LegalizeLey 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo
Los consejos insulares y los ayuntamientos, asimismo, pueden ordenar, por motivos de interés estético y de conservación del patrimonio histórico, artístico y arquitectónico, la ejecución de las obras de conservación, reforma de fachadas o espacios visibles desde la vía pública, sin perjuicio de las medidas específicas previstas en la legislación en materia de patrimonio histórico de las Illes Balears.
Artículo 118. Evaluación de los edificios e inspección de construcciones y edificaciones.
Las personas propietarias de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva que tengan una antigüedad superior a 50 años, deben presentar, con una periodicidad de diez años, el informe de evaluación de edificios. Se entiende por edificio de tipología residencial de vivienda colectiva el definido por el artículo 2.6 de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
En el informe de evaluación de edificios se ha de acreditar lo siguiente:
La evaluación del estado de conservación del edificio realizada por personal técnico competente.
La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y la utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido por la normativa vigente.
Cuando de conformidad con la normativa vigente ya exista un informe de inspección técnica que permita evaluar algunos de los extremos señalados en el apartado 1 se podrá complementar con la evaluación referida en la letra b) y la certificación referida en la letra c) anteriores, y producirá los mismos efectos que el informe de evaluación de los edificios previsto en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
En cuanto al resto de construcciones y edificaciones no incluidas en la tipología del apartado 1, el instrumento de planeamiento, y si no el municipio mediante la correspondiente ordenanza, podrá delimitar áreas en las que las personas propietarias de las construcciones y edificaciones comprendidas en ellas deberán realizar, con la periodicidad que se establezca y que en ningún caso superará los diez años, una inspección dirigida a determinar su estado de conservación. Igualmente, estas áreas se pueden establecer para la realización de la inspección solo en las construcciones y los edificios del ámbito delimitado que estén catalogados o protegidos o tengan una determinada antigüedad. Deben someterse a la inspección, en todo caso, las construcciones y los edificios con una antigüedad superior a 50 años en los municipios con población superior a 25.000 habitantes.
Los informes que se emitan como resultado de las evaluaciones e inspecciones deben identificar el bien inmueble, con expresión de su referencia catastral, y deberán consignar el resultado de las mismas con descripción de los desperfectos y las deficiencias apreciados, sus posibles causas y las medidas recomendadas, así como el grado de efectividad de las medidas adoptadas en relación con las recomendaciones contenidas en informes técnicos de inspecciones anteriores.
Tanto del informe de evaluación como del informe técnico previstos en este artículo, se podrán derivar exigencias de subsanación de deficiencias observadas. Cuando los informes contengan todos los elementos requeridos por la norma que los prevea, producirán los efectos derivados de la misma, tanto en cuanto a la posible exigencia de la subsanación de las deficiencias observadas, como en cuanto a la posible realización de éstas en sustitución y a costa de las personas obligadas, con independencia de la aplicación de las medidas disciplinarias y sancionadoras que procedan, de conformidad con la normativa vigente.
Los informes realizados por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades de personas propietarias que se refieran a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario extenderán su eficacia a todos y cada uno de los locales y las viviendas existentes.
Las personas propietarias de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva obligadas a la realización del informe de evaluación regulado en este artículo deberán presentar una copia del mismo al ayuntamiento, para que a su vez este lo remita a la consejería competente en materia de vivienda, para que la información que contenga se incorpore al Registro de informes de evaluación de edificios. Lo mismo será de aplicación en relación con el informe que acredite la realización de las obras correspondientes que se hubieran derivado de la necesidad de subsanar las deficiencias observadas en el inmueble.
Artículo 119. Declaración de estado ruinoso.
Si un inmueble o parte de este, de acuerdo con el apartado 3 siguiente, se encuentra en estado ruinoso, el ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier persona interesada, lo declarará, previa audiencia de las personas propietarias y de las residentes, salvo que una situación de peligro inminente lo impida.
Se declara el estado ruinoso de un inmueble o de parte de este, de acuerdo con el apartado 3 siguiente, en cualquiera de los siguientes supuestos:
En el supuesto técnico, cuando los daños comportan la necesidad de una auténtica reconstrucción del inmueble porque los daños no son reparables técnicamente por los medios normales.
Se considera incluido en el supuesto técnico el caso de que el inmueble presente un agotamiento generalizado de los elementos estructurales o de algunos de sus elementos estructurales fundamentales.
En el supuesto económico, cuando el coste de las obras de reparación necesarias para cumplir las condiciones mínimas de seguridad y salubridad, en el caso de viviendas u otros similares para otros usos, es superior al 50% del coste de una construcción de nueva planta de características similares a la existente, en cuanto a la dimensión y el uso.
El supuesto económico se acredita mediante una valoración de las obras a realizar para cumplir con las condiciones mínimas de habitabilidad aplicables a los edificios existentes, o con las condiciones de funcionalidad de los otros tipos de construcciones, así como una valoración del coste de construcción de nueva planta de un edificio de iguales dimensiones, usos y con cualidades análogas a la edificación existente. Estas valoraciones en ningún caso pueden tener en consideración el valor del suelo. La valoración de las obras a realizar debe contenerse en un presupuesto por partidas, que debe incluir planos del edificio en los que se especificarán las obras necesarias para mantener la construcción, o la parte de esta construcción que resulte afectada, en las condiciones estructurales adecuadas para otorgar una licencia de rehabilitación del edificio para su adecuación estructural, de forma que quede garantizadas su estabilidad y su resistencia mecánica.
En el supuesto urbanístico, cuando es necesario ejecutar obras imprescindibles para asegurar la estabilidad de la edificación y la seguridad de las personas, no autorizables en virtud del ordenamiento urbanístico en vigor.
En todo caso, se considera que hay supuesto urbanístico cuando el inmueble se encuentra en la situación de fuera de ordenación prevista en el artículo 68.2.a) de esta ley, y las obras necesarias para mantenerlo en condiciones de estabilidad y seguridad de las personas y los bienes exceden las admitidas para las construcciones y edificaciones en esa situación de fuera de ordenación.
Solo se puede declarar el estado ruinoso parcial de un inmueble en caso de construcciones complejas integradas por cuerpos funcionalmente y estructuralmente autónomos y separables que no constituyan una unidad material desde el punto de vista constructivo y arquitectónico.
La declaración de estado ruinoso comportará la obligación de las personas propietarias, en el plazo que se determine por el órgano competente que será como máximo de un año, de ejecutar las actuaciones fijadas por la administración. En caso de incumplimiento del plazo fijado, se procederá a la ejecución subsidiaria a cargo de la persona interesada.
Artículo 120. Procedimiento para la declaración de estado ruinoso.
Corresponde al ayuntamiento la declaración de estado ruinoso de un inmueble, previa tramitación del procedimiento que se determine reglamentariamente, en el que, en todo caso, se dará audiencia a la persona propietaria y a las demás titulares de derechos afectados.
Cuando la declaración de estado ruinoso afecte a un bien catalogado o declarado de interés cultural, o sea objeto de un procedimiento de catalogación o de declaración, se debe tener en cuenta lo previsto en la Ley 12/1998, de patrimonio histórico de las Illes Balears.
Artículo 121. Ruina física inminente.
Cuando se estime que existe urgencia y peligro en la demora del expediente de declaración de estado ruinoso de un edificio, el órgano municipal competente dispondrá las medidas de protección a adoptar, incluidas las de apuntalamiento de la construcción o edificación y su desalojo.
