por vía de apremio, mediante petición de la junta a la administración actuante. Asimismo, la junta podrá recaudar de sus miembros, por delegación del municipio, las cuotas de urbanización por la vía de apremio, pudiendo formular contra las liquidaciones recurso de alzada ante el órgano competente del ayuntamiento.
El incumplimiento por los miembros de la junta de las obligaciones y cargas impuestas por esta ley habilita a la administración actuante para expropiar sus respectivos derechos a favor de la Junta de Compensación, que tendrá la condición jurídica de beneficiaria.
La disolución de una junta de compensación solo puede acordarse si:
Ha cumplido sus obligaciones y ha entregado las obras de urbanización, de conformidad con el proyecto aprobado.
La administración competente ha recibido los terrenos de cesión obligatoria y gratuita.
Se ha pagado el justiprecio, una vez firme a todos los efectos, si la junta es la beneficiaria de la expropiación.
Sección 2.ª Modalidad de cooperación
Artículo 89. Modalidad de cooperación.
En la modalidad de cooperación, las personas propietarias aportan el suelo de cesión obligatoria y la administración ejecuta las obras de urbanización con cargo a las mismas.
La aplicación de la modalidad de cooperación exige la reparcelación de los terrenos comprendidos en la unidad de actuación, salvo que esta sea innecesaria por resultar suficientemente equitativa la distribución de los beneficios y las cargas.
Podrán constituirse asociaciones administrativas de personas propietarias, bien a iniciativa de estas o por acuerdo del ayuntamiento, con el fin de colaborar en la ejecución de las obras de urbanización.
Cuando se trate de actuaciones de regeneración y renovación urbanas de las previstas en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, la administración actuante podrá sustituir a las personas titulares de los inmuebles asumiendo la facultad de edificar o de rehabilitarlos con cargo a estas.
Artículo 90. Distribución de las cargas de la urbanización.
Las cargas de la urbanización se distribuirán entre las personas propietarias en proporción al valor de las fincas que les sean adjudicadas en la reparcelación.
La administración actuante podrá exigir a las personas propietarias afectadas el pago de cantidades a cuenta de los gastos de urbanización. Estas cantidades no podrán exceder del importe de las inversiones previstas para los próximos seis meses a contar desde el requerimiento que se haga a las personas propietarias. En caso de incumplimiento, la administración podrá acudir a la vía de apremio.
La administración actuante podrá asimismo, cuando las circunstancias lo aconsejen, convenir con las personas propietarias afectadas un aplazamiento en el pago de los gastos de urbanización.
CAPÍTULO IV. Sistema de expropiación
Artículo 91. Sistema de expropiación.
El sistema de expropiación se aplicará por unidades de actuación completas y comprenderá todos los bienes y derechos incluidos en las mismas.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, la expropiación forzosa podrá aplicarse para la ejecución directa de los sistemas generales o la de alguno de sus elementos, o para realizar actuaciones aisladas en suelo urbano.
Artículo 92. Relación de personas propietarias y descripción de los bienes o derechos afectados.
La delimitación de las unidades de actuación por el sistema de expropiación, cuando no se contenga ni resulte del instrumento de planeamiento, deberá ir acompañada de una relación de personas propietarias y de una descripción de los bienes o derechos afectados, redactadas de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de expropiación forzosa.
Si no se actúa por unidades de actuación completas, la aplicación de la expropiación forzosa para la ejecución de los sistemas generales o de alguno de sus elementos o para realizar actuaciones aisladas en suelo urbano, exigirá la formulación de la relación de personas propietarias y la descripción de bienes y derechos a que se refiere el apartado anterior, que deberá ser aprobada por el organismo expropiante, previa la apertura de un periodo de información pública por un plazo de veinte días.
Artículo 93. Construcciones sobre la superficie del área delimitada.
Sobre la superficie comprendida en el área delimitada a efectos expropiatorios no se podrá realizar ninguna construcción ni modificar las existentes, salvo en casos concretos y excepcionales, previa autorización expresa del organismo expropiante, que, si no es el ayuntamiento, lo comunicará a este a efectos de la concesión de la oportuna licencia.
Artículo 94. Procedimiento.
El expropiante podrá optar entre seguir la expropiación individualmente para cada finca o aplicar el procedimiento de tasación conjunta de acuerdo con lo dispuesto en el título VI de esta ley y lo que reglamentariamente se disponga en desarrollo de esta.