Cuando la existencia de peligro para las personas o los bienes se desprenda del escrito en que se solicita el inicio del expediente de declaración de estado ruinoso, o de la denuncia presentada por cualquier persona particular, el órgano municipal competente dispondrá con carácter de urgencia una visita de inspección de los servicios técnicos municipales, dispondrá la adopción de las medidas de protección que procedan y adoptará la resolución que proceda en el plazo máximo de 72 horas desde la recepción del informe técnico que concluya que hay una situación de ruina inminente, sin que resulte en este caso preceptiva la audiencia a las personas interesadas a que hace referencia el artículo anterior.
Siempre que la urgencia lo permita, se emitirán órdenes de ejecución urgentes. Si la situación lo recomendase, el ayuntamiento adoptará las medidas directamente y repercutirá su coste a las personas propietarias.
El municipio será responsable de los daños y perjuicios que resulten de las medidas a que se refiere el apartado 1 anterior, sin que ello suponga exención de la responsabilidad que incumbe a la persona propietaria. Las indemnizaciones que satisfaga el municipio serán repercutibles a la persona propietaria hasta el límite del deber normal de conservación.
La adopción de las medidas previstas en este artículo no presupondrá ni implicará la declaración de estado ruinoso.
TÍTULO VI. Expropiación forzosa por razón de urbanismo
Artículo 122. Supuestos expropiatorios.
La expropiación forzosa por razón de urbanismo procederá en cualquiera de los siguientes supuestos:
La determinación de este sistema para la unidad de actuación correspondiente.
El destino de los terrenos, por su calificación urbanística, a dotaciones y, en general, al dominio público de uso o servicio públicos, siempre que deban ser adquiridos forzosamente por la administración actuante, bien por no ser objeto del deber legal de cesión obligatoria y gratuita, bien porque hay una necesidad urgente de anticipar su adquisición. A los efectos de la expropiación, la imposición de servidumbres y la ocupación temporal, en su caso, se considerarán incluidos los terrenos colindantes afectados en la medida en que sean necesarios para implantar las dotaciones, los equipamientos o los servicios previstos en el instrumento de planeamiento o que resulten especialmente beneficiados por estas obras o servicios y se delimiten con esta finalidad.
La adquisición de bienes para su incorporación a los patrimonios públicos de suelo o para la constitución y ampliación, de acuerdo con esta ley.
La realización de actos de parcelación o reparcelación, uso de suelo o edificación constitutivos legalmente de infracción urbanística grave o muy grave.
e)Por incumplimiento de la función social de la propiedad, en los siguientes supuestos:
– Inobservancia de los plazos fijados para la formulación o la tramitación del instrumento de planeamiento o por la ejecución total de este o de alguna de las fases en que aquélla haya quedado dividida.
– Transcurso del plazo previsto en el instrumento de planeamiento para el inicio o la finalización de las viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública que hayan sido reservadas en la correspondiente área o el sector.
– Inobservancia de los deberes legalmente exigibles de conservación y rehabilitación de los inmuebles.
Encontrarse la edificación preexistente, o parte de ella, en la situación legal de fuera de ordenación y se prevea expresamente en el instrumento de planeamiento su adaptación a la ordenación urbanística por resultar manifiestamente incompatible e inadecuada.
La inclusión de terrenos, respecto de los cuales se haya incumplido el deber de edificar, en situación de ejecución por sustitución.
La aprobación de proyectos de obras públicas ordinarias, respecto de los terrenos que sean necesarios para su ejecución.
La obtención de terrenos destinados por el instrumento de planeamiento a la construcción de viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública, así como a usos declarados de interés social.
Otros previstos por la legislación general aplicable.
La delimitación de la unidad de actuación, o de las zonas o áreas en los supuestos previstos en las letras b), d) y e) del apartado 1 anterior, así como la lista de personas titulares y la descripción concreta e individualizada de los bienes y derechos objeto de expropiación en el resto de supuestos enumerados en el citado apartado 1, determinan que se deba declarar la necesidad de ocupación y que deban incoarse los correspondientes expedientes expropiatorios.
La aprobación de un plan urbanístico o la declaración de la existencia de alguno de los supuestos del apartado 1 anterior determinará la declaración de la utilidad pública.
Las personas ocupantes legales de inmuebles afectados por una expropiación urbanística que tengan en ellos su residencia habitual tienen el derecho de realojo o de retorno, en los términos establecidos por la legislación aplicable.
Artículo 123. Procedimientos que se deben seguir para la expropiación forzosa
En todas las expropiaciones derivadas de esta ley, incluidas las realizadas en el contexto de los sistemas de actuación, la administración actuante podrá optar por aplicar el procedimiento de tasación conjunta regulado en los artículos siguientes, o para realizar la expropiación de forma individualizada, de acuerdo con el procedimiento de la Ley de expropiación forzosa.
Artículo 124. Tramitación del procedimiento de tasación conjunta.
El expediente de expropiación, en los supuestos del procedimiento de tasación conjunta, contendrá los siguientes documentos:
Determinación del ámbito territorial, con los documentos que lo identifican en cuanto a situación, superficie y límites.
Fijación de precios, de acuerdo con la legislación general en materia de valoraciones.
Hojas de justiprecio individualizado de cada finca, en el que se contendrán no solo el valor del suelo, sino también el correspondiente a las edificaciones, obras, instalaciones y plantaciones.
Hojas de justiprecio que correspondan a otras indemnizaciones.
El expediente de expropiación será expuesto al público por un plazo de un mes, para que las personas que puedan resultar interesadas formulen las observaciones y reclamaciones que estimen convenientes, en particular en cuanto a la titularidad o valoración de sus respectivos derechos. Los errores no denunciados ni justificados en el plazo señalado no darán lugar a nulidad o reposición de actuaciones, conservando, sin embargo, las personas interesadas su derecho a ser indemnizadas en la forma que corresponda.
La información pública se efectuará mediante la inserción de anuncios en el «Butlletí Oficial de les Illes Balears».
Asimismo, la resolución o el acuerdo de aprobación inicial del proyecto y las correspondientes tasaciones se notificarán individualmente a quienes aparezcan como titulares de bienes o derechos en el expediente, mediante traslado literal de la correspondiente hoja de aprecio y de la propuesta de fijación de los criterios de valoración para que, en el plazo de un mes, contado a partir de la fecha de notificación, puedan formular observaciones y reclamaciones concernientes a la titularidad o valoración de sus respectivos derechos.
Efectuados los trámites previstos en los apartados anteriores, en el caso de que la administración expropiadora sea un municipio con una población inferior a 25.000 habitantes, dará traslado de una copia completa del expediente actuado y debidamente diligenciado al correspondiente consejo insular, a fin que en un plazo máximo de tres meses emita un informe de carácter no vinculante con carácter previo a la aprobación definitiva, que evaluará la suficiencia de la documentación, la corrección en los trámites procedimentales y la adecuación de los valores propuestos en el proyecto.
La aprobación definitiva del proyecto de expropiación es competencia de la administración expropiadora.
La resolución definitiva del proyecto de expropiación debe ser notificada individualmente por el órgano competente de la administración expropiadora a las personas titulares de bienes y derechos afectados, para que puedan manifestar por escrito su disconformidad con la valoración establecida en el expediente aprobado. La notificación debe advertir a las personas interesadas que la falta de pronunciamiento en el plazo de los veinte días siguientes se considera como una aceptación de la valoración fijada, en cuyo caso se entiende que el aprecio ha sido definitivamente determinado. Si las personas interesadas, en el plazo mencionado, manifiestan por escrito su disconformidad con la valoración aprobada, el órgano competente de la administración expropiadora debe enviar el expediente al Jurado Provincial de Expropiación, para que fije el aprecio que, en todo caso, se hará de acuerdo con los criterios de valoración establecidos en la legislación general aplicable.
Artículo 125. Aprobación y efectos de la tasación conjunta.
La resolución aprobatoria del expediente tramitado por el procedimiento de tasación conjunta implica la declaración de urgencia de la ocupación de los bienes y derechos afectados.
El pago o depósito del importe de la valoración establecida por el órgano competente al aprobar el proyecto de expropiación producirá los efectos previstos en el artículo 52 de la Ley de expropiación forzosa, sin perjuicio de que puedan continuar tramitando los oportunos procedimientos respecto a la fijación del justiprecio.
Llegado el momento del pago del justiprecio, solo se procederá a hacerlo efectivo, consignándose en caso contrario, a aquellas personas interesadas que aporten certificación registral a su favor, en la que conste haberse extendido la nota del artículo 32 del Reglamento Hipotecario o, si no, los títulos justificativos de su derecho, completados con certificaciones negativas del Registro de la Propiedad referidas a la misma finca descrita en los títulos. Si hay cargas deberán comparecer también las personas titulares de las mismas.
Cuando haya pronunciamientos registrales contrarios a la realidad se podrá pagar el justiprecio a quienes los hayan rectificado o desvirtuado mediante cualquiera de los medios señalados en la legislación hipotecaria o con acta de notoriedad tramitada conforme al artículo 209 del Reglamento notarial.
Artículo 126. Procedimiento de tasación individual.
En caso de no seguir el procedimiento de tasación conjunta, la relación de personas propietarias y la descripción de bienes y derechos afectados deberán ser aprobadas por la administración actuante, previo un período de información pública por un plazo de veinte días, a menos que esta relación se contenga ya en la delimitación de la unidad de actuación, el proyecto de urbanización o el proyecto de obra pública ordinaria.
En este tipo de procedimiento la declaración de urgencia en la ocupación a que se refiere el artículo 52 de la Ley de expropiación forzosa, que corresponde a la administración competente para su resolución, debe acompañarse de memoria justificativa de las razones particulares que motiven la urgencia.
Artículo 127. Ocupación e inscripción en el Registro de la Propiedad.
Una vez efectuado el pago o la consignación se podrán levantar una o más actas de ocupación e inscribir, como una o varias fincas registrales, la totalidad o parte de la superficie objeto de su actuación, en los términos dispuestos por la legislación hipotecaria.
A los efectos de la inscripción registral se aportará el acta o las actas de ocupación acompañadas de las actas de pago o los justificantes de consignación del justiprecio de todas las fincas ocupadas, que deberán ser descritas de acuerdo con la legislación hipotecaria. Este título, así como los que sean necesarios para practicar las inscripciones, deberán ir acompañados de los requisitos establecidos en la legislación general.
Si al proceder a la inscripción surgen dudas fundadas sobre si dentro de la superficie ocupada existiera alguna finca registral no tenida en cuenta en el expediente expropiatorio, sin perjuicio de practicar la inscripción, se pondrá tal circunstancia a los efectos del artículo siguiente, en conocimiento del organismo expropiante.
Artículo 128. Adquisición de las fincas.
Tramitado el procedimiento expropiatorio en la forma establecida en los artículos anteriores y levantada el acta o las actas de ocupación, se entenderá adquirida libre de cargas la totalidad de las fincas comprendidas en la misma por la administración expropiadora, la cual será mantenida en su adquisición una vez que haya inscrito su derecho, sin que se pueda ejercer ninguna acción real o interdictal en contra, aunque posteriormente aparezcan terceras personas interesadas no tenidas en cuenta en el expediente, que sin embargo conservarán y podrán ejercitar cuántas acciones personales les puedan corresponder por percibir el justiprecio o las indemnizaciones expropiatorias y discutir su cuantía.
Si con posterioridad a la inscripción del acta conjunta de ocupación aparecen fincas o derechos anteriormente inscritos que no se tuvieron en cuenta en el expediente expropiatorio, la administración expropiante, de oficio o a instancia de parte interesada o del mismo registrador, solicitará de este que practique la cancelación correspondiente, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior.
Artículo 129. Pago del justiprecio y valoración de bienes y derechos expropiados en actuaciones urbanísticas de promoción pública.
En el caso de actuaciones urbanísticas de promoción pública para la creación de suelo urbanizado, el pago del justipreciode los bienes y derechos expropiados se podrá efectuar por la administración actuante, de acuerdo con las personas expropiadas, con parcelas resultantes de la propia actuación.
No será necesario el consentimiento de la persona propietaria para pagarle el justiprecio en especie en el caso de actuaciones de las previstas en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, siempre que se efectúe dentro del propio ámbito de gestión y dentro de los plazos establecidos para la finalización de las obras.
La valoración de los bienes y de los derechos expropiados y de las parcelas resultantes se hará de acuerdo con los criterios establecidos por la legislación estatal básica, teniendo en cuenta los costes de la urbanización correspondiente al plan según lo dispuesto en el artículo 77 de esta ley. Todo ello en la forma y las condiciones que se determinen reglamentariamente.
El coste de las expropiaciones a que se refiere este artículo podrá ser repercutido sobre las personas propietarias que resulten especialmente beneficiados por la actuación urbanística, mediante la imposición de contribuciones especiales.
Artículo 130. La reversión de terrenos expropiados.
Para la determinación de los supuestos en que proceda la reversión se estará a lo establecido en la legislación estatal.
Artículo 131. Expropiación por ministerio de la ley.
Cuando transcurran cinco años desde la entrada en vigor del planeamiento sin que se lleve a efecto la expropiación de los terrenos que, de acuerdo con su calificación urbanística, no sean edificables por las personas propietarias, ni hayan de ser objeto de cesión obligatoria por no resultar posible la justa distribución de los beneficios y las cargas en la unidad de actuación, la persona titular de los bienes o sus causahabientes advertirán a la administración competente de su propósito de iniciar el expediente de justiprecio, que puede llevarse a cabo por el ministerio de la ley si transcurrieran otros dos años desde el momento de efectuar la advertencia. A tal efecto, la persona propietaria podrá presentar la correspondiente hoja de aprecio, y si transcurrieran tres meses sin que la administración la acepte, podrá aquélla dirigirse al Jurado Provincial de Expropiación, que fijará el justiprecio de acuerdo con la legislación básica aplicable y con el procedimiento establecido en los artículos 31 y siguientes de la Ley de expropiación forzosa.
A efectos de lo establecido en el apartado anterior, la legislación aplicable es la vigente en el momento de la iniciación del expediente de justiprecio por ministerio de la ley mediante la presentación de la hoja de aprecio, y la valoración se entenderá referida también a esta fecha. Los intereses de demora se devengarán desde la presentación por la persona propietaria de la correspondiente tasación.
El cómputo de los plazos para advertir a la administración que corresponda, para presentar la hoja de aprecio correspondiente y para dirigirse al Jurado Provincial de Expropiación para que fije el justiprecio establecido en el apartado 1 anterior queda suspendido si los órganos competentes inician un procedimiento de modificación o revisión del planeamiento municipal que conlleve la supresión de la determinación que implica la expropiación de terrenos, adoptando el acuerdo pertinente de conformidad con el artículo 50 de esta ley.
En los ámbitos afectados por este acuerdo, la suspensión también conlleva la de los procedimientos de apreciación instados ante el Jurado de Expropiación de acuerdo con el apartado 1 anterior. El cómputo de los plazos y la tramitación de los expedientes de expropiación por ministerio de la ley iniciados se reanudan si transcurre el plazo de suspensión acordado sin que se haya producido la publicación a efectos de la ejecutividad de la figura de planeamiento urbanístico tramitada.