Artículo 95. Liberación de bienes en el sistema de expropiación.
En la aplicación del sistema de expropiación, la administración expropiante puede liberar, excepcionalmente y mediante la imposición de las condiciones oportunas, determinados bienes de propiedad privada o patrimoniales de las administraciones públicas y otras entidades públicas.
La liberación de la expropiación se puede conceder de oficio o a instancia de parte, cuando, por razones de interés público relacionadas con la importancia de las obras de urbanización y, en su caso, de la edificación que se debe llevar a cabo, o en virtud de otras circunstancias que lo hagan aconsejable, la administración expropiante estime oportuna la adopción de esta medida, y esta última sea compatible con los intereses públicos que legitimen la actuación.
Las solicitudes se pueden formular durante el período de información pública del proyecto de tasación conjunta, así como en cualquier momento anterior o posterior hasta el pago y la toma de posesión.
Si la administración expropiante estima justificada la petición de liberación, señalará, mediante una propuesta de resolución, los bienes afectados por la liberación, las condiciones, los términos y la proporción en que estos deben vincularse a la gestión urbanística, y las obligaciones que deben asumir las personas titulares como consecuencia de esta vinculación. Se deben fijar también los requisitos exigibles para garantizar su participación en la ejecución del planeamiento. La propuesta se someterá a información pública por un plazo mínimo de veinte días y a audiencia de la persona beneficiaria, en su caso, así como de la propiedad, a los efectos de que se pronuncie sobre la aceptación de las condiciones mencionadas, también por un plazo mínimo de veinte días.
Si la propiedad acepta las condiciones fijadas, la administración expropiante, a la vista de las alegaciones formuladas, en su caso, por la persona beneficiaria y de las otras alegaciones que se hayan podido derivar de la información pública, debe dictar la resolución correspondiente, que se notificará a las personas interesadas y se publicará en el «Butlletí Oficial de les Illes Balears». En la adopción de esta resolución se debe tener en cuenta que:
Su eficacia requiere la aceptación expresa de las condiciones que imponga a la propiedad.
La resolución tiene que precisar los bienes o derechos afectados por la liberación, así como los términos y la proporción en que la persona titular deberá vincularse a la gestión urbanística y las garantías que se exijan, así como, en todo caso, la afectación de la finca al pago de las cargas de urbanización en los términos establecidos en esta ley.
Si la administración expropiante no es el ayuntamiento, la liberación requiere en todo caso su conformidad.
El incumplimiento por parte de la propiedad de los deberes urbanísticos fijados en la resolución de liberación determina la ejecución de las garantías y la utilización de la vía de apremio o bien la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad.
De acuerdo con lo que fija la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, no tiene el carácter de excepcional y puede ser acordada discrecionalmente por la administración actuante la liberación de la expropiación en actuaciones de rehabilitación edificatoria, regeneración y renovación urbanas, siempre que la persona propietaria liberada aporte garantías suficientes en relación al cumplimiento de las obligaciones que le correspondan.
CAPÍTULO V. Ocupación directa
Artículo 96. Ocupación directa.
Mediante la ocupación directa, la administración dispone de los terrenos destinados a sistemas y dotaciones públicas de cesión obligatoria incluidos en un ámbito sujeto a reparcelación antes de la aprobación definitiva de esta y previo reconocimiento del derecho de las personas propietarias afectadas a participar en esta reparcelación.
Para tramitar la ocupación directa es preciso:
Justificar su necesidad.
Observar el principio de publicidad.
Notificarla individualmente a las personas afectadas.
Otorgar el acta de ocupación y certificar el contenido, con la aplicación de las determinaciones de la legislación hipotecaria sobre esta materia.
Las personas propietarias de los terrenos ocupados tienen derecho a ser indemnizadas por los perjuicios causados por la ocupación anticipada y, además, al cabo de cuatro años del otorgamiento del acta de ocupación directa, si no se ha aprobado definitivamente el instrumento de reparcelación correspondiente, pueden advertir a la administración competente de su propósito de iniciar el expediente para determinar el justiprecio, de acuerdo con el artículo 131 de esta ley. En este supuesto, la administración actuante queda subrogada en la posición de las personas titulares originarias en el procedimiento de reparcelación posterior, y la fijación del justiprecio tendrá en cuenta los supuestos en que se produzca incumplimiento de deberes.