Si la publicación se realiza antes de que el Jurado de Expropiación fije el justiprecio de los bienes y la nueva figura de planeamiento no determina su expropiación, los expedientes de expropiación por ministerio de la ley iniciados quedan sin objeto. En este caso, la resolución que ponga fin al procedimiento correspondiente debe manifestar estas circunstancias y ordenar el archivo de las actuaciones, sin que se produzca la expropiación de los bienes.
TÍTULO VII. La disciplina urbanística
CAPÍTULO I. Disposiciones generales
Artículo 132. Potestades administrativas y presupuestos de la actividad de ejecución.
La administración asegura el cumplimiento de la legislación y la ordenación urbanísticas mediante el ejercicio de las siguientes potestades:
La intervención preventiva de los actos de edificación o construcción y uso del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo, en las formas dispuestas en esta ley.
La inspección de la ejecución de los actos sujetos a licencia urbanística municipal o a comunicación previa.
La protección de la legalidad urbanística y el restablecimiento del orden jurídico perturbado, en los términos previstos en esta ley.
La sanción de las infracciones urbanísticas.
La disciplina urbanística comporta el ejercicio de todas las potestades anteriores en todos los supuestos en que proceda.
Las medidas de protección de la legalidad urbanística y el restablecimiento del orden jurídico perturbado tienen carácter real y afectan plenamente también a las terceras personas adquirientes de los inmuebles objeto de estas medidas.
CAPÍTULO II. Intervención preventiva en la edificación y uso del suelo
Artículo 133. Concepto de licencia urbanística y de comunicación previa.
La licencia urbanística es el acto administrativo mediante el cual se adquiere la facultad de llevar a cabo los actos de transformación o utilización del suelo o del subsuelo, de parcelación, edificación, demolición de construcciones, ocupación, aprovechamiento o uso relativo a un terreno o inmueble determinado, previa concreción de lo que establecen y posibilitan al respecto esta ley, los planes generales municipales y los de desarrollo, y demás legislación y normativa de aplicación.
La comunicación previa es el documento mediante el cual las personas interesadas ponen en conocimiento de la administración municipal sus datos identificativos y demás requisitos establecidos para el ejercicio de las facultades a que se refiere el apartado anterior, en los supuestos previstos en el artículo 136 de esta ley, permitiendo el inicio de la actividad de que se trate en las condiciones fijadas en el artículo 141 siguiente y sin perjuicio de las facultades de comprobación, control e inspección que corresponden al ayuntamiento o a los consejos insulares.
Artículo 134. Actos sujetos a licencia urbanística municipal.
Están sujetos a previa licencia urbanística municipal, siempre y cuando no estén sujetos al régimen previsto en el artículo 136 de esta ley, la realización de los actos siguientes:
Las parcelaciones urbanísticas, las segregaciones u otros actos de división de fincas, salvo que estén contenidas en proyectos de reparcelación aprobados.
Los movimientos de tierra, las explanaciones, la extracción de áridos, la explotación de canteras y el depósito de materiales, así como los vertidos en los términos previstos reglamentariamente.
Las obras de urbanización que deban realizarse al margen de proyectos de urbanización debidamente aprobados.
Las obras de construcción y de edificación de nueva planta, y cualquier intervención en los edificios existentes, siempre que les sea exigible proyecto técnico de acuerdo con la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación. En estos casos, las licencias deben contener necesariamente la previsión del número de viviendas o de establecimientos. Se entenderán por intervenciones en los edificios existentes las definidas como tales en el Código técnico de la edificación.
La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, sean provisionales o permanentes, excepto que se efectúen en campings o zonas de acampada legalmente autorizados.
La demolición total o parcial de construcciones y edificaciones.
El cambio de uso en edificaciones e instalaciones. Reglamentariamente se precisarán las actuaciones que, por su escasa entidad, estén exentas o que las autorizaciones de la autoridad agraria competente eximan de la obtención de licencia.
Las talas en masas arbóreas y vegetación arbustiva, así como de árboles aislados, que sean objeto de protección por los instrumentos de planeamiento.
La colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía pública.
El cierre de solares y terrenos.
Las redes radioeléctricas, telemáticas y similares sin perjuicio de lo que disponga la normativa sectorial que les sea de aplicación.
La apertura de caminos y accesos a parcelas.
La primera ocupación o utilización de los edificios y las instalaciones en general.
Las obras y los usos de carácter provisional a que se refiere el artículo 67 de esta ley.
Las instalaciones subterráneas dedicadas a aparcamiento, actividades industriales, mercantiles o profesionales, servicios públicos o de cualquier otro uso a que se destine el subsuelo.
Cualesquiera otros actos que se determinen reglamentariamente o por el plan general.
No están sujetas a la licencia urbanística las obras de urbanización previstas en los planes y proyectos debidamente aprobados, ni las parcelaciones o la división de fincas en suelo urbano o urbanizable incluidas en un proyecto de reparcelación.
Quedan excluidas de la preceptividad de la licencia las obras de mejora y mantenimiento de las obras públicas, así como los supuestos especiales contemplados en el artículo 137 de esta ley. Igualmente, quedan excluidas de licencia previa las obras que sean objeto de las órdenes de ejecución a que se refiere el artículo 117 anterior, sin perjuicio de la necesidad de presentación del proyecto técnico, si este fuera exigible.
A los efectos de esta ley, cuando los actos de construcción o edificación, instalación y uso del suelo sean promovidos por los ayuntamientos en su término municipal, el acuerdo municipal que los autorice o apruebe estará sujeto a los mismos requisitos y producirá los mismos efectos que la licencia urbanística, sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación de régimen local.
Artículo 135. Nulidad de pleno derecho.
Son nulos de pleno derecho las licencias urbanísticas, las órdenes de ejecución o los acuerdos que aprueban los proyectos del apartado 4 del artículo anterior:
Otorgadas sin la incorporación al expediente de las autorizaciones o de los informes concurrentes que fueran preceptivos de acuerdo con esta ley u otra normativa sectorial aplicable.
Otorgadas sin que la actuación propuesta se haya sometido a información pública, cuando este trámite sea exigido expresamente en el procedimiento de otorgamiento por parte de esta ley u otra legislación urbanística específica aplicable.
Otorgadas con infracción manifiesta y grave, y evidente confrontación de las determinaciones de la ordenación que derivan directamente de esta ley y de los planes urbanísticos respecto de los actos de parcelación, de urbanización, o de los relativos al número de viviendas, o a las condiciones de uso del suelo y del subsuelo, altura, volumen, situación de las edificaciones y ocupación máxima autorizables.
Otorgadas con infracción de las determinaciones de esta ley, de los planes urbanísticos o de las ordenanzas municipales, respecto de los actos de parcelación, de urbanización, de edificación y de uso del suelo y del subsuelo cuando se lleven a cabo en terrenos calificados en el planeamiento como zonas verdes públicas o espacios libres de edificación de carácter público, parques, jardines, infraestructuras y reservas dotacionales, bienes o espacios catalogados en el planeamiento o declarados de interés cultural o catalogados y también los que se lleven a cabo en terrenos clasificados como suelo rústico protegido.
Las que incurran en causa de nulidad de pleno derecho cuando así lo determina una norma sectorial con rango de ley aplicable por razón de la materia.
Estas licencias no producirán ningún efecto, y respecto a las actuaciones que se pudieran realizar a su amparo, se aplicarán las medidas de protección y defensa de la legalidad urbanística y de revisión de los actos administrativos que se prevén en esta ley para los actos sin licencia, sin limitación de plazo.
Artículo 136. Actos sujetos a comunicación previa.
Quedan sujetos al régimen de comunicación previa, en los términos previstos en esta ley, las obras de técnica sencilla y escasa entidad constructiva u obras de edificación que no necesitan proyecto de acuerdo con la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación.
Los consejos insulares podrán regular, reglamentariamente, la sujeción al régimen de comunicación previa para obras y actuaciones de entre las previstas en el apartado 1 del artículo 134 anterior y para todos o algunos municipios de la isla. No obstante, en ningún caso podrán sujetarse a este régimen los actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo que se indican a continuación:
Con carácter general, cualesquiera actos que se realicen en suelo rústico protegido, y en edificios declarados como bienes de interés cultural o catalogados.
Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación.
Las obras de edificación y construcción que afecten a la configuración de la cimentación y a la estructura portante del edificio.
Las obras que supongan alteración del volumen, de las instalaciones y de los servicios de uso común o del número de viviendas y locales de un edificio.
La demolición total o parcial de construcciones y edificaciones, salvo en los casos de ruina inminente.
La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, sean provisionales o permanentes.
La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva que, por sus características, pueda afectar al paisaje.
La primera ocupación de las edificaciones de nueva planta y de las casas a que se refiere la letra f) anterior.
Las obras y los usos de carácter provisional a que se refiere el artículo 67 de esta ley.
La autorización o la comunicación previa de las obras ligadas a la instalación o la adecuación de actividades permanentes o a infraestructuras comunes vinculadas a estas, se regirán por lo previsto en la legislación reguladora de actividades y, supletoriamente, por lo previsto en esta ley.
La instalación de placas solares fotovoltaicas sobre la cubierta de edificios y la instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos, con gas natural o GLP quedarán sometidas al régimen de comunicación previa.
No estarán sujetas a este régimen las instalaciones:
En edificios declarados como bienes de interés cultural o catalogados.
Las que afecten a los cimientos o a la estructura del edificio.
Las que necesiten evaluación de impacto ambiental de acuerdo con la normativa ambiental de aplicación.
Artículo 137. Actos promovidos por administraciones públicas.
Los actos especificados en los artículos 134 y 136 de esta ley que sean promovidos por órganos de las administraciones públicas o de sus entidades instrumentales de derecho público están igualmente sujetos a licencia o comunicación previa, con las excepciones previstas expresamente por la legislación sectorial.
No obstante lo previsto en el apartado 1 anterior, se excluyen de la sujeción a licencia, o en su caso del régimen de comunicación previa, las obras de construcción de infraestructura y equipamientos que hayan sido previstas con el suficiente grado de detalle como obras a ejecutar en un plan especial, plan territorial insular o plan director sectorial debidamente aprobado.
El Gobierno de las Illes Balears, por razón de la materia, puede acordar, por razones de urgencia o de interés público excepcional que lo exijan, remitir al ayuntamiento correspondiente el proyecto de que se trate, para que, en el plazo de un mes, notifique la conformidad o disconformidad con el planeamiento urbanístico en vigor. En el caso de disconformidad, el órgano interesado, previo informe del consejo insular correspondiente, remitirá el expediente al Consejo de Gobierno, que debe decidir si procede ejecutar el proyecto de manera inmediata y con exención de la licencia o del régimen de comunicación y, en este caso, ordenará la iniciación del procedimiento de modificación o revisión del planeamiento urbanístico, de acuerdo con la tramitación establecida por esta ley.
El ayuntamiento solo puede acordar la suspensión de obras cuando se pretenda llevarlas a cabo en ausencia o en contradicción con la notificación de conformidad con el planeamiento urbanístico y sin la decisión del Consejo de Gobierno sobre la procedencia de ejecutar el proyecto. La suspensión se comunicará al órgano redactor del proyecto y al Consejo de Gobierno.
Las facultades a que se refiere el apartado 3 son igualmente ejercibles por parte de los consejos insulares, con referencia estricta al ejercicio de competencias relativas a las materias establecidas en el artículo 70 del Estatuto de Autonomía de las Illes Balears, correspondiendo la decisión sobre la procedencia de ejecución del proyecto al pleno del respectivo consejo insular.
Artículo 138. Competencia para el otorgamiento de las licencias urbanísticas.
La competencia para otorgar las licencias urbanísticas corresponde al órgano municipal que determine la legislación y la normativa aplicables en materia de régimen local. Cuando la actuación a realizar se ubique en una finca situada en dos o más municipios, la competencia para otorgar las licencias urbanísticas corresponderá al consejo insular.
Artículo 139. Procedimiento de otorgamiento de las licencias urbanísticas.
La ordenación del procedimiento para el otorgamiento de las licencias urbanísticas municipales se ajustará a las siguientes reglas:
La solicitud definirá suficientemente los actos de construcción o edificación, instalación y uso del suelo y del subsuelo que se pretenden realizar, mediante el documento oportuno que, cuando corresponda, será un proyecto técnico. Cuando se trate de un proyecto de edificación, su contenido y sus fases se ajustarán a las condiciones establecidas en el Código técnico de la edificación para estos proyectos, que serán redactados por personal técnico competente según lo que establezca la normativa estatal vigente.
Junto con la solicitud se aportarán las autorizaciones o los informes que la legislación aplicable exija con carácter previo a la licencia. Asimismo, cuando el acto suponga la ocupación o la utilización del dominio público, se aportará la autorización o la concesión de la administración titular de este.
Las licencias se otorgarán de acuerdo con las previsiones de la legislación y de la ordenación urbanísticas vigentes en el momento de su otorgamiento siempre que se resuelvan en plazo. Si se resuelven fuera de plazo, se otorgarán de acuerdo con la normativa vigente en el momento en que se tuvieron que resolver. En todo caso, deberá constar en el procedimiento el correspondiente informe técnico y jurídico sobre la adecuación del acto pretendido a estas previsiones.
La resolución expresa deberá notificarse en el plazo máximo de tres meses, sin perjuicio de la procedencia de la interrupción del plazo en los términos que fija el artículo 42.5 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de régimen jurídico de las administraciones públicas y del procedimiento administrativo común. Transcurrido este plazo se podrá entender otorgada la licencia solicitada, sin perjuicio de lo establecido en el apartado 2 del artículo 5 de esta ley, y salvo en los casos en que una norma con rango de ley estatal o autonómica prevea expresamente el carácter negativo de la falta de resolución en plazo.
El comienzo de cualquier obra o uso al amparo de esta requerirá, en todo caso, comunicación al municipio con al menos diez días de antelación.
Las licencias urbanísticas deben otorgarse o denegarse de acuerdo con las previsiones de esta ley, del resto de legislación directamente aplicable y de las disposiciones del planeamiento urbanístico y, en su caso, del planeamiento de ordenación territorial. Todo acto administrativo que deniegue la licencia debe ser motivado, con referencia explícita a la norma o la disposición del planeamiento urbanístico que la solicitud contradiga.
Artículo 140. Proyecto técnico y licencia urbanística.
Cuando, de acuerdo con la legislación sectorial aplicable, la actuación sujeta a licencia exija un proyecto técnico, su presentación constituye un requisito de admisión de la solicitud para iniciar el procedimiento de otorgamiento. El proyecto técnico debe concretar las medidas de garantía suficientes para la realización adecuada de la actuación, y debe definir los datos necesarios para que el órgano municipal competente pueda valorar si se ajusta a la normativa aplicable.
El proyecto técnico debe tener un grado suficiente de definición de las obras que permita que personal facultativo distinto del redactor pueda dirigir las obras o los trabajos correspondientes; debe ir necesariamente complementado con una memoria urbanística como documento específico e independiente en el que se indicará la finalidad y el uso de la construcción o la actuación proyectada y debe razonar su adecuación a la ordenación vigente.