La ocupación directa se puede tramitar a partir de la publicación de la aprobación definitiva del instrumento que concrete el ámbito de la reparcelación en que las personas propietarias deben hacer efectivos sus derechos y obligaciones.
En el supuesto de ocupación directa, las personas titulares de otros bienes y derechos que sean incompatibles con la ocupación tienen derecho a la indemnización que corresponda por razón de la ocupación temporal, sin perjuicio de su participación ulterior en el expediente de reparcelación, mediante el reconocimiento administrativo pertinente.
Será de aplicación en los casos de ocupación directa el derecho de realojo en las condiciones y con los requisitos que prevé esta ley.
TÍTULO IV. Intervención en el mercado de suelo
CAPÍTULO I. Patrimonio público de suelo
Artículo 97. Clases y constitución de los patrimonios públicos de suelo.
La comunidad autónoma, los consejos insulares y los municipios deben constituir y ejercer la titularidad de los patrimonios públicos de suelo con las siguientes finalidades:
Crear reservas de suelo para actuaciones públicas.
Facilitar la ejecución de los instrumentos de planeamiento.
Conseguir una intervención pública en el mercado de suelo, de entidad suficiente para incidir eficazmente en la formación de los precios.
Garantizar una oferta de suelo suficiente con destino a la ejecución de viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública.
Proteger, conservar, mantener o mejorar el patrimonio cultural de las Illes Balears.
Actuaciones de preservación del suelo en situación rural, a favor de los espacios y bienes patrimoniales protegidos, el medio ambiente o el paisaje.
Los bienes y recursos que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 100 de esta ley, deban integrar legalmente los patrimonios públicos de suelo están sometidos al régimen que para ellos dispone este título, con independencia de que la administración titular no haya procedido aún a la constitución formal del correspondiente patrimonio.
Artículo 98. Naturaleza y registro de los patrimonios públicos de suelo.
Cada patrimonio público de suelo integra un patrimonio independiente separado con carácter general del restante patrimonio de la administración titular.
Las administraciones titulares de patrimonios públicos de suelo deberán llevar un registro de este, que tendrá carácter público, comprensivo, en los términos que se necesiten reglamentariamente, de los bienes integrantes y depósitos en metálico, las enajenaciones o cesiones de bienes y el destino final de los mismos.
Artículo 99. Gestión de los patrimonios públicos de suelo.
La gestión de los patrimonios públicos de suelo comprende todas las facultades necesarias para asegurar el cumplimiento de las finalidades previstas en el artículo 97 de esta ley. Cuando en un mismo municipio haya terrenos del patrimonio público de suelo pertenecientes a diferentes administraciones por su gestión se establecerán vías adecuadas de colaboración interadministrativa.
Artículo 100. Bienes y recursos integrantes de los patrimonios públicos de suelo.
Integran los patrimonios públicos de suelo:
Los bienes patrimoniales incorporados por decisión de la administración correspondiente.
Los terrenos y las construcciones obtenidos en virtud de las cesiones de edificabilidad media ponderada que comporten las actuaciones de transformación urbanística de acuerdo con lo previsto en los artículos 32 y 33 de esta ley, o los adquiridos con los ingresos derivados de la sustitución de estas cesiones por pagos en efectivo.
Los terrenos y las construcciones adquiridos por la administración para su incorporación al correspondiente patrimonio de suelo y, en todo caso, los que lo sean como consecuencia del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto previstos en esta ley.
Los ingresos derivados de la sustitución de las cesiones que correspondan a la participación de la administración en el aprovechamiento urbanístico por pagos en efectivo, en los términos previstos en la ley.
Los recursos derivados de su gestión y los bienes adquiridos con la aplicación de estos recursos.
Los ingresos obtenidos en virtud de la prestación compensatoria en suelo rústico y de las multas impuestas como consecuencia de las infracciones urbanísticas, sin perjuicio de deducir los gastos derivados de la gestión de los servicios de disciplina urbanística.
Artículo 101. Destino de los bienes integrantes de los patrimonios públicos de suelo.