El proyecto a que se refiere el apartado anterior está integrado por el proyecto básico y el proyecto de ejecución. A los efectos de esta ley se entiende que:
Proyecto básico es aquel en el que se definen de forma precisa las características generales de la obra o la actuación mediante la adopción y la justificación de soluciones concretas.
Proyecto de ejecución es aquel que desarrolla el proyecto básico en la determinación completa de detalles y especificaciones de todos los materiales, elementos, sistemas constructivos y equipos.
Reglamentariamente y a los estrictos efectos de su contenido necesario para la tramitación del procedimiento de otorgamiento de licencia urbanística, se debe definir la documentación que integran los proyectos referidos en el apartado anterior. En todo caso, una vez presentado ante el ayuntamiento el proyecto técnico, adquiere el carácter de documento oficial, y de la exactitud y la veracidad de los datos técnicos que se consignan, responde la persona autora a todos los efectos.
Cuando la licencia de obras se haya solicitado y obtenido mediante la presentación de un proyecto básico, es preceptiva, en el plazo máximo de seis meses desde su concesión, la presentación del proyecto de ejecución ajustado a las determinaciones de aquél. El acto administrativo de otorgamiento de la licencia debe indicar expresamente este deber, y la falta de presentación del proyecto de ejecución en este plazo implica, por ministerio legal, la extinción de los efectos, en cuyo caso se debe solicitar una nueva licencia.
El ayuntamiento dispone de un mes para comprobar la adecuación del proyecto de ejecución con el proyecto básico. Transcurrido este plazo sin que el órgano municipal competente notifique a la persona interesada resolución en contra, se podrán iniciar las obras. Si el órgano municipal detecta, transcurrido el plazo de un mes, alteraciones de las determinaciones del proyecto básico de acuerdo con las cuales se otorgó la licencia, se ordenará la paralización inmediata de las obras y la iniciación de expediente de modificación del proyecto.
Artículo 141. Procedimiento de comunicación previa.
El procedimiento de comunicación previa se inicia mediante comunicación suscrita por la persona promotora y dirigida al ayuntamiento correspondiente con una antelación mínima, respecto de la fecha en que se pretenda dar inicio a la realización del acto, de un día, en los casos previstos en el artículo 136.1, y de quince días naturales en los casos del artículo 136.2 de esta ley. La comunicación debe adjuntar la documentación que reglamentariamente o mediante la ordenanza municipal se determine y que, como mínimo, consistirá en:
Cuando implique la realización de obras o actuaciones, el proyecto completo de la actuación que se pretende llevar a cabo cuando sea exigible de acuerdo con la normativa vigente y, en otro caso, la documentación gráfica expresiva de la ubicación del inmueble objeto de la actuación, descripción suficiente de la misma y su presupuesto.
Igualmente, para toda clase de actos sujetos al régimen de comunicación previa que afecten a la estructura, el diseño exterior, las condiciones de habitabilidad o de seguridad de edificios e instalaciones, será necesario presentar un escrito firmado por personal técnico competente en el cual asume la dirección de la obra, adjuntando los documentos gráficos y escritos que se determinen reglamentariamente y, en su caso, la documentación referida al cumplimiento del Código técnico de la edificación de acuerdo con la legislación estatal en la materia.
Fijación del plazo para la ejecución de la actuación, que en ningún caso será superior a dos años. Este plazo se podrá prorrogar en los mismos términos previstos para las licencias.
Las autorizaciones previas de carácter sectorial que legalmente sean exigibles.
Justificante de pago de los tributos correspondientes si, de acuerdo con la legislación de haciendas locales y, en su caso, con la respectiva ordenanza fiscal, se establece que es de aplicación el régimen de autoliquidación.
La certificación de final de obras, con expresión de la fecha y la adecuación al proyecto, en el caso de primera utilización y ocupación.
En los casos previstos en el artículo 136.4 de esta ley, juntamente con la comunicación previa deberá acompañarse el proyecto o la memoria técnica reglamentariamente exigibles, así como declaración jurada de no incurrir en ninguno de los supuestos a), b) y c) previstos en este artículo.
En los supuestos del artículo 136.1 de esta ley, la persona interesada podrá iniciar las obras al día siguiente de la presentación de la comunicación previa a la administración competente. En el resto de casos, el órgano competente dispone de diez días a contar desde la presentación de la comunicación para comprobar el cumplimiento de los requisitos previstos en este artículo. En el supuesto de que se detecten deficiencias derivadas del incumplimiento o falta de concreción de alguno de los requisitos, se requerirá a la persona promotora la subsanación de aquella, interrumpiéndose el plazo para el inicio de las obras o actuaciones.
Sin perjuicio de los supuestos previstos en el artículo 150 de esta ley, la administración debe ordenar la suspensión de las obras o actuaciones cuando, iniciadas las actuaciones previa presentación de una comunicación previa, se detecte que la actuación pretendida está sujeta al régimen de licencias o autorizaciones de conformidad con esta ley y cualquier otra normativa que sea aplicable.
Artículo 142. Eficacia temporal y caducidad de la licencia urbanística.
Las licencias que por la naturaleza de los actos que amparan así lo requieran, se concederán por un plazo determinado, tanto para su inicio como para su finalización, que se deberán reflejar expresamente en el acto de su otorgamiento.
En todo caso, las licencias urbanísticas para ejecutar obras deben fijar un plazo para comenzarlas y otro para acabarlas, de acuerdo con lo previsto en las normas del plan general. En el caso de que el plan general no las fije se entiende que el plazo para comenzar las obras es de seis meses, y el plazo para acabarlas es de tres años.
Estos plazos se computan desde la fecha de comunicación del acto de otorgamiento de la licencia, en el caso de haberse obtenido de acuerdo con un proyecto básico y de ejecución; y desde la comunicación expresa del acto de validación del proyecto de ejecución o del transcurso del plazo de un mes desde su presentación a que se refiere el apartado 6 del artículo 140 anterior.
Las personas titulares de una licencia urbanística tienen derecho a obtener una prórroga tanto del plazo de comienzo como del plazo de finalización de las obras, y la obtienen, en virtud de la ley, por la mitad del plazo de que se trate, si la solicitan de forma justificada y, en todo caso, antes de agotarse los plazos establecidos. La licencia prorrogada por este procedimiento no queda afectada por los acuerdos regulados por el artículo 50 de esta ley.
La licencia urbanística caduca si, al acabar cualquiera de los plazos establecidos en este artículo o las prórrogas correspondientes, que deberán indicarse expresamente en el acto administrativo de su otorgamiento, no se han comenzado o no se han terminado las obras. A estos efectos, el documento de la licencia debe incorporar la advertencia correspondiente.
Una vez caducada la licencia urbanística, el órgano municipal competente debe declararlo y debe acordar la extinción de los efectos, de oficio o a instancia de terceras personas y previa audiencia de la persona titular.
Si la licencia urbanística ha caducado, las obras no se pueden iniciar ni proseguir si no se pide y se obtiene una nueva, ajustada a la ordenación urbanística en vigor aplicable a la nueva solicitud, salvo en los casos en que se haya acordado la suspensión del otorgamiento.
Artículo 143. Modificaciones durante la ejecución de las obras.
Cuando, una vez concedida una licencia urbanística o efectuada una comunicación previa que legitime ejecución de obras, se quiera modificar en su transcurso, estas deben ser oportunamente paralizadas cuando tengan por objeto variar el número de viviendas autorizado o si comporta alteración de las condiciones de uso del suelo, altura, volumen, situación de las edificaciones y ocupación máxima autorizadas. La normativa de aplicación a este tipo de modificaciones es la vigente en el momento de la solicitud de modificación de la licencia o de realización de la modificación de la comunicación previa.
No obstante lo previsto en el apartado anterior, si en el transcurso de la ejecución de las obras se modifica la estructura o la disposición interior o el aspecto exterior, sin alteración de ninguno de los parámetros previstos en el apartado 1 anterior, las obras no se deben paralizar durante la tramitación administrativa de la solicitud de modificación del proyecto o relación de obras a ejecutar. La autorización o denegación de las modificaciones corresponde al órgano que otorgó la licencia originaria. En este caso la normativa de aplicación a las modificaciones es la vigente en el momento de concesión de la licencia originaria o de presentación de la comunicación previa inicial, siempre que no se haya sobrepasado el plazo fijado para la ejecución de las obras.
En ningún caso pueden acogerse a los beneficios del apartado 2 de este artículo aquellas obras que se lleven a cabo en edificios catalogados o incluidos en conjuntos histórico-artísticos, sujetos a la legislación de protección del patrimonio histórico de las Illes Balears o catalogados o protegidos por el planeamiento urbanístico.
Si del contenido de la modificación de la comunicación previa a que se refieren los apartados anteriores, se desprende que las obras a ejecutar ya no pueden ser objeto de este procedimiento, el órgano municipal competente notificará a la persona interesada que las obras se deben paralizar y que debe proceder a la solicitud de licencia urbanística en los términos establecidos en esta ley.
Artículo 144. Información en las obras.
Es obligatoria la exhibición en el sitio de la obra de un cartel informativo del título habilitante de la actuación, la identificación de la persona promotor y cualquier otro dato que se fije de forma reglamentaria o en el plan general.
Si el acto no está sujeto a licencia, debe exhibirse una copia de la comunicación previa.
La información contenida en el cartel informativo o de la copia de la comunicación previa se debe poder leer claramente durante el tiempo que dure la ejecución de la actuación.
Artículo 145. Contratación de los servicios por las empresas suministradoras.
Las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, y servicios de telecomunicaciones exigirán, para la contratación provisional de los respectivos servicios, la acreditación de la licencia de obras, fijando como plazo máximo de duración del contrato el establecido en la licencia para la terminación de los actos. Transcurrido este plazo no podrá continuar prestando el servicio, salvo que se acredite la concesión por parte del municipio de la correspondiente prórroga.
Las empresas mencionadas en el apartado anterior exigirán para la contratación definitiva de los servicios respectivos la licencia de ocupación o primera utilización, o los documentos que se exigen reglamentariamente.
CAPÍTULO III. Parcelaciones urbanísticas
Artículo 146. Parcelaciones urbanísticas.
La parcelación urbanística es la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes para constituir parcelas edificables que puedan dar lugar a la constitución de un núcleo de población.
Serán ilegales, a efectos urbanísticos:
Toda parcelación urbanística en suelo urbano y urbanizable contraria a lo establecido en el planeamiento de aplicación, o que infrinja lo dispuesto en el artículo 148 de esta ley.
Toda parcelación urbanística en suelo rústico.
Artículo 147. Indivisibilidad de las parcelas.
En suelo urbano y urbanizable serán indivisibles:
Las parcelas determinadas como mínimas en el planeamiento para constituir fincas independientes.
Las parcelas cuyas dimensiones sean iguales o menores a las determinadas como mínimas en el planeamiento, salvo si los lotes resultantes se adquieren simultáneamente por las personas propietarias de terrenos colindantes, a fin de agruparlos y formar una nueva finca.
Las parcelas cuyas dimensiones sean menores que el doble de la superficie determinada como mínima en el planeamiento, salvo que el exceso sobre el mínimo mencionado pueda segregarse con el fin indicado en el apartado anterior.
Las parcelas edificables en una proporción de volumen en relación con su área cuando se construyera el correspondiente a toda la superficie, o, en el caso de que se edificara en proporción menor, la porción de exceso, con las excepciones indicadas en el apartado anterior.
La indivisibilidad de las parcelas en suelo rústico se determinará por la legislación específica.
Los notarios y las notarias y los registradores y las registradoras de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas la calidad de indivisible de las que se encuentran en cualquiera de los casos expresados.
En el otorgamiento de licencia de edificación sobre una parcela comprendida en el apartado d) del apartado 1 anterior, se comunicará al Registro de la Propiedad para su constancia en la inscripción de la finca.
Artículo 148. Autorización de parcelaciones.
No se podrá efectuar ninguna parcelación urbanística sin que previamente haya sido aprobado el plan general cuando afecte a suelo urbano o a suelo urbanizable directamente ordenado, o sin la previa aprobación del plan parcial del sector correspondiente para el suelo urbanizable no directamente ordenado.
Cualquier parcelación urbanística quedará sujeta a licencia y toda reparcelación a la aprobación del proyecto correspondiente.
Los notarios y las notarias y los registradores y las registradoras de la propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia o la aprobación del proyecto, que los primeros deberán testimoniar en el documento.
En ningún caso se considerarán solares ni se permitirá edificar en los lotes resultantes de una parcelación o reparcelación que se hayan efectuado con infracción de las disposiciones de este artículo o de los que preceden.
CAPÍTULO IV. La inspección urbanística
Artículo 149. Naturaleza y funciones de la inspección.
La inspección para la protección de la ordenación urbanística es una potestad dirigida a comprobar que los actos de parcelación urbanística, urbanización, construcción o edificación, instalación y de uso del suelo y del subsuelo se ajustan a la legislación y la ordenación urbanísticas y, en particular, a lo dispuesto en esta ley.
Los municipios y los consejos insulares deben desarrollar estas funciones inspectoras en el ámbito de sus respectivas competencias, en el marco de su planificación y de la cooperación y la colaboración interadministrativas.
En el ejercicio de sus funciones, el personal inspector gozará de plena autonomía y tendrá, con carácter general, la condición de agente de la autoridad. Está facultado para requerir y examinar toda clase de documentos relativos al instrumento de planeamiento y su ejecución, comprobar la adecuación de los actos en relación a la legislación y la ordenación urbanísticas aplicables y obtener la información necesaria para el cumplimiento de su cometido. Tanto las administraciones públicas como las personas particulares están obligadas a prestar la colaboración que necesite.
La negativa no fundamentada a facilitar la información solicitada por el personal inspector, especialmente la relativa al contenido y los antecedentes de los pertinentes actos administrativos, constituirá obstaculización del ejercicio de la potestad de inspección y tendrá la consideración de infracción administrativa, sin perjuicio de las medidas disciplinarias que procedan cuando se trate de personal al servicio de las administraciones públicas.
El personal inspector debe ejercer sus funciones provisto de un documento oficial que acredite su condición, con el que tendrá libre acceso a los edificios, locales o terrenos donde se realicen las obras o los usos que pretenda inspeccionar, de acuerdo con las disposiciones legales que sean de aplicación.
Las actas de la inspección levantadas por el personal inspector en el ejercicio de las competencias propias en materia de disciplina urbanística gozan de presunción de veracidad en cuanto a los hechos que se contienen en ellas, salvo prueba en contrario.
Los hechos que figuran en las actas de inspección darán lugar a la actuación de oficio del órgano urbanístico correspondiente.
CAPÍTULO V. La protección de la legalidad urbanística y el restablecimiento del orden jurídico perturbado
Sección 1.ª Los actos en curso de ejecución sin licencia o comunicación previa, o contraviniendo sus condiciones
Artículo 150. Medida cautelar de suspensión.