Los terrenos y las construcciones que integran los patrimonios públicos de suelo deberán ser destinados, de acuerdo con su calificación urbanística:
En suelo residencial, preferentemente a la construcción de viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública. Justificadamente, a usos de interés social de acuerdo con lo que dispongan los instrumentos de ordenación urbanística.
En el resto de suelo, a usos de interés social de acuerdo con lo que dispongan los instrumentos de ordenación urbanística.
Los ingresos, así como los recursos derivados de la propia gestión de los patrimonios públicos de suelo, se destinarán:
Con carácter preferente, a la adquisición de suelo destinado a viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública.
A la conservación, mejora, ampliación, urbanización y, en general, gestión urbanística de los propios bienes del correspondiente patrimonio público de suelo.
A la promoción de viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública.
A otros usos de interés social.
Se entienden por usos de interés social, a efectos de este artículo, los relativos a la ejecución de actuaciones que tengan por finalidad la mejora, la conservación, el mantenimiento y la rehabilitación de la ciudad existente, preferentemente de zonas degradadas, así como la implantación de dotaciones o las mejoras de espacios naturales, el paisaje o los bienes inmuebles del patrimonio cultural.
Artículo 102. Disposición sobre los bienes de los patrimonios públicos de suelo.
Los bienes de los patrimonios públicos de suelo podrán ser:
Alienados mediante cualquiera de los procedimientos previstos en la legislación aplicable a la administración titular, salvo el de adjudicación directa, y preceptivamente mediante concurso cuando se destinen a viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública y a los usos previstos en la letra b) del apartado 1 del artículo anterior.
Cedidos gratuitamente o por precio que puede ser inferior al de su valor urbanístico cuando se destinen a viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública y a los usos previstos en la letra b) del apartado 1 del artículo anterior, directamente o mediante convenio establecido con ese fin, a cualquiera de las otras administraciones públicas territoriales, y a entidades o sociedades de capital íntegramente público.
Cedidos gratuitamente o por precio que puede ser inferior al de su valor urbanístico, para el fomento de viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública, a entidades sin ánimo de lucro, bien cooperativas o de carácter benéfico o social, mediante concurso.
Alienados mediante adjudicación directa dentro del año siguiente a la resolución de los procedimientos a que se refiere la letra a) o a la celebración de los concursos previstos en la letra c), cuando unos y otros hayan quedado desiertos, con sujeción en todo caso a los pliegos o a las bases por los que estos se hayan regido, si bien no podrán enajenarse por un precio inferior al de su valor urbanístico.
CAPÍTULO II. Derecho de superficie
Artículo 103. Derecho de superficie.
Las administraciones y otras entidades públicas, así como las personas particulares, pueden constituir el derecho de superficie en bienes de su propiedad o integrantes del patrimonio público de suelo correspondiente destinados a cualquiera de los usos permitidos por la ordenación urbanística, el derecho del cual corresponderá a la persona superficiaria.
La concesión del derecho de superficie por cualquier administración y otras entidades públicas y su constitución por las personas particulares gozará de los beneficios derivados de la legislación de viviendas de protección pública, siempre que se cumplan los requisitos que se establecen.
En cuanto a su régimen jurídico, se aplicará lo dispuesto en la legislación estatal.
CAPÍTULO III. Derechos de tanteo y retracto
Artículo 104. Delimitación de áreas.
A efectos de garantizar el cumplimiento de la programación del instrumento de planeamiento, incrementar los patrimonios públicos de suelo, intervenir en el mercado inmobiliario y, en general, facilitar el cumplimiento de los objetivos de aquél, los municipios podrán delimitar en cualquier clase de suelo áreas en las cuales las transmisiones onerosas de terrenos y edificaciones quedan sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por la administración actuante, por un plazo máximo de diez años, salvo que al delimitar el área se haya fijado otro menor.
La delimitación de las áreas a que se refiere el apartado anterior podrá efectuarse por el planeamiento urbanístico o mediante el procedimiento de delimitación de unidades de actuación.
Asimismo, se podrá sujetar a los derechos de tanteo y retracto la transmisión de inmuebles de determinadas características con el objetivo del apartado 1 y por el procedimiento del apartado 2 de este artículo, siempre que queden perfectamente identificados los inmuebles afectados.
Artículo 105. Notificación de transmisión.
Las personas propietarias de bienes incluidos en una de las áreas a que se refiere el artículo 104 de esta ley deberán notificar a la administración actuante la decisión de enajenar, con expresión del precio y la forma de pago proyectados y las restantes condiciones esenciales de la transmisión, a efectos del posible ejercicio del derecho de tanteo, durante un plazo de sesenta días desde que se haya producido la notificación.
Tendrá la consideración de transmisión onerosa a los efectos de lo dispuesto en este capítulo, la transmisión o las transmisiones de más del 50% de las acciones o participaciones sociales de entidades mercantiles cuyo activo esté constituido en más del 80% por terrenos o edificaciones sujetos a los derechos de tanteo o retracto.
Artículo 106. Ejercicio del retracto.
La administración actuante podrá ejercitar el derecho de retracto cuando no se le haya hecho la notificación prevista en el artículo anterior, cuando se haya omitido cualquiera de los requisitos exigidos, o cuando el precio efectivo de la transmisión haya resultado inferior o menos onerosas las restantes condiciones de ésta.
Este derecho debe ejercerse en el plazo de sesenta días naturales contados desde el día siguiente a la notificación de la transmisión efectuada, que la persona adquirente debe notificar en todo caso a la administración actuante, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuese formalizada. En el caso de que no se produjera la notificación, el plazo anterior se contará a partir del momento en que la administración municipal tenga conocimiento de la misma.
Artículo 107. Caducidad de la notificación.
Los efectos de la notificación de transmisión a la administración actuante para el ejercicio del derecho de tanteo caducarán a los seis meses siguientes a la misma sin que se efectúe la transmisión.
La transmisión realizada transcurrido este plazo se entenderá efectuada sin dicha notificación, a efectos del ejercicio del derecho de retracto.
Artículo 108. Pago del precio.
El precio podrá pagarse en metálico o mediante la entrega de terrenos de valor equivalente, si las partes así lo convienen.
Cuando el precio deba pagarse en diferentes plazos, el incumplimiento por la administración de cualquiera de ellos dará derecho a la persona acreedora a instar la resolución de la transmisión realizada a favor de aquélla.
Artículo 109. Transmisiones sin notificación previa.
No podrán hacerse transmisiones sobre los inmuebles incluidos en las expresadas delimitaciones si no aparece acreditada la realización de las notificaciones previstas en los artículos anteriores.
A tal efecto, el ayuntamiento remitirá a los registros de la propiedad correspondientes copia certificada de los planos que reflejan la delimitación y la relación detallada de las calles o los sectores comprendidos en aquellas áreas y de las personas propietarias y los bienes concretos afectados, mediante traslado, en su caso, de copia del acuerdo de delimitación, con indicación del alcance y la extensión del derecho de adquisición preferente.
TÍTULO V. Ejercicio de las facultades relativas al uso y edificación del suelo
CAPÍTULO I. Obligación de urbanizar y de edificar y consecuencias del no ejercicio en plazos del derecho a edificar
Artículo 110. Obligación de urbanizar.
Todos los instrumentos de planeamiento que legitimen actuaciones urbanísticas deben fijar un plazo de inicio y un plazo de finalización de las obras de urbanización.
La declaración, a cargo del ayuntamiento, que la parte promotora o la Junta de Compensación han incumplido la obligación de urbanizar en los plazos establecidos por el planeamiento urbanístico, comporta, previa audiencia a la persona o entidad responsable, la suspensión de los efectos del planeamiento en ejecución, hasta que estas garanticen la totalidad del importe presupuestado de las obras pendientes de ejecutar, sin perjuicio de que la administración pueda acordar el cambio del sistema de actuación o bien pueda modificar el planeamiento urbanístico, con los trámites previos correspondientes.
Artículo 111. Obligación de edificar.
El planeamiento urbanístico puede fijar los plazos para iniciar obligatoriamente la edificación de los solares en los sectores, las unidades y las áreas concretas que determine. Esta obligación de edificación será también exigible aunque el solar contenga construcciones paralizadas, ruinosas, derruidas o de necesario derribo por el hecho de ser un obstáculo para la ejecución del planeamiento.
Si el planeamiento no ha determinado plazos, se entenderá que el plazo para la edificación de solares tendrá una duración de cuatro años. Superados estos plazos, no serán exigibles hipotéticas indemnizaciones por reducción de aprovechamiento que derive de alteraciones del planeamiento urbanístico, ni por la revocación de la eficacia de las licencias concedidas sobre la base del planeamiento sustituido.