Cuando un acto de parcelación urbanística, urbanización, construcción o edificación e instalación, o cualquier otro de transformación o uso del suelo, del vuelo o del subsuelo que esté sujeto a cualquier aprobación o licencia urbanística o comunicación previas, se realice, ejecute o desarrolle sin estos títulos habilitantes o, en su caso, sin orden de ejecución, o contraviniendo las condiciones de las mismas, el órgano municipal competente ordenará, en todo o en la parte que proceda, la inmediata suspensión de las obras o el cese del acto o uso en curso de ejecución, realización o desarrollo, así como del suministro de cualesquiera servicios públicos. Esta medida se adoptará cuando se aprecie la concurrencia de las circunstancias anteriores, incluso con carácter previo al inicio del expediente de restablecimiento del orden jurídico perturbado.
La notificación de la orden de suspensión podrá realizarse, indistintamente, a la persona promotora, a la propietaria, a la responsable o, si no, a cualquier otra que se encuentre en el lugar de ejecución, realización o desarrollo, y esté relacionada con el mismo. Practicada la notificación, y transcurridas 48 horas desde esta sin que haya cumplido con la orden notificada, se puede proceder al precinto de las obras, las instalaciones o el uso.
De la orden de suspensión, se dará traslado a las empresas suministradoras de servicios públicos, para que, en el plazo máximo de 48 horas, interrumpan la prestación de estos servicios.
Cuando la orden de suspensión notificada sea desatendida, se podrá disponer la retirada y el depósito de la maquinaria y los materiales de las obras, las instalaciones o los usos a que se refiere el apartado anterior, siendo a cargo de la persona promotora, propietaria o responsable del acto los gastos que resulten de ello.
El incumplimiento de la orden de suspensión, incluida la que se traslade a las empresas suministradoras de servicios públicos, dará lugar, mientras persista, a la imposición de sucesivas multas coercitivas por periodos mínimos de diez días y cuantía, en cada ocasión, del 10% del valor de las obras ejecutadas y, en todo caso y como mínimo, de 600 euros. Del incumplimiento se dará cuenta, en su caso, al Ministerio Fiscal a los efectos de la exigencia de la responsabilidad que proceda.
Sección 2.ª El restablecimiento del orden jurídico perturbado y la reposición de la realidad física alterada
Artículo 151. Restablecimiento del orden jurídico perturbado.
El restablecimiento del orden jurídico perturbado por un acto o un uso sin la aprobación o la licencia urbanística preceptivas o contraviniendo sus condiciones, tendrá lugar mediante la legalización del correspondiente acto o uso o, en su caso, la reposición a su estado originario de la realidad física alterada, dependiendo, respectivamente, que las obras sean compatibles o no con la ordenación vigente.
Las personas responsables del acto o el uso ilegal están siempre obligadas a llevar a cabo la reposición o a instar su legalización, y en todo caso en el plazo de dos meses desde el requerimiento hecho por la administración.
Transcurridos los plazos fijados sin que se haya instado la legalización o no se hubieran ajustado las obras a las condiciones señaladas en la misma, o cuando esta fuera denegada, el instructor o instructora formulará propuesta de reposición de la realidad física alterada a los efectos del restablecimiento del orden jurídico perturbado, dando un plazo para formular las alegaciones que se estimen pertinentes.
Regirán para la solicitud, la tramitación y la resolución de la legalización las mismas reglas establecidas para las aprobaciones o licencias que deban ser otorgadas.
El plazo máximo en que debe notificarse la resolución expresa que se dicte en el procedimiento de restablecimiento del orden jurídico perturbado será de un año a contar desde la fecha de su iniciación. El periodo de dos meses previsto para instar la legalización y el tiempo de su tramitación suspenden el plazo de caducidad del procedimiento de restablecimiento.
Artículo 152. Reposición de la realidad física alterada.
Procede adoptar la medida de reposición de la realidad física alterada cuando:
Las obras sean manifiestamente incompatibles con la ordenación urbanística.
Se inste la legalización y esta haya sido denegada.
No se haya instado la legalización en el plazo concedido al efecto, o de las actuaciones de instrucción realizadas en el procedimiento resulte la improcedencia legal de esta legalización por disconformidad de los actos con las determinaciones de la legislación y de la ordenación urbanística aplicables.
Si la o las personas responsables de la alteración de la realidad la repusieran por sí mismas a su estado anterior en el plazo fijado en la resolución correspondiente, tendrán derecho a la reducción en un 80% de la multa que deba imponerse o se haya impuesto al procedimiento sancionador, o a la devolución del importe correspondiente de la que ya hubieran satisfecho.
El ayuntamiento o el consejo insular, en su caso, dispondrán, en el plazo máximo de dos meses, la inmediata demolición de las actuaciones de urbanización o edificación que sean manifiestamente incompatibles con la ordenación urbanística, previa audiencia de la persona interesada.
Artículo 153. Incumplimiento de órdenes de reposición de la realidad física alterada.
El incumplimiento de las órdenes de reposición de la realidad física a su estado anterior dará lugar, mientras dure, a la imposición de hasta doce multas coercitivas con una periodicidad mínima de un mes y cuantía, en cada ocasión, del 10% del valor de las obras realizadas y, en todo caso, como mínimo de 600 euros.
En cualquier momento, una vez transcurrido el plazo que, en su caso, se haya señalado en la resolución de los procedimientos de restablecimiento del orden jurídico perturbado o de reposición de la realidad física alterada, para el cumplimiento voluntario de las órdenes por parte de la persona interesada se puede llevar a cabo su ejecución subsidiaria a costa de esta, ejecución que procede en todo caso una vez transcurrido el plazo derivado de la duodécima multa coercitiva.
Para proceder a la ejecución subsidiaria de las órdenes de reposición que impliquen entrada en domicilios y otros lugares cuyo acceso requiera el consentimiento de la persona titular, si este no consta expresamente se deberá haber obtenido previamente autorización del juzgado contencioso administrativo correspondiente.
Artículo 154. Plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística.
Las medidas, cautelares o definitivas, de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado previstas en este capítulo solo podrán adoptarse válidamente mientras los actos estén en curso de ejecución, realización o desarrollo y dentro de los ocho años siguientes a su completa finalización.
No prescribirá la acción para la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado respecto de:
Los actos de parcelación urbanística en terrenos que tengan la consideración de suelo rústico.
Los actos o usos que en el momento de su realización se encuentren en suelo rústico protegido y expresamente prohibidos por la normativa territorial o urbanística.
Los actos o usos que afecten a bienes o espacios catalogados, parques, jardines, espacios libres, infraestructuras públicas u otras reservas para dotaciones.
Sección 3.ª La relación entre las actuaciones de protección de la legalidad y el procedimiento sancionador
Artículo 155. Requerimiento de legalización y procedimiento sancionador.
La apreciación de la presunta comisión de una infracción urbanística definida en esta ley dará lugar a la incoación, la instrucción y la resolución del correspondiente procedimiento sancionador, sean o no legalizables los actos o usos objeto de este.
El procedimiento derivado del requerimiento que se practique instando la legalización y, en su caso, la reposición a su estado originario de la realidad física alterada se instruirá y resolverá con independencia del procedimiento sancionador que se haya incoado, pero de manera coordinada con este.
Artículo 156. Suspensión del procedimiento sancionador.
No se puede resolver el procedimiento sancionador, y se debe considerar suspendido, mientras no se haya resuelto, de forma expresa o presunta, el procedimiento de legalización.
En el supuesto del artículo 152.2 de esta ley, cuando las personas responsables lleven a cabo por sí mismas la reposición de la realidad alterada a su estado anterior antes de la resolución del procedimiento sancionador, este permanecerá suspendido hasta que tal reposición no se haya verificado efectivamente.
Sección 4.ª Las competencias de los consejos insulares
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