Los plazos establecidos en este artículo no se alteran aunque en el transcurso de estos se hagan transmisiones de dominio, y son prorrogables de forma excepcional si el ayuntamiento lo acuerda motivadamente, por razones de política de suelo o de vivienda.
Artículo 112. Registro municipal de solares sin edificar.
En los términos que reglamentariamente se fijen por los consejos insulares respectivos, los ayuntamientos pueden crear un registro municipal de solares sin edificar, que tendrá carácter público.
Este registro tiene por objeto la inscripción de las declaraciones de incumplimiento de la obligación de edificar referidas a solares concretos y expresará, respecto de cada finca, las circunstancias que se fijen de forma reglamentaria o, en todo caso, por el mismo acuerdo de creación del registro. Las inscripciones en este registro se cancelan mediante la inscripción del cumplimiento de la obligación de que se trate.
Artículo 113. Consecuencias de la inscripción en el registro municipal de solares sin edificar.
La inscripción en el registro municipal de solares sin edificar habilita a la iniciación del expediente de enajenación o sustitución forzosa o de expropiación, donde se ha de determinar el justiprecio del solar mediante un procedimiento individualizado o por tasación conjunta, con una minoración del 25%.
La enajenación o sustitución forzosa podrá iniciarse de oficio o a instancia de parte y se adjudicará mediante el procedimiento que por reglamento se establezca, garantizando los principios de publicidad y concurrencia.
En el caso de expropiación, el ayuntamiento puede expropiar el solar para edificarlo.
En los términos de la legislación estatal, dictada la resolución declaratoria del incumplimiento de los deberes de edificación y acordada la aplicación del régimen de enajenación o sustitución forzosa, la administración actuante dará traslado al Registro de la Propiedad la certificación del acto correspondiente para su constancia por nota marginal de la última inscripción de dominio.
Cuando en una licitación pública se alcance un precio superior a la valoración del solar consignada en el registro municipal de solares sin edificar, la diferencia corresponde al ayuntamiento, que lo integrará en el patrimonio público municipal de suelo.
Artículo 114. Obligaciones de las personas adquirentes.
Las personas adquirentes de solares están obligadas a iniciar o reanudar la edificación en el plazo de un año a partir de la fecha de toma de posesión de la finca o de la obtención o la actualización, en su caso, de la licencia municipal pertinente. Si las personas adquirentes incumplen la obligación de edificar, con la declaración previa correspondiente, el inmueble pasa nuevamente a la situación de venta o sustitución forzosa.
Las personas propietarias de inmuebles en situación de venta o sustitución forzosa, mientras esta subsista y no se hayan iniciado los trámites de expropiación o de licitación pública, pueden enajenar directamente, si previamente las personas compradoras asumen ante el ayuntamiento el compromiso de edificar en los términos fijados en el apartado anterior.
En este caso, se suspende la situación de venta o sustitución forzosa pero no se cancela su inscripción en el registro municipal de solares.
Están obligadas a garantizar el cumplimiento de la obligación de edificar tanto las personas adjudicatarias de la subasta y las beneficiarias de la expropiación como las propietarias de la finca incluida en el registro municipal de solares sin edificar que pretendan cumplir esta obligación directamente o por medio de una tercera persona adquirente.
CAPÍTULO II. La conservación de obras y construcciones
Sección 1.ª Las Obras de urbanización
Artículo 115. Deber de conservación de las obras de urbanización.
La conservación de las obras de urbanización, incluyendo el mantenimiento de las dotaciones y los servicios públicos correspondientes, es competencia del municipio o de las personas propietarias agrupadas en entidad urbanística en los supuestos previstos en este artículo.
Salvo lo dispuesto en el apartado siguiente, corresponde al municipio la conservación de las obras de urbanización realizadas por personas particulares o como consecuencia de una actuación realizada a través de alguno de los sistemas de ejecución. La asunción por el municipio de la conservación solo se producirá en el momento de la recepción por el mismo de la totalidad de las correspondientes obras.
La conservación de las obras de urbanización corresponde a las personas propietarias de los solares, previa constitución de la garantía prevista reglamentariamente por los consejos insulares respectivos, y agrupadas legalmente en entidad urbanística de conservación, cuando haya sido asumida voluntariamente por cualquier procedimiento o cuando el planeamiento así lo determine.
Esta obligación se mantendrá hasta que el ámbito llegue a tener consolidada la edificación en el 50%, correspondiendo después la conservación al municipio, momento en el que se devolverán las garantías constituidas.
Las entidades urbanísticas de conservación son entidades de derecho público, de adscripción obligatoria y personalidad y capacidad jurídicas propias para el cumplimiento de sus fines, desde su inscripción en el Registro de entidades urbanísticas colaboradoras. Están sujetas a la tutela del municipio y pueden solicitar y obtener de este la aplicación de la vía de apremio para la exigencia de las cuotas de conservación que corresponda satisfacer a las personas propietarias.
La participación de las personas propietarias en los gastos de conservación se determinará de acuerdo con la que les haya correspondido en el sistema de ejecución correspondiente, salvo que se disponga otra cosa en los estatutos de la entidad urbanística de conservación.
Artículo 116. Recepción de las obras de urbanización.
La recepción de las obras de urbanización corresponderá siempre al municipio, de oficio o a instancia de la persona responsable de la ejecución, conservación y entrega de las obras y se realizará de conformidad con lo previsto en este artículo. Sin embargo, cuando las obras de urbanización sean ejecutadas por el propio municipio, la recepción se realizará de conformidad con lo previsto en la legislación de contratos del sector público.
La recepción de las obras requerirá la presencia de la persona titular de la alcaldía o la persona en quien delegue, asistida por personal facultativo municipal o designado por el ayuntamiento, del facultativo encargado de la dirección de las obras y de la persona o entidad responsable de la actuación de acuerdo con el sistema de actuación aplicado, asistida de personal facultativo si lo estima oportuno.
Si las obras se encontraran en buen estado y de acuerdo con los proyectos y las prescripciones previstas, se darán por recibidas. Se levantará la correspondiente acta, comenzando entonces, sin perjuicio de la asunción de la conservación por el municipio o por la entidad responsable, el plazo de garantía, que será de un año. Durante este plazo, la persona o la entidad que hubiera entregado las obras al municipio responderá de todos los defectos y vicios de construcción que sean apreciados y procederá a su reparación o subsanación. En caso de incumplimiento de esta obligación, el municipio podrá ejecutar la garantía prestada para asegurar las obras de urbanización, que solo podrá ser cancelada y devuelta al finalizar el año de garantía.
Todo ello, sin perjuicio de la aplicación del régimen sobre los vicios ocultos, de acuerdo con la legislación sobre contratos de las administraciones públicas.
En caso de constatarse deficiencias, se notificarán a la persona solicitante indicando el plazo de subsanación. Una vez subsanadas por las personas promotoras o, subsidiariamente y a su cargo, por el ayuntamiento, se procederá a su recepción. El ayuntamiento, en esta fase, no podrá señalar otras deficiencias diferentes a no ser que sean sobrevenidas.
El acto de recepción deberá producirse dentro de los cuatro meses siguientes a la presentación de la solicitud acompañada de certificación expedida por la dirección técnica de las obras y de la documentación reglamentariamente exigible, salvo que el municipio acuerde, dentro de los dos primeros meses de este plazo, prorrogar en dos meses más. El acuerdo de prórroga deberá motivarse en el número de solicitudes pendientes o en la entidad o la complejidad de las obras a recibir. Transcurrido el plazo máximo para la recepción de las obras sin que esta haya tenido lugar, se entenderá producida por ministerio de la ley, quedando relevada la persona solicitante de su deber de conservación y comenzando a partir de este momento el cómputo del año de garantía a que se refiere el apartado 2 anterior.
Reglamentariamente se establecerá por los consejos insulares respectivos el procedimiento para la recepción, que establecerá la documentación necesaria a presentar entre la que figurarán los acuerdos de recepción y puesta en servicio de las compañías suministradoras. Las recepciones se documentarán mediante el otorgamiento de acta, cuya certificación administrativa se remitirá al Registro de la Propiedad a los efectos procedentes de acuerdo con la legislación aplicable. De la misma manera, reglamentariamente se establecerá el procedimiento al que se sujetará la recepción de la urbanización, en el caso de que la persona o la entidad promotora se encuentren en domicilio ignorado.
Sección 2.ª Las obras de edificación y obras en bienes inmuebles en general
Artículo 117. Deberes legales de uso, conservación y rehabilitación y órdenes de ejecución.
Las personas propietarias de suelo y de otros bienes inmuebles están obligadas a destinarlos a los usos previstos por la ordenación urbanística. Las personas propietarias de terrenos, construcciones, instalaciones y otros bienes inmuebles están obligadas a cumplir los deberes de uso, conservación y rehabilitación establecidos por esta ley, por la legislación sectorial aplicable y por las ordenanzas municipales.
Están incluidos en estos deberes:
El mantenimiento o la reposición de las condiciones de seguridad, accesibilidad universal, salubridad y ornato público de los bienes inmuebles.
La conservación y la rehabilitación de las condiciones objetivas de habitabilidad de las viviendas o de las condiciones de funcionalidad de los otros tipos de construcciones, de acuerdo con su destino.
Aquellos deberes de conservación, mantenimiento, restauración y rehabilitación que determina la normativa sectorial de patrimonio histórico o las normas de planeamiento urbanístico, en particular los planes especiales y el Catálogo de elementos y espacios protegidos.
El cumplimiento de las normas sobre rehabilitación urbana establecidas por el planeamiento municipal para ámbitos determinados.
En particular, cuando se trate de edificaciones, el deber legal de conservación comprenderá, además, la realización de los trabajos y las obras necesarios para satisfacer con carácter general los requisitos básicos de la edificación establecidos en el artículo 3.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, y para adaptarlas y actualizar sus instalaciones a las normas legales que les sean explícitamente exigibles en cada momento.
Las personas propietarias o la administración deben sufragar el coste derivado de los deberes a que se refiere el apartado 1 anterior, de acuerdo con la legislación aplicable en cada caso y teniendo en cuenta el exceso sobre el límite de los deberes de las personas propietarias cuando se trate de obtener mejoras de interés general o estético no previstas en el planeamiento.
Los ayuntamientos tienen que ordenar de oficio o a instancia de cualquier persona interesada la ejecución de las obras necesarias para conservar las condiciones a que se refiere el apartado 1 mencionado.
Las órdenes de ejecución deben ajustarse a la normativa de régimen local y de procedimiento administrativo común, con observancia siempre del principio de proporcionalidad administrativa, de acuerdo con los siguientes requisitos:
Se dictarán previa audiencia de la persona interesada y con el informe de los servicios técnicos y, en su caso, de los servicios jurídicos de la entidad que las promueva. La orden de ejecución se ha de formalizar por escrito, y debe ser motivada con referencia explícita a la norma o las normas que la justifican. Asimismo, deberán detallar las obras y actuaciones que se deban ejecutar y el plazo para su cumplimiento, teniendo en cuenta su entidad y complejidad.
No es exigible la obtención de licencia urbanística previa para ejecutar las obras o actuaciones que constituyen el objeto de una orden de ejecución, salvo que, de conformidad con la normativa aplicable, requieran la elaboración de un proyecto técnico. En este caso, la orden de ejecución debe señalar el plazo de presentación de este proyecto y del resto de documentación exigible.
Sin embargo, las actuaciones que por razones de urgencia o necesidad no admitan demora se ejecutarán de forma inmediata y bajo la dirección técnica correspondiente, en las condiciones y con las características que se determinen en la misma orden.
El incumplimiento injustificado de las órdenes de ejecución a que se refiere el apartado 3 anterior habilita a la administración para adoptar cualquiera de las medidas de ejecución forzosa siguientes:
La ejecución subsidiaria a cargo de la persona obligada o el otorgamiento de un nuevo plazo para realizar las actuaciones ordenadas. En el caso de que la administración opte por ejecutar subsidiariamente la orden de ejecución, también será a cargo de la persona obligada el coste del proyecto técnico que, en su caso, se tenga que redactar.
La imposición de multas coercitivas, en los mismos términos previstos en el artículo 150.4 de esta ley, hasta que se cumpla la obligación de conservación.
El incumplimiento de la orden de ejecución a que se refiere el apartado 3 de este artículo habilita a la administración, asimismo, a incluir la finca en el registro municipal de solares sin edificar, a los efectos del artículo 113 de esta ley.
